„Nie sztuką jest wycisnąć maksimum mieszkań z przestrzeni, sztuka to wpuścić tam życie” – mówi prezes Jarosław Szanajca

Jarosław Szanajca prezes Dom Developement SA.
Jarosław Szanajca prezes Dom Developement SA. Fot. Dom Development SA
Deweloperzy nie są pupilkami opinii publicznej. Jarosław Szanajca, prezes Dom Development zdaje sobie z tego sprawę i podkreśla społeczną odpowiedzialność, jaka ciąży na jego branży. „Kiedy buduje się osiedla, trzeba też myśleć o tym, jak zbudować na nim społeczność”.

Dlaczego deweloper jest postrzegany jako wróg publiczny?

Jarosław Szanajca: Deweloper czasem wycina, czasem grodzi, czasem zasłania widok. My też przeszliśmy przez ten etap w działalności. Z perspektywy czasu widzę, że były inwestycje, które mogliśmy zrobić lepiej.

O jakich inwestycjach myśli Pan w kategoriach – mogliśmy zrobić to lepiej?

Na przykład o Marinie Mokotów. Dziś wydaje mi się, że robienie ogrodzonego osiedla w środku miasta jest zupełnie niepotrzebne. Jednak, kiedy powstawała Marina, grodzenie było standardem. Co ciekawe, mieszkańcy są bardzo przywiązani do tych płotów. Obecnie w planach jest rozbudowa Mariny z mocnym naciskiem na otwartość i zastanawialiśmy się, czy jakoś nie otworzyć też tej starszej części osiedla. Jednak mieszkańcy są bardzo przywiązani do tego ogrodzenia.

Co jeszcze zmieniło się w podejściu do projektowania osiedli?

Miastotwórczo przeszliśmy wielką ewolucję. Na przykład dzisiaj nasze osiedla nie są już praktycznie wcale grodzone. Ograniczamy się do wewnętrznych dziedzińców. Cała infrastruktura tworzona przez nas: parki, place miejskie, fontanny oraz lokale usługowe są dostępne dla wszystkich, nie tylko dla mieszkańców. Wzrosło znaczenie odpowiedzialności społecznej dewelopera, potrzeba uwzględniania opinii różnych interesariuszy. Wreszcie, osiedla muszą być dobrze zaprojektowane. Tym, co bez wątpienia otworzyło nowy rozdział w naszej działalności i wyznaczyło nowy trend, było wprowadzenie elementów artystycznych. Postanowiliśmy wyróżniać się nie tylko jakością i precyzją wykończenia, ale i nietuzinkowym podejściem do estetyki poprzez wprowadzenie w ekosystem budowanych przez nas osiedli elementów artystycznych. Pierwszym takim osiedlem w naszym portfolio i również na skalę Polski był Żoliborz Artystyczny. Okazał się ogromnym sukcesem, więc poszliśmy za ciosem i przy budowie kolejnego – osiedla Wilno na Zaciszu w dzielnicy Targówek oraz Studio Mokotów – zaprosiliśmy do współpracy artystów, którzy wykonali prawdziwe dzieła sztuki. To są elementy silnie działające na rzecz integracji i identyfikacji mieszkańców z miejscem, w którym żyją.

Co to konkretnie znaczy?


Żeby się w nich dobrze mieszkało.

Ale, w jakich warunkach dobrze się mieszka?

Nie stawiamy wież mieszkalnych – ograniczamy się do kilku, najwyżej kilkunastu pięter. Nie mogą to być osiedla przeładowane. Oczywiście – z każdego terenu da się wycisnąć maksymalną liczbę mieszkań. Napakować tam, tyle ludzi, ile się da. Co więcej, to się wydaje najbardziej opłacalne. Ale my staramy się znaleźć balans pomiędzy jakością przestrzeni a możliwością jak najlepszego zarobku. Nie chcemy tworzyć sypialni, tylko miejsca, gdzie toczy się życie.

Jesteście jednym z droższych deweloperów. Klienci nie protestują w związku z cenami wyższymi niż u konkurencji?

To brzmi jak truizm: za dobry produkt klient jest w stanie zapłacić nieco więcej.

Czym jest konkretnie dobra jakość, poza wykończeniem np. korytarzy czy windy?

