O autorze
Marek Zmyslowski jest seryjnym przedsiębiorcą i inwestorem. Będąc entuzjastą Afryki, na Czarnym Kontynencie skupił całkowicie swoją działalność biznesową
Jest m.in założycielem: HotelOnline.co - spółki budującej oprogramowanie dla branży hotelarskiej i Jumia Travel - największego w Afryce serwisu do rezerwacji hoteli online, który pozyskał finansowanie Rocket Internet i Goldman Sachs. Jest mentorem w projektach Afrykańskich takich organizacji jak Google czy Bank Światowy. Marek jest także instruktorem snowboardu oraz posiada licencję rajdową. Jednak jego marzeniem jest być stand-uperem. Jednym z tych śmiesznych.

Myślisz o Emigracji? Pomyśl o Afryce

Cape Town, RPA
Cape Town, RPA
Polacy, którzy podjęli decyzję o emigracji, poza braniem pod uwagę popularnych ślicznych europejskich miast, niekoniecznie będących w ekonomicznym rozkwicie, powinni spojrzeć na Afrykańskie miasta. Gwarantujące piękną pogodę, wspaniałą naturę i kilkunastokrotnie większe niż w Polsce zarobki dla specjalistów.


Afryka się rozwija – wzrost ekonomiczny jest solidny, inwestycje zagraniczne się zwiększają, a rosnąca miejska klasa średnia tworzy rynek wewnętrzny na skalę światową. Kontynent aktywnie wykorzystuje swoje zasoby naturalne, lecz Afryka to nie tylko boom na rynku surowców. Rozwój produkcji, technologii i telekomunikacji, finansów i usług biznesowych, outsourcing, sprzedaż detaliczna i hotelarstwo – te wszystkie elementy aktywnie wpływają na zmianę wizerunku miast tego kontynentu.


Rynek nieruchomości w Afryce Subsaharyjskiej posiada wiele cech, które predysponują go do szybkiego wzrostu. Szansa na „przeskoczenie” normalnych etapów i przejście od razu do poziomu budynków typu high-tech jest jak najbardziej realna. Fakt, że Afryka jest liderem na polu bankowości mobilnej pokazuje, że ma ona potencjał, aby przewodzić również w innych obszarach. Przyszły kształt afrykańskiego rynku nieruchomości będzie jednak zależał przede wszystkim od zdolności poradzenia sobie ze słabą transparentnością, która będzie nadal stanowić główną barierę w tym sektorze.


To jakie miasta będą oferować najlepsze możliwości będzie z pewnością różnić się w zależności od sektora. Poniżej przedstawiam subiektywny ranking 10 miast, które mogą posiadać połączenie masy krytycznej działalności handlowej i bazowych czynników wzrostu, co w efekcie umożliwi im dostanie się na szczyt hierarchii miast afrykańskich.
Czyli najciekawszych miast do życia i biznesu.


10 Afrykańskich Miast, które są ważne w skali międzynarodowej to:

Dojrzałe:

1. Cape Town (RPA)


2. Durban (RPA)


3. Johannesburg (RPA)


Wschodzące:

4.Lagos (Nigeria)


5. Accra (Ghana)


6. Kair (Egipt)


7. Casablanca (Maroko)


8. Nairobi (Kenia)


We wczesnej fazie:

9. Addis Ababa (Etiopia)


10. Luanda (Angola)


Patrząc z szerszej perspektywy, wyróżnić można 12 czynników rozwoju miast w Afryce:

1. Zrównoważony Wzrost Gospodarczy

Poprzednia dekada była punktem zwrotnym dla afrykańskiej gospodarki. Wzrost gospodarczy w Afryce Subsaharyjskiej osiągnął lub przekroczył 5% w trakcie 9 z ostatnich 10 lat. Ze względu na rozszerzanie się rynku wewnętrznego przewiduje się, że w okresie najbliższych pięciu lat wzrost będzie dalej przekraczał 5% rocznie. Bilans działalności gospodarczej na kontynencie przenosi się na południe do Afryki Subsaharyjskiej – obszaru, gdzie znajdziemy najszybciej rozwijające się gospodarki świata jak Etiopię, Ghanę, Nigerię i Angolę. Jeśli chodzi o wyniki gospodarcze, Afryka Subsaharyjska radzi sobie dobrze w porównaniu z innymi wschodzącymi rynkami. Szacuje się, że w najbliższych pięciu latach osiem z dwunastu najszybciej rozwijających się krajów na świecie to będą państwa afrykańskie.

2. Korzystna Sytuacja Demograficzna

Afryka staje się rynkiem na światową skalę. Jej populacja, obecnie powyżej 1 miliarda, ma się powiększyć dwukrotnie w ciągu następnych 25 lat – jest to najszybsze tempo wzrostu spośród wszystkich kontynentów. Szczególnie szybko rośnie populacja osób w wieku produkcyjnym – 70% całej populacji jest poniżej 30 roku życia. Do 2040 roku, populacja Afryki w wieku produkcyjnym będzie większa niż jej odpowiedniki w Chinach lub Indiach.

