Najdroższe lokum w stolicy. Kto kupuje luksusowe mieszkania w Warszawie

Michał Borowski, prezes spółki Made Concept
Michał Borowski, prezes spółki Made Concept Fot. Made Concept
Trzecia edycja „Raportu z rynku mieszkań luksusowych w Warszawie” za 2016 rok to obraz warszawskiego rynku nieruchomości premium w pigułce. Michał Borowski, prezes spółki Made Concept, która jest autorem raportu, komentuje tegoroczne wyniki zestawienia i wyjaśnia, czy zauważone w latach poprzednich trendy utrwalają się.

Jaką popularnością cieszą się luksusowe mieszkania?
Nasz raport jako jedyni opieramy tylko na transakcjach sfinalizowanych, czyli zakończonych podpisaniem aktu notarialnego. Dane pochodzą z ogólnodostępnych informacji zawartych w księgach wieczystych oraz Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości. Do naszych analiz nie wliczamy przedsprzedaży w nieoddanych jeszcze do użytkowania budynkach, takich jak Złota 44. Za luksusowe apartamenty traktujemy tylko takie lokale, których cena za metr kwadratowy powierzchni mieszkania przekracza 16 000 złotych. W zeszłym roku zanotowaliśmy sprzedaż 163 takich apartamentów, z czego rynek pierwotny to 82 lokale, a rynek wtórny – 81. Najdroższe mieszkanie zostało sprzedane za ponad 12 milionów złotych na rynku wtórnym przy ulicy Biały Kamień, a nie, jak podawał jeden z portali, na rynku pierwotnym przy ulicy Podchorążych.

W jakim metrażu sprzedawało się najwięcej mieszkań?
Co ciekawe, ponad połowa, czyli około 90 sztuk, to mieszkania między 40 a 80 m2, a tylko 14 to apartamenty powyżej 200m2. Żeby podeprzeć to przykładem, możemy przywołać dwie znane lokalizacje: w Cosmopolitan na 37 sprzedanych mieszkań aż 27 to metraż między 53‐77 m2, dwa z nich zostały sprzedane już na rynku wtórnym. W Platinum Towers 9 mieszkań o wielkości 49‐67 m2 sprzedano w jednym pakiecie.
Znaleźli państwo jeszcze jakieś cechy wspólne, poza ceną?
Są dwa silne trendy, które zauważyliśmy na warszawskim rynku. Pierwszy mówi o tym, że wszystkie mieszkania z naszego zestawienia są w domach nie starszych niż 12 lat albo w budynkach po całkowitej rewitalizacji. Drugi pokazuje, że najwyżej cenione przez nabywców były mieszkania w domach nieprzekraczających 30 mieszkań, tam osiągają najwyższe ceny m2.

Zauważyliśmy, że w wielu przypadkach część kupców po prostu lokuje kapitał w droższych apartamentach i liczy na zwrot w przyszłości. Często tego typu lokale są cały czas w tzw. stanie deweloperskim, czyli stoją puste, nieurządzone, można powiedzieć „jeszcze nierozpakowane”, a ich nabywcy czekają, aż ceny nieruchomości w Warszawie wzrosną na tyle, aby zysk był wystarczający, albo po prostu będą chcieli uwolnić gotówkę na inne cele. Takich „domów widmo” jest już wiele, trudno będzie je w przyszłości zakwalifikować do luksusowych.
Jest jeszcze jeden duży problem. Mieszkania w luksusowych budynkach to przede wszystkim inwestycja w jakość życia i podniesienie jego standardu, a wedle naszych szacunków aż 40 procent tego typu mieszkań jest kupowana na cele inwestycyjne. I jeśli jest to wspominany przypadek obrotu lokalami w stanie surowym, czy nawet mieszkaniami urządzonymi, ale niewynajmowanymi i sprzedawanymi po 5-10 latach, to niepożądanym echem takiej struktury własnościowej będzie paraliż wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele-inwestorzy nie interesują się losami domu, nie chcą brać udziału w zebraniach, ani w podejmowaniu decyzji. Co może oznaczać, że wspólnota nie będzie w stanie podejmować decyzji, po prostu z braku wymaganego kworum.