Klient płaci za to, że mieszka godziwie i wygodnie. Na osiedlu ma lokale użytkowe, miejsca na przedszkola, dostęp do szkół, do rozmaitego typu usług, jak restauracje, place zabaw, infrastruktury sportowo-rekreacyjnej, to wszystko jest bardzo istotne. Co więcej, to dzisiaj determinanty tego, czy ktoś chce gdzieś mieszkać, czy nie. Dobrze zaprojektowane osiedle spełnia funkcję animowania aktywnej społeczności, a nie funkcję sypialni.

A macie takie społeczności, które uformowały się w ramach zagospodarowania przestrzennego Państwa autorstwa?

Mamy takie sukcesy, które przyszły przy okazji. Na wieloetapowym osiedlu Wilno wskutek rozrastania się naszej inwestycji powstała bardzo silna i zorganizowana ponaddwutysięczna społeczność posiadająca grupę na Facebooku, przez którą komunikują się wewnętrznie. Są zaangażowani w bardzo wiele spraw i jest to swoista laurka dla nas, ponieważ bardzo lubią swoje miejsce i chętne dzielą się tą opinią na zewnątrz.

Także na Wilnie była mała parafia, która miała zostać zlikwidowana. W ostatniej chwili udało się ją uratować, kiedy okazało się, że budujemy tam nowe osiedle na blisko 2500 mieszkań. Teraz przy parafii jest szkoła i przedszkole integracyjne, które my wspieramy i sponsorujemy. Z kolei ksiądz proboszcz jest społecznikiem i organizuje też społeczność naszego osiedla.

Z Wilna jesteśmy naprawdę dumni. Myślę, że jest ono jedną z naszych wizytówek. Zanim pojawiliśmy się na Zaciszu, w miejscu Wilna były chaszcze i wertepy – teraz jest tam dobrze zaplanowany i zagospodarowany teren i zgrana społeczność.


Czego taka społeczność wymaga od dewelopera?


Nie działa tanizna. Najważniejszym oczekiwaniem jest jakość. I powiem tu coś, co może zdziwić, ale polska jakość w budownictwie to najwyższy poziom. W stosunku do krajów, które szczycą się rozbudowanym budownictwem, takiej Hiszpanii, Irlandii czy Wielkiej Brytanii, to nasza jakość jest bezkonkurencyjna. Polscy klienci są twardzi, racjonalni, znają się na rzeczy, a nawet jak znają się trochę mniej, to doskonale wiedzą, kogo zapytać.
To znaczy?

Kiedy odbiera się mieszkanie np. w Dom Development nabywcy wchodzą na fora internetowe i poszukują specjalistów, którzy pomagają w odbiorach mieszkań. Zewnętrzni, wynajęci przez nabywców inspektorzy pomagają w odbiorach i ich opinia o naszych mieszkaniach jest bardzo dobra.

A to nie jest dla Państwa problem?

Nam to wręcz pomaga. Taki człowiek dokładnie wie, gdzie szukać. Zna słabsze punkty i pilnuje tych rzeczy, które czasem kuleją. Dzięki temu możemy jeszcze bardziej budować naszą jakość.


Ale ostatnio mieliście inny problem. Z inwestycją na Żeraniu – Port Kowalczyka. Wiceburmistrz Białołęki uznał, że dzielnica jest już przeładowana i nie ma sensu budować kolejnego osiedla.

Trudno mi komentować tę sytuację. Miasto Stołeczne Warszawa uchwaliło plan miejscowy, który bardzo precyzyjnie definiuje, co można, a czego nie można robić na danym terenie. My nie tylko w stu procentach stosujemy się do tego planu, ale jeszcze wychodzimy ponad to. Przygotowujemy szereg funkcji publicznych i społecznych, przywracamy teren miastu, otwieramy je na wodę. I nagle wiceburmistrz neguje zapisy prawa miejscowego, które uchwaliła rada miasta st. Warszawa. Przez lata była następująca narracja: inwestorzy i deweloperzy są źli, bo robią, co im się podoba. Miasto nie wyrabiało się z planami zagospodarowania terenu, a firmy forsowały swoje warunki. I rzeczywiście, w takim układzie to była patologia. Jednak w sytuacjach, kiedy inwestorzy kupują działki, mając konkretne przesłanki ekonomiczno-biznesowe, to plan zagospodarowania jest ostatecznym prawem miejscowym określającym, co można, a czego nie.

