Jeden wielki hotel. Oto, na jaki syndrom cierpi rynek mieszkaniowy w Polsce

Michał Borowski, prezes spółki Made Concept
Michał Borowski, prezes spółki Made Concept Made Concept
Kult posiadania. Na tle Europy jesteśmy ewenementem, gdy porównamy, jak bardzo silne w Polsce jest przywiązanie do mieszkania na własność. Z drugiej strony plagą w naszym kraju, zwłaszcza w mieszczących się w wieżowcach luksusowych apartamentach, staje się wynajem w wydaniu, które odbiega od znanych na Zachodzie standardów. Na ten temat rozmawiamy z Michałem Borowskim, prezesem spółki Made Concept.

Jakie główne trendy obserwujemy obecnie na rynku nieruchomości w Polsce?

Absolutną większość mieszkań budowanych w Polsce, a jest ich około 100 tys. rocznie, stanowią mieszkania ekonomiczne, które kosztują średnio 5-6 tys. zł za m2. Specyfiką naszego kraju jest jednak co innego. Mianowicie fakt, że prawie w ogóle nie buduje się kamienic czynszowych.

Dlaczego tak się dzieje?

Pod tym względem polskie ustawodawstwo jest na tyle ułomne, że nie daje pewności ani najemcy, ani wynajmującemu. Nie można w normalny sposób tak jak w Niemczech, Francji, Anglii czy Szwecji wynająć mieszkania, płacić komornego i mieszkać tam całe życie. Albowiem właściciel budynku czy mieszkania może w każdej chwili przyjść i powiedzieć – bardzo panu dziękuję, do widzenia. Z kolei najemca, który nie płaci komornego, a zamelduje w lokalu swoją siostrę z dzieckiem, tworzy sytuację, w której usunięcie lokatora staje się trudne.

Wymienił Pan inne kraje. Rozumiem, że na tle Unii Europejskiej wypadamy blado?

Polska jest bodajże jedynym krajem w Europie, w którym nie buduje się mieszkań czynszowych, a przecież wielu ludzi woli czasem płacić czynsz niż mieć mieszkanie na własność. Kult posiadania to myślenie z poprzedniej epoki kierującej się zasadą, że trzeba kupić mieszkanie, aby móc mieszkać tam do końca swoich dni.

W jakim stopniu mieszkania czynszowe przyjęły się za granicą?

Zasób mieszkaniowy francuski, niemiecki czy szwedzki w blisko 50 proc. tworzą mieszkania w kamienicach czynszowych. W bardzo wielu państwach mamy do czynienia z mieszkaniami czynszowymi należącymi do gminnych przedsiębiorstw mieszkaniowych o charakterze non-profit, które po kosztach własnych podnajmują je ludziom. Ma to częściowo zaspokoić ich głód mieszkaniowy, aby nie byli oni zmuszeni do zaciągania pożyczek na kupno mieszkania. Mam nadzieję, że u nas też tak kiedyś będzie.

Czy w takim razie coś wypełnia tę pustkę na naszym rynku?

Rynek ma to do siebie, że nie znosi próżni, dlatego ogromną liczbę mieszkań kupuje się po to, żeby wynajmować je innym na krótki okres. I nie ma w tym nic złego. Jest jednak ogromna różnica, gdy ktoś ma kapitał ulokowany w kamienicy całkowicie przeznaczonej na wynajem, a zupełnie co innego, jeśli wynajmuje mieszkania „na weekendy” obok ludzi, którzy mieszkają tam naprawdę. To ogromne niedopatrzenie prawne, które mimo upływu wielu lat ciągle funkcjonuje.

Skąd ta niemoc w zmianie tego prawa?

To jest pytanie filozoficzne. Jeśli miałbym pokusić się o szukanie przyczyn, moim zdaniem wynika to z niewiedzy naszych ustawodawców i nieznajomości tego, że może być inaczej. Chwytamy się jednego schematu – teraz będziemy budowali tanie mieszkania. Tak też można działać, ale nie rozwiążemy całego problemu bez przyjęcia do wiadomości, że mieszkania czynszowe też mogą być jakimś rozwiązaniem tak samo, jak są wszędzie indziej na świecie.

Czy segment luksusowych mieszkań też celuje w wynajem krótkoterminowy?

Te praktyki są wszędzie, niezależnie od zamożności kupujących mieszkania. Winę za to ponoszą portale hotelowe, które udostępniły indywidualnym klientom swoje łamy. Dzięki temu wynajęcie mieszkania na krótki termin stało się szalenie łatwe. Obecnie w Warszawie, Gdańsku czy Wrocławiu znajdziemy tysiące takich mieszkań. Ten rynek staje się poważną konkurencją dla hoteli. Z jednej strony sprzyja to turystyce, z drugiej odbija się niekorzystnie na komforcie tych, którzy mieszkają na stałe w tych domach.

W jaki sposób?

Wyobraźmy sobie, że mieszkanie obok albo całe piętro nad nami służy jako „eventownia” wynajmowana na weekendy albo przestrzeń na koncerty. Życie w takim budynku przestaje wówczas należeć do przyjemności.

A co ze wspólnotą? Nie może nic zrobić?

Na ogół wspólnota niewiele może, bo ma zbyt luźny regulamin albo nikt go nie przestrzega. Co więcej, niektórzy sięgają po argument, że zakaz wynajmu krótkoterminowego byłby sprzeczny z polską konstytucją. Powołując się na nią, twierdzą, że każdy może robić ze swoim mieszkaniem, co mu się żywnie podoba.

Wolnoć Tomku w swoim domku.

Mniej więcej tak to można ująć.

Jak bardzo to podejście jest silne w segmencie mieszkań luksusowych?

Widzimy bardzo wyraźnie, że są takie nieruchomości, które choć miały być luksusowym apartamentowcem, stały się tzw. aparthotelami. To znaczy pewni nabywcy pokupowali w nich mieszkania z myślą o wynajmie, a ci, którzy chcieli tam naprawdę mieszkać, z powodu tego kwitnącego biznesu już dawno się wyprowadzili.

Czyli luksusowe wieżowce się nie sprawdziły?

W rzeczy samej. W stolicy nie brakuje wieżowców, gdzie nawet połowę mieszkań kupiono na wynajem. Ponieważ ten trend się pogłębia, komfort życia jest tam coraz gorszy. I coraz więcej ludzi zaczyna dostrzegać, że z aparthotelami wiążą się duże uciążliwości. Nie twierdzę, że ten produkt nie jest potrzebny, ale w ramach równowagi niech powstają takie domy, w których się tylko mieszka.
Idealny model byłby więc taki, gdyby jedno nie mieszało się z drugim.

Tak jak w innych krajach, gdzie prawo pozwala wspólnotom restrykcyjnie pilnować tych przepisów. Spróbujmy zrobić, co chcemy, w mieszkaniu, które kupiliśmy za bajońskie sumy przy Central Parku w Nowym Jorku. Możemy o tym zapomnieć. Jest wspólnota, czuwa jej zarząd, a nad wszystkim oko ma „cerber”, który pilnuje, aby regulamin, jaki powstawał przez ostatnie 100 lat, był rygorystycznie przestrzegany. I nie ma takiej możliwości, żeby ktokolwiek komukolwiek wynajął mieszkanie.

Jak mawiają, porządek musi być!

Wystarczy, żeby w Polsce prawo do użytkowania mieszkania w ramach wspólnoty niekoniecznie oznaczało prawo do jego użytkowania jako hotel albo przestrzeń do wynajmowania na eventy.

Gdzie w tym wszystkim miejsce na hasła deweloperów, którzy kreślą wizję przyjemnego i spokojnego życia w budowanych domach czy tworzonych osiedlach?

Powiedzmy sobie szczerze, że generalnie dewelopera w ogóle nie obchodzi, co nabywca będzie robił z mieszkaniem. Interesuje go sprzedaż i kropka. Oczywiście, że deweloper mieszkań luksusowych teoretycznie promuje pewną markę. Mamy jednak sporo przykładów, że owa marka gwarantujących zacisze mieszkań z czasem zaczyna tracić na jakości i de facto przeobraża się w aparthotel. Taki los spotkał pewien wieżowiec w Warszawie, gdzie 1/3 lokali została nabyta przez fundusz, który wprost zadeklarował, że będzie je wynajmował.

Jakie są oczekiwania ludzi, którzy się z tym nie godzą?

Sprowadzają się do słów – „nie chcę mieszkać w aparthotelu, tylko w kamienicy, w której inni też mieszkają”. Realizując nasz projekt na Hożej 42, spotykamy ludzi, którzy pytają, czy dużo sprzedajemy na wynajem. A nasza idea jest taka, że mieszkań w tej kamienicy na taki użytek w ogóle nie sprzedajemy.

Jak przebiega rewitalizacja tej XIX-wiecznej kamienicy?

Prace trwają pełną parą, te dotyczące stanu surowego mamy za sobą, zajmujemy się teraz wykończeniem. Jesienią dostaniemy pozwolenie na użytkowanie. Osoby, które przychodzą do nas i mówią „chcemy kupić na wynajem”, z góry informujemy, że w tej sytuacji sprzedaż jest niemożliwa. Oczywiście zawsze istnieje opcja, że ktoś kupi mieszkanie i sprzeda je potem komuś innemu. Dlatego pracujemy intensywnie nad regulaminem tej kamienicy, aby był on zgodny i z polskim prawem, i z naszą filozofią.

Jaką ostateczną formę przybierze ten regulamin?

Zasadniczo zależy nam na tym, by służył przybliżaniu naszego państwa do standardów zachodnioeuropejskich. Stawiamy na model, gdzie wspólnota ma swoje prawa, które ograniczają nieskrępowane prawo własności. Wychodzimy z założenia, że prawo do spokoju jest równie ważne, a może nawet ważniejsze od „wolnoć Tomku w swoim domku”.

Pytanie, na ile niektórzy nabywcy drogich mieszkań są w stanie zaakceptować taką filozofię myślenia.

To jest tak, jak z wolnością na mieście – chcemy chodzić po ulicy, ale nie chcemy, by ktoś nas uderzył w twarz. Jest to pewne podporządkowanie, nie da się ukryć. Nie może być jednak tak, że my możemy wszystko, a naszemu sąsiadowi już tego samego nie wolno. Trzeba się podporządkować, jest regulamin, cisza nocna, spokój. To nie są jakieś rewolucyjne rozwiązania.

Niektórzy mogliby powiedzieć – skoro bogaty i chce świętego spokoju, niech sobie sprawi willę.

Są ludzie, którzy nie chcą mieszkać w willach pod miastem. Chcą mieszkać w małych wspólnotach w centrum, ponadto byłoby okropne, gdyby wszyscy mieszkali w willach, bo mielibyśmy takie rozległe miasta jak Los Angeles. Pragnę przy tym zaznaczyć, że ten komfort nie powinien dotyczyć tylko ludzi zamożnych, bo dlaczego człowiek mieszkający na Białołęce miałby znosić „ciągły ruch” w lokalu tuż obok swojego mieszkania.

Jak przebiega proces ustalania regulaminu wspólnoty?

Wstępny regulamin zazwyczaj ustala deweloper, a potem oczywiście głosuje nad nim wspólnota. Co roku ma ona zebrania, w czasie których może ten regulamin zmienić. Jeśli większość opowiada się 'za', to do takiej zmiany dochodzi. Nie ma na to reguły.

Czyli ryzyko przemiany w aparthotel zawsze istnieje?

Oczywiście wspólnota może zmienić regulamin w tym kierunku. Tu jednak sprawa rozbija się o przestrzeganie prawa w ogóle. W Polsce jego wykładnia brzmi, że jeżeli mieszkanie jest mieszkaniem, to nie jest pokojem hotelowym. Między tymi pojęciami istnieje więc ogromna różnica. Choć nie wolno tak użytkować mieszkania, ludzie nagminnie łamią to prawo.

Jak na restrykcje dotyczące swobody właścicielskiej zapatrują się prawnicy?

Są prawnicy, którzy uważają, że wspólnota może pewne sprawy ustalić, a są tacy, którzy twierdzą, że jest to niezgodne z konstytucją i w związku z tym nie można komuś zabronić wynajmować. Ja uważam, że kluczem powinien być inny punkt odniesienia.

Jaki?

Prawo budowlane w zakresie definicji mieszkania. Zgodnie z jego literą, jeśli ktoś chce wynająć mieszkanie komuś na 3 lata, to mu wolno, natomiast jeśli postanawia wynajmować je codziennie albo traktuje mieszkania jak przestrzeń eventową, to wtedy przekracza czerwoną linię i zajmuje się już działalnością hotelową. Może są jakieś przypadki pomiędzy, ale ogólnie staramy się na Hożej sprzedawać mieszkania ludziom, którzy deklarują chęć i wolę mieszkania tam na dłużej.
Kiedy pierwsze mieszkania zostaną oddane do użytku nabywcom?

Przewidujemy, że na wiosnę przyszłego roku. Ostatecznie o kształcie regulaminu zdecydują ludzie, którzy wprowadzą się na Hożą.

Od czego kamienica na Hożej ma jeszcze być wolna?

Nie sprzedajemy tych mieszkań na biura, co czyni wielu deweloperów, którzy np. sprzedają je prawnikom, a ci przekształcają je na kancelarie. Nikt się tym nie przejmuje, aczkolwiek jest to całkowicie nielegalne. Tu mieszka pani z dzieckiem, dalej obsługuje pan prawnik, a tam gabinet prowadzi pan dentysta. Wystarczy popatrzeć na Ursynów czy na Wilanów, gdzie jest to na porządku dziennym. Nie twierdzę, że tak nie może być, ale uważam, że domy powinny być od tego uwolnione.

Teraz poruszamy temat wolności, ale w sferze typowej działalności gospodarczej.

Żeby przekształcić mieszkanie np. na kancelarię, trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Ludzie to lekceważą, ale zarząd może przecież powiedzieć: „Pan prowadzi tu działalność nielegalną, odcinamy panu wodę. W regulaminie jest napisane, że w mieszkaniach nie prowadzi się działalności rozrywkowej czy usługowej. Jego złamanie oznacza, że traci pan prawo członka wspólnoty”.

Grunt to konsekwencja.

Zresztą, skoro ktoś chce inwestować w jakiś lokal i prowadzić tam działalność albo go wynajmować, po co ma robić to w takiej wspólnocie, gdzie będzie miał z tym kłopot. Niech robi to gdzie indziej. Taka przepychanka skończy się jedynie ciągnącą się przez lata sprawą sądową, co dla obu stron będzie tylko dodatkowym zmartwieniem.

Hoża 42 ma mieć pod tym względem zupełnie inny wizerunek.

Posłużmy się przykładem portiera, który wpuszcza mieszkańców. Na tym tle są bez przerwy przepychanki. Nagle przychodzą ludzie, którzy wynajęli na krótko mieszkanie i chcą wraz z kolegami urządzić imprezę. My chcielibyśmy tego właśnie uniknąć. Swego czasu byłem prezesem spółki, która budowała Cosmopolitan i dużo dało mi do myślenia to, co go spotkało. Widzę po reakcjach ludzi, którzy tam mieszkają, że ewolucja w aparthotel, gdzie połowa mieszkań jest wynajmowanych, zmienia w ich oczach charakter tego apartamentowca. Nie chcę, by ten los podzieliła Hoża.

Jak dużym zainteresowaniem cieszą się oferowane tam mieszkania?

Odwiedza nas dużo klientów. Większość mieszkań jest już sprzedanych. To oczywiście produkt, który ma swoją stosunkowo wysoką cenę, należy do najdroższych w Warszawie. I ta cena jest 2 razy wyższa niż okoliczne mieszkania. To z pewnością rzutuje na to, kto tu będzie mieszkał, ale zainteresowanie jest ogromne.

Poza standardem pewnie magnesem, który przyciąga do tego miejsca, jest jego historia.

Mieszkał tu jeden z braci Jabłkowskich, który zakładał wtedy z Franciszkiem Lilpopem dom towarowy braci Jabłkowskich na Brackiej. Jednym z lokatorów był też Adam Grabowski, tłumacz esperanto, znany z przetłumaczenia „Pana Tadeusza”. To była jedna z kamienic, która nie została spalona czy wysadzona w powietrze w czasie wojny.

Przywrócenie świetności tej kamienicy to też jeden z priorytetów?

W swoim życiu projektowałem wiele kamienic. Jest to dla mnie więc jakby rzemiosło uprawiane od 40 lat. Natomiast nie ukrywam, że największą satysfakcję mam z tego, że tutaj nie ma kompromisów, decydujemy sami, budujemy na własną rękę z pomocą podwykonawców. Możemy decydować o jakości i drobiazgowo tym się zajmować. Osobiście jestem dumny z tego projektu. Z drugiej strony jest to normalne przedsięwzięcie biznesowe, które i ekonomiczne, i budżetowo, i pod każdym innym względem musi się spinać. Jestem dobrej myśli, że wszystko się uda.

Artykuł powstał we współpracy z Made Concept.

POLUB NAS NA FACEBOOKU

Trwa ładowanie komentarzy...