Ale dla mieszkańców jeszcze bardziej uciążliwe jest, jak inne mieszkania w budynku są wynajmowane i często przechodzą z rąk do rąk. Chodzi o uciążliwość częstych przeprowadzek, czy największe przekleństwo luksusowych domów – remonty. Każdy kupiec, ale też często wynajmujący, na dzień dobry planuje totalną przebudowę mieszkania. Ja jestem zwolennikiem twardych, restrykcyjnych rozwiązań w postaci zapisów w regulaminie wspólnoty. Tam powinny być zawarte regulacje, co można, a czego nie można na terenie budynku, oraz jakie sankcje grożą członkom wspólnoty za ich łamanie.

Czy ktoś kupujący mieszkania w miejscach, gdzie 30-kilku metrowe mieszkanie może kosztować nawet milion złotych, zgodzą się na takie ograniczenia?
Jestem świadom, że w Polsce nadal dominuje przywiązanie do prawa własności w wersji ultra, które praktycznie nigdzie w cywilizowanym świecie już nie występuje. Nie chodzi tylko o to, że Polak, zwłaszcza jak już wyda worek pieniędzy, to zapomina, że ma sąsiadów, dalszych i bliższych, oraz że żyje w otoczeniu lokalnej wspólnoty społecznej. Jemu wydaje się, że ze swoją własnością może zrobić wszystko, co mu się podoba, a nadal pokutuje powiedzonko: „szlachcic na zagrodzie – równy wojewodzie!”.

W każdym razie wzorce takich statutów są od stulecia w użyciu za oceanem, w uznawanej za „ojczyznę wolności” Ameryce, a najbardziej stanowcze i prężne wspólnoty z najbardziej wymagającymi regulaminami dla mieszkańców, działają w pobliżu nowojorskiego Central Parku, często uważanego za najbardziej prestiżową lokalizację na świecie.

To, jakie jest lekarstwo, poza restrykcjami w regulaminie?
Sam jestem Prezesem spółki Hoża 42, która rewitalizuje zabytkową kamienicę. Robimy w niej 15 luksusowych apartamentów. W 2016 roku mieliśmy ok. 400 potencjalnych nabywców, można powiedzieć, że trzy czwarte z nich to klienci inwestycyjni, a tym z zasady nie sprzedajemy. Spełniamy oczekiwania tych, którzy chcą mieszkać i narzekają najbardziej na złe zarządzanie domami, czy niestosowanie się samych deweloperów do regulaminu wspólnoty. Nasi klienci zwracają coraz bardziej uwagę na standardy zarządzania nieruchomością, co po części może wynikać z tego, że na Hożej 42 pojawiają się klienci, którzy planują przeprowadzić się z luksusowych willi pod Warszawą, jak Konstancin, czy Podkowa Leśna. Tak więc kameralny dom z odważnym regulaminem, który i tak przecież jest uchwalany przez samych właścicieli i jest ich swego rodzaju polisą na lata. Gwarantuje, że ich pieniądze zostały dobrze ulokowane.

Czego brakuje innym inwestycjom?
Moim zdaniem każda inwestycja na rynku luksusowym powinna mieć swoją „twarz”, wtedy rodzi się większe zaufanie klientów. Nikt w Warszawie poza nami na Hożej 42 nie firmuje inwestycji konkretną osobą. Co jest zaskakujące, bo to najprostsze rozwiązanie, żeby klienci czuli się bezpiecznie. Jeśli inwestycja jest kojarzona z konkretną, kompetentną osobą, to kupujący ma większe zaufanie do inwestora. Przychodząc do biura sprzedaży, klienci powinni mieć możliwość rozmowy z osobami decyzyjnymi, dowiedzieć się na jednej wizycie wszystkiego, „dotknąć” ludzi, którzy są odpowiedzialni za projektowanie, budowanie etc. Przy luksusowych inwestycjach ważne jest, kim jest Prezes, jakie ma doświadczenie w pracy z klientem luksusowym. Żeby stworzyć luksusowe mieszkanie, trzeba parę takich przynajmniej zobaczyć.

I tu nie chodzi o „twarz”, która pokazuje się tylko na zdjęciach, ale o postać, która ma realny wpływ na inwestycje, spotyka się z klientami, odpowiada na każde pytanie i bierze za wszystko odpowiedzialność. Taki kontakt z klientami przy zakupie drogiego apartamentu powinien być normą. Tego sam oczekiwałbym jako kupujący.

Artykuł powstał we współpracy z Made Concept

POLUB NAS NA FACEBOOKU
Trwa ładowanie komentarzy...