Co by się stało, gdyby rzeczywiście cofnięto Państwu możliwość wybudowania Portu Kowalczyka?

Uniemożliwienie zbudowania tego mogłoby rodzić olbrzymie roszczenia odszkodowawcze. To pokazuje daleko idącą nieświadomość prawną urzędników. Co więcej, to jawne negowanie prawa lokalnego, które rządzi się bardzo transparentną strukturą. Procedura uchwalania planu trwa kilka lat, towarzyszą temu konsultacje, dyskusja publiczna, jest możliwość składania uwag. I kiedy po takiej pracy i uchwaleniu ostatecznego planu nagle neguje się kilka lat procesu administracyjnego, to naprawdę trudno to zrozumieć.

Jak wygląda współpraca z urzędami dzielnic? Transparentne, sensowne działanie publiczno-prywatne może przynieść więcej korzyści niż szkód.

Zwykle to działa w ten sposób, że jedna strona coś proponuje, wymyśla, robi – a druga na to pozwala lub nie. Ta współpraca wypada bardzo różnie.

Dlaczego ta współpraca się czasem nie układa?

Urzędnicy boją się współpracy z inwestorami, niektórzy mają blokadę, może ze strachu przed oskarżeniami, niekiedy z jakichś aksjologicznych powodów.
Ale żeby w ogóle podjąć taką współpracę, trzeba mieć zaplecze intelektualne i moce przerobowe. A nas, jako dużego dewelopera, po prostu stać na duże projekty. Gdyby na przykład teren osiedla Saska kupiło kilku małych inwestorów i każdy chciałby zrobić tam osiedle, to powstałby poszatkowany gorzej zaprojektowany układ. Z kolei dużym założeniem można zrobić dużą zmianę jakościową.


Niewielu deweloperów martwi się o przestrzeń wspólną. W Warszawie dość popularne są zabudowywane dziury w ziemi, na których stawia się blok przy bloku.

Deweloperzy są różni, tak jak urzędnicy. Jedni są świadomi i szukają przewag w dobrym projekcie architektonicznym, a inni w nasyceniu zabudowy. Z urzędnikami jest podobnie. Duże przemyślane projekty potrafią przecież animować rozwój okolicy. Gdybyśmy byli nastawieni na to, że będziemy konkurować niską ceną, to każdą złotówkę upchnęlibyśmy w to, by powstało jak najwięcej mieszkań.

Jaka jest Pana zdaniem Wasza najlepsza inwestycja?

Moim zdaniem osiedle Saska. Ono wyszło naprawdę świetnie architektonicznie. Tam są ludzie niezależnie od pory dnia. To samo dotyczy osiedla Żoliborz Artystyczny, które dodatkowo wyróżnia się synergią architektury, sztuki i funkcjonalności.
Bardzo liczę na to, że kolejnym sukcesem będzie nasze Osiedle Port Żerań. To ma być wyjątkowe miejsce, chcemy wykorzystać wodę, którą Warszawa ma i jednocześnie nie ma. Osiedle na Żeraniu jest chyba pierwszym takim miejscem, w którym będzie otwarty dostęp do wody. A warszawiacy ciągną do Wisły. Potrzebę zwrócenia ku wodzie obrazuje to, co się teraz dzieje na Bulwarach.


Bulwary to kolejne oblicze nowej, młodej twarzy Warszawy. Podoba się Panu stolica?

Warszawa jest całkiem dobrze zarządzana, ma ogromną przyszłość. To chyba największa metamorfoza z tych miast, które obserwuję. Cieszy mnie, że miasto zwraca się ku mieszkańcom. Na razie nie jest to całościowy obraz, tylko punktowy . Ale z tych puzzli wyłania się coraz bardziej sensowna całość. Nam bardzo zależy, by przyczyniać się do powstawania kolejnych funkcjonalnych elementów tej miejskiej układanki.

Artykuł powstał we współpracy z Dom Development SA.

POLUB NAS NA FACEBOOKU

Trwa ładowanie komentarzy...