Budujemy miasta i staramy się to robić jak najlepiej - prezes Dom Development o trudnych relacjach sąsiedzkich

Fot. materiały prasowe
Place budowy nowych osiedli często przypominają place bitwy - i to nie tylko jeśli chodzi o typowe elementy krajobrazu takie jak wydrążone koparkami okopy czy zasieki fundamentów ze zbrojonego betonu. Zaciekłością spory na linii deweloper-lokalna społeczność dorównują największymi historycznym bitwom. O ich genezie oraz możliwych strategiach rozjemczych rozmawiamy z prezesem Dom Development - Jarosławem Szanajcą.

Czy Polska jest dzisiaj dla deweloperów “zieloną wyspą”?

Może nie zieloną wyspą - w innych europejskich krajach rynek deweloperski ma się też generalnie dobrze. Natomiast Polska bije rekordy jeśli chodzi o wielkość rynku, który na przestrzeni ostatnich 4 lat niemal się podwoił. Liczba kupowanych i sprzedawanych mieszkań jest naprawdę imponująca.

Czy to wynika z naszej mentalności? W krajach takich jak Wielka Brytania, kupno mieszkania nie jest tak naturalną decyzją, jak u nas. Nie mówiąc o tym, że na taką inwestycję niewiele osób może sobie tam w ogóle pozwolić.

Jesteśmy narodem na dorobku, w którym posiadanie własnego mieszkania jest elementem stabilizacji. Polakom z reguły lepiej mieszka się we własnym mieszkaniu, niż w mieszkaniu wynajmowanym. Ta sytuacja jednak ulega zmianie. Dużą część rynku stanowią dzisiaj mieszkania kupowane pod wynajem, więc sam fakt, że mieszkania kupują osoby fizyczne nie oznacza, że to właśnie one będą tam mieszkać.
Nie obawia się pan, że mamy do czynienia z bańką spekulacyjną, która pęknie szybciej niż później?

Wszystko się kiedyś kończy. Rynek faluje. Nikt nie jest w stanie przewidzieć, kiedy nastąpi spadek, oraz jak dolegliwy czy głęboki on będzie. Na tym polega nasze ryzyko biznesowe, że musimy zgadywać i przewidywać, co będzie za lat parę. Nasz cykl produkcyjny i sprzedażowy ma tyle lat, ile ma więc staramy się przewidywać jak najbardziej precyzyjnie.

Zgadywanie, czego oczekują okoliczni mieszkańcy terenów przeznaczonych pod inwestycje, z reguły wychodzi deweloperom średnio. Branża nie ma ostatnio dobrego PR-u.

Branża dobrego PR-u nie ma nie tylko w Polsce i boryka się z tym problemem od dawna. Deweloper jest dla okolicznych mieszkańców albo złem koniecznym, albo złem w ogóle: wycina drzewa, zabiera tereny zielone, hałasuje od rana, zabiera miejsca parkingowe… To jest, niestety, kwestia elementarnie przypisana do naszego zawodu.

Naturalnie, my jako firma, widzimy siebie nieco inaczej: budujemy miasta. Staramy się to robić jak najlepiej, nie tylko dając wielu ludziom komfortowe, dobrze skomunikowane mieszkania, ale pomagając im organizować życie własne, sąsiedzkie, lokalne - za to nam płacą, to jest nasza misja. Ale nie da się zaprzeczyć, że często spotykamy się z oporem, takim czysto „sąsiedzkim”.

Sąsiedzka zawiść?

To nie jest zawiść, raczej chęć funkcjonowania w oswojonej rzeczywistości - z takimi sąsiadami, a nie innymi, w takim, a nie innym otoczeniu. A tu nagle okazuje się, że za oknem pojawią się koparki, będą hałasować od 6 rano do późnej nocy i na dodatek zastawią miejsca parkingowe - nikt tego nie lubi mieć w swoim sąsiedzkim zasięgu. Dodatkowo, ta sąsiedzka niechęć jest wpisana w każdą inwestycję, czy to osiedle mieszkaniowe, czy biurowiec, elektrownię, fabrykę, a nawet drogę. Bywa, że jest ona dodatkowo podsycana ze względu na brak wiedzy i zrozumienia przepisów budowlanych, które regulują pracę dewelopera, i wówczas prowadzi do efektu NIMBY – not in my backyard, czyli budujcie wszędzie, ale nie w moim sąsiedztwie.

Skoro jednak, jak pan mówi - tworzycie możliwie jak najlepszą rzeczywistość - bardziej słyszalny jest głos sprzeciwu?

Zawsze bardziej słyszalny jest głos społeczny, trafiający do osób w podobnej sytuacji. Zarówno pani, jak i ja, zrozumiemy głos człowieka, który zawsze miał widok na drzewa i nagle ten widok traci.

Z drugiej strony, wola ogółu jest taka, żeby, zgodnie z prawem, zabudowę zagęszczać. Nie zmienia to jednak faktu, że głos społecznego oburzenia danej grupy w danej sprawie przebija się bardziej skutecznie, niż ten, który tłumaczy, że oprócz budowy osiedla dołożymy się też do budowy szkoły czy drogi i posadzimy drzewa.

To może do głosu należy dopuścić trzecią stronę - tych, którzy chcą tych nowych mieszkań? Dlaczego ich nie słychać?

Osoby czy rodziny, kupujące mieszkania nie organizują się w naturalny sposób - jeszcze się przecież na dane miejsce nie sprowadzili. Co innego społeczność sąsiedzka, która już tam jest i ma na daną inwestycję wyrobiony pogląd.

Mamy więc konflikt pomiędzy mieszkańcami, którzy chcą zachować przykładowe drzewa i deweloperem, który je wycina. Może jeśli deweloper sadziłby nowe drzewa byłoby częściowo po sprawie?

Sadzi. Albo inaczej: my sadzimy, choć nie wszyscy to robią. My sadzimy drzewa, budujemy drogi, szkoły. Sami wybudowaliśmy stację kolejową Warszawa Zacisze Wilno. Staramy się kreować przyjazną mieszkańcom przestrzeń miejską - na tyle na ile pozwalają nam plany zagospodarowania przestrzennego albo decyzje administracyjne.

Oczywiście, robimy to również dla siebie, chcąc, żeby klienci godnie nam za nasze mieszkania zapłacili. W zamian jednak dajemy im jakość życia rozumianą, jako dostęp do terenów zielonych, środków komunikacji, miejsc parkingowych - to wszystko jest immanentnie wpisane w naszą misję i wierzymy, że nam się to udaje.

Mieszkańcy Białołęki mają co do tego zastrzeżenia . Podczas budowy osiedla Port Żerań zlikwidowaliście sporą liczbę miejsc parkingowych, w bliskim sąsiedztwie inwestycji zamierzacie wybudować rondo. Zdaniem mieszkańców, jest to niezgodne założeniami planu zagospodarowania przestrzennego, w którym figuruje skrzyżowanie.

Kupiliśmy działkę gruntu, na której realizujemy osiedle. Na jej terenie mieszkańcy okolicznych budynków zorganizowali sobie parking i dzierżawili teren od byłego właściciela. Plan Zagospodarowania Przestrzennego przewiduje w tym miejscu budowę budynków mieszkalnych oraz funkcji handlowo usługowych wraz miejscami parkingowymi. Jako że wspomniany parking zlokalizowany jest na terenie obecnej budowy musiał zostać zlikwidowany.
Jeśli chodzi o rondo, jego budowa ułatwi komunikację z ulicą Modlińską nie tylko mieszkańcom naszego osiedla Port Żerań, ale i wielotysięcznej już społeczności, która sprowadziła się już do inwestycji należących do innych deweloperów. Dlaczego rondo a nie skrzyżowanie? Plan miejski zakładający budowę skrzyżowania pochodzi sprzed 4 lat – w rozwoju miasta to bardzo dużo. W ciągu tych 4 lat ruch się zintensyfikował, w okolicy osiedlili się nowi mieszkańcy. Mając to na uwadze inżynierowie ruchu przeprowadzili analizy, które wykazały, że budowa ronda jest w tym miejscu zdecydowanie lepszym rozwiązaniem, ponieważ pozwoli efektywniej udrożnić ruch.

W związku z tym, zaproponowaliśmy władzom dzielnicy, że zbudujemy rondo i poniesiemy związane z tym koszty. 4 mln złotych, które na to wydaliśmy to kwota znacznie wyższa, niż ta, którą musielibyśmy przeznaczyć na budowę skrzyżowania. Na tym rozwiązaniu zyskają nie tylko mieszkańcy naszego osiedla, ale również, cały rejon, ponieważ ze wszystkich stron będzie się do niego lepiej dojeżdżało. Będziemy musieliśmy w związku budową ronda zlikwidować wspomniane miejsca parkingowe, ale jak już mówiłem, one mają charakter tymczasowy. Plan miejscowy zakłada wybudowanie w na ich miejscu ulicę Łopianową, która będzie włączać się w realizowane przez nas rondo.


Czyli kością niezgody są tu tylko te miejsca parkingowe?

Wydaje nam się, że tak. Rondo w tym miejscu udrożni codzienną komunikację mieszkańców całego obszaru. Obsłuży również lokalne centrum handlowe zapewniając drożny dojazd do jego 500 miejsc parkingowych.

Mieszkańcy o tym nie wiedzieli? Nie czytali waszych analiz? A może w nie wierzą?

W grę wchodzą różne emocje, trudno z nimi polemizować, trudno próbować nimi zarządzać. Staramy się rozmawiać i przekonywać. Trudno mi powiedzieć, dlaczego mieszkańcy nie wierzą analizom.

Może dlatego, że w negocjacjach dotyczących budowy ronda uczestniczył z waszej strony pan Jarosław Jóźwiak - były wiceprezydent.

W zakresie obsługi prawnej naszych inwestycji współpracujemy z wieloma kancelariami prawnymi, które dedykują zespół prawników do naszych spraw. Jedną z nich jest Kancelaria Wierzbowski i Partnerzy, z ramienia której występuje ten prawnik.

Nie sprawdziliście tego wcześniej? Nie podejrzewaliście, że jego udział może wywołać kontrowersje?

Nie wiem, jaką rolę pełnił w tym pan Jóźwiak. Był jedną z osób w zespole, który kancelaria dedykowała do obsługi naszego projektu. Nasz wpływ i kontrola pracy i funkcjonowania kancelarii jest ograniczona, również z uwagi na liczną grupę zatrudnionych tam specjalistów.

Rejon Portu Żerań jest terenem zasiedlonym dość mocno. Czym wyróżni się osiedle budowane przez Dom Development?

Port Żerań dochodzi do samego nabrzeża początku Kanału Żerańskiego, będzie miał bezpośredni dostęp do wody. Ma ogromny potencjał pod kątem terenów zielonych, rekreacyjnych, które w tej chwili należą w dużej części do nas, a które urządzamy i przekazujemy miastu jako element terenów publicznych tego obszaru.

Port Żerań będzie dysponował wspomnianym wcześniej centrum handlowym, które spowoduje, że podstawowe potrzeby mieszkańców zostaną zaspokojone lokalnie. Przy nabrzeżu powstaną pomosty, aleje, ścieżki rowerowe - wszystko, co w znaczącym stopniu poprawia jakość życia i powoduje, że mieszka się tam dobrze i przyjemnie.

W Porcie Żerań obecna będzie również sztuka. Dzisiaj prawie we wszystkich naszych osiedlach proponujemy mieszkańcom możliwość obcowania ze sztuką - w sposób nienachalny, ale taki, który czyni dane przestrzenie bardziej wyrazistymi. Leitmotivem Portu Żerań będą legendy warszawskie związane z Wisłą. Pojawi się więc Syrenka, będą flisacy.

Za opracowanie kompleksowego programu zaproszenia sztuki do przestrzeni naszego osiedla odpowiada nasza fundacja Dom Development City Art. Rzeźby, płaskorzeźby, murale - te rozwiązania przez wieki sprawdzały się w miejscach, gdzie ludzie mieszkać chcieli i lubili.

Chyba lubicie w Dom Development ryzyko - nie dość że branża konfliktogenna, to jeszcze dokładacie do niej sztukę nowoczesną, o którą pokłócić się równie łatwo.

Nasza działalność jest, w stosunku do wielu innych działalności, zdecydowanie ryzykowna. Jeśli jednak potrafi się dobrze ryzykiem zarządzać, wtedy dochodowość tej działalności jest wysoka.

Gdzie kończy się rola dewelopera, jeśli chodzi o zobowiązania wobec mieszkańców? Może się wydawać, że wiele konfliktów rodzi się na tle tego, że mieszkańcy są w nowej przestrzeni pozostawiani sami sobie.

Ta kwestia ma kilka płaszczyzn. Po pierwsze, rola dewelopera w zakresie twardej odpowiedzialności za to, co wybudował i sprzedał, powinna trwać tak długo, jak długo będą pokazywać się możliwe usterki. My jesteśmy w pełnej gotowości i do dyspozycji naszych klientów, by usuwać usterki, które są elementem naturalnym, wpisanym w każdy jeden projekt budowlany bez wyjątku. W trosce o komfort naszych klientów wykazujemy się starannością i wkładamy dużo wysiłku, by mieli poczucie, że mogą na nas liczyć i nie są pozostawieni sami sobie.

Wiem, że są deweloperzy, którzy prowadzą działalność poprzez spółki celowe, które dość szybko znikają z rynku. Szukanie tego, kto usterki mógłby usunąć jest w tym przypadku niezwykle trudne. To bardzo krótkowzroczna polityka, ponieważ aktualnie mieszkania się sprzedają bardzo dobrze, natomiast jak tylko rynek się zachwieje, klienci zostaną z tym, kto ich dobrze potraktował.

Druga odpowiedzialność, to pomoc przy i po odbiorze mieszkania. Staramy się, aby nasz klient uzyskał jak najwięcej pomocy i asysty w tej kwestii.

Finalnie, kontrolę nad inwestycją przejmuje wspólnota mieszkaniowa, która ma prawo dowolnie wybrać zarządcę projektu. Kiedy taka decyzja zostanie podjęta, my nie mamy już wpływu na to, co się tam dzieje. Czasami jest nam żal, że niektóre wspólnoty mocno starają się obniżać przewidywane koszty eksploatacji poprzez “odcinanie” pewnych elementów. Można zdemontować fontannę, można zwolnić ochronę, można nie konserwować urządzeń technicznych. To się potem jednak mści. Zwolni się ochronę, to pojawią się wandale. Nie konserwuje się urządzeń, to potem trzeba kupić nowe. Takie jest jednak prawo własności - właściciele mają prawo rządzić się, jak uważają.

Nie ma umów, które zobowiązywałyby mieszkańców do konserwacji fontanny czy trzymania ochrony?

Nie, choć oczywiście mieszkańcy są informowani, czym takie postępowanie grozi. Ale postępują wedle uznania. My co najwyżej możemy zastanawiać się, czy nie popełniliśmy błędu, bo może zamiast budować fontannę, która okazała się niepotrzebna, trzeba było obniżyć cenę z metra.

To co ze sztuką w tym kontekście? Co jeśli mieszkańcy nie zadbają, bo im się nie spodoba?

Sztuka jest wieczna. Myślę, że zostanie.

Rzeźbę - niekoniecznie, można zdemontować.

Można. Ale jeszcze nam się nie zdarzyło, żeby aż tak się nasze pomysły nie podobały. Raz niestety spodobał się aż za bardzo złomiarzom...

Czy deweloper ma jakieś powinności w kwestii finansowania inwestycji wokół projektu, takich jak wspomniane stacje kolejowe czy szkoły. To własna inicjatywa, wymóg, czy może element strategii negocjacyjnej?

Bywa różnie. Staramy się pomagać miastu w różnych formach. Trudno powiedzieć, żeby strategią negocjacyjną była budowa granitowej alei głównej przez Cmentarz Powązkowski czy wymiana tamtejszego muru. Uważamy jednak, że skoro jesteśmy w tym mieście, kochamy je, zarabiamy w nim dobrze, to powinniśmy podejmować szereg inicjatyw, z których nie mamy zysku, jak choćby na tym najstarszym warszawskim cmentarzu.

Inwestując w jakiejś dzielnicy czy gminie, warto pokazać, że troszczymy się o potrzeby lokalnej społeczności. Jeśli na jakąś inwestycję brakuje pieniędzy, staramy się pomóc.
Pamięta pan inwestycję, która przebiegała całkowicie bezproblemowo, jeśli chodzi o kontakty na linii Dom Development - lokalna społeczność?

Tak, zazwyczaj są to mniejsze projekty. Czasami rozwiązujemy naszą działalnością wokół projektu bolączki, z którymi dane rejony zmagały się od lat, i które z różnych powodów nie mogły zostać rozwiązane. Dobrym przykładem jest tu przedłużenie ulicy Olbrachta przy osiedlu Przyjaciół na Bemowie. Mieliśmy tam do czynienia z absolutnym klinczem komunikacyjnym. Postanowiliśmy więc zbudować klika set metrów ulicy, którą połączyliśmy z istniejącą ulicą Olbrachta udrażniając bezpośrednie połączenie w ul. Powstańców Śląskich. W efekcie cały ten rejon, nie tylko nasze osiedle, stał się bardziej komfortowy.

Patrząc z punktu widzenia społeczności całej Warszawy: jesteśmy głównym sponsorem Teatru Narodowego, w którym bywają rocznie setki tysięcy ludzi. Oczywiście nie przekłada się to nijak na nasze pozwolenia na budowę, albo brak protestów na Żeraniu. My jednak uważamy tego typu wsparcie za swój obowiązek.

Może o tych bolączkach i sposobach ich rozwiązania należy rozmawiać z ludźmi, zanim rozpocznie się budowę?

Dość często podejmujemy taką inicjatywę. Czasem jednak problemy osób, które już na danym terenie mieszkają, bywają na tyle skomplikowane, że nie da się ich wszystkich zdiagnozować od razu. Potrzeba na to czasu, a także otwartości na dialog, z którym wychodzimy.

Artykuł powstał we współpracy z Dom Development.

POLUB NAS NA FACEBOOKU