3. Gwałtowna Urbanizacja

Sektor nieruchomości odegra ważną rolę w kształtowaniu miejskiej przyszłości Afryki z racji tego, że infrastruktura miast jest nadwyrężana pod presją „błyskawicznej urbanizacji”. Afryka urbanizuje się szybciej niż inne kontynenty – jej populacja miejska rośnie o 3,5% rocznie. Niektóre miasta rosną szczególnie szybko (np. Abudża o 9% i Luanda o 6% rocznie). Sześćdziesiąt miast w Afryce ma populację przekraczającą milion mieszkańców – daje to sumę 170 milionów mieszkańców miast, których dochody są z reguły prawie dwukrotnie wyższe od średnich zarobków w poszczególnych krajach.
Kontynent jest także miejscem, gdzie znajdują się cztery megalopolis na skalę światową: Kair, Lagos, Kinszasa i Johannesburg. Wiele afrykańskich miast wyróżnia się swoją zadziwiającą dynamiką gospodarczą. Accra i Addis Abeba gwałtownie się rozwijają i znajdują się wśród najszybciej rosnących miejskich gospodarek świata. Równie szybko rozwija się Luanda, Maputo, Lusaka, Lagos i Abuja. Z kolei Kigali (w Rwandzie) ma ambitny plan stania się „Londynem Afryki”.

4. Rosnąca Klasa Średnia

Zrównoważony wzrost gospodarczy tworzy rosnącą miejską klasę średnią, która dysponuje coraz większymi dochodami. Szacuje się, że afrykańska klasa średnia to około 350 milionów osób, choć bardziej konserwatywne wyliczenia sugerują liczbę zbliżoną do 150 milionów. Najwyższa koncentracja klasy średniej jest obserwowana w miastach RPA (Johannesburg, Kapsztad i Durban) i w głównych obszarach miejskich Afryki Północnej: Kairze, Aleksandrii, Casablance, Rabacie, Algierze i Tunisie.

Najbardziej gwałtowny wzrost liczebności klasy średniej obserwowany jest jednak w miastach Afryki Subsaharyjskiej takich jak Lagos, Abudża, Luanda, Akra i Nairobi. Afryka Subsaharyjska do tej pory była poza sferą zainteresowania większości międzynarodowych grup (z chlubnym wyjątkiem RPA). Ten stan rzeczy zaczyna jednak ulegać zmianie, ponieważ międzynarodowe grupy, deweloperzy i inwestorzy starają się wykorzystać możliwości jakie oferują szybko rosnące rynki konsumenckie.

5. Surowce i Zasoby Energii

Afryka posiada bogactwo zasobów naturalnych. Kontynent będzie korzystał w perspektywie długoterminowej ze wzrostu światowego popytu na ropę i inne surowce. Nawet bardziej istotny jest tu jednak fakt, na który wskazują ostatnie badania: kilkanaście afrykańskich państw zwiększa wartość strumienia bezpośrednich przychodów związanych z zasobami, co będzie mieć bardziej bezpośredni wpływ na popyt na nieruchomości przemysłowe i komercyjne.

W Afryce wzrosły także zdecydowanie udokumentowane rezerwy ropy naftowej i gazu ziemnego. Nigeria, Angola i Algieria są wśród największych eksporterów tych surowców. Ostatnie odkrycia rezerw gazu ziemnego u wybrzeży Tanzanii i Mozambiku a także rozwój pól naftowych w Ugandzie i Kenii sprawią, że Afryka Wschodnia również stanie się istotnym obszarem eksportującym.

6. Innowacje i Technologia

Wiele afrykańskich miast może pochwalić się silną przedsiębiorczością, a kilkanaście innowacyjnych sektorów radzi sobie bardzo dobrze. Niektóre miasta pozycjonują się jako centra technologii i badań na kontynencie. Rozwój telefonii mobilnej i bankowości mobilnej tworzy takie miejsca jak Nairobi („Silikonowa Sawanna Afryki”), które staje się regionalnym liderem na polu technologii mobilnych. W Akrze obserwuje się szybki wzrost sektora ITC. Z kolei Lagos staje się centrum startupowów internetowych.

7. Zwiększanie Bezpośrednich Inwestycji Zagranicznych (BIZ)

Opinia międzynarodowych inwestorów na temat potencjalnych możliwości w Afryce powoli się poprawia. Globalne poszukiwanie surowców, rosnący rynek wewnętrzny oraz lepsze fundamenty makroekonomiczne pomogły w zwiększeniu inwestycji zagranicznych. Ilość inwestycji tego typu (BIZ) na obszarze Afryki Subsaharyjskiej wzrosła o 41% od roku 2007 (lepszym wynikiem może pochwalić się tylko Ameryka Łacińska). W tym samym czasie zanotowano jednakże spadek bezpośrednich inwestycji zagranicznych w Afryce Północnej.
Wysoki udział Chin miał znaczący wpływ na wzrost BIZ z racji tego, że ten kraje stara się wykorzystać naturalne zasoby Afryki i pomóc w rozwoju infrastruktury na kontynencie. Aktywni są również inwestorzy z Malezji, Indii i RPA. BIZ z krajów rozwijających się rośnie. To samo dotyczy prywatnych funduszy inwestycyjnych. Daje się zaobserwować zwiększenie bezpośrednich inwestycji zagranicznych skierowanych na afrykańskich konsumentów. Nigeria stała się najczęściej wybieranym afrykańskich rynkiem inwestycji ze względu na największy rynek konsumencki na kontynencie.

8. Rozwój Sektora Usług

Wraz z rozszerzaniem się afrykańskiego rynku wewnętrznego pojawia się potrzeba wprowadzenia i rozbudowy takich usług jak bankowość prywatna, finance dla firm i mikrofinanse. Obecnie, tylko ¼ populacji kontynentu posiada konto bankowe, co oznacza bardzo duże możliwości rozwoju. Przewiduje się, że do końca dekady bankowość detaliczna w Afryce Subsaharyjskiej będzie notować roczne wzrosty o 15%.
Pojawiają się nowe formy bankowości, np. bankowość mobilna. Jej rozwój jest możliwy dzięki takich platformom jak m-pesa w Kenii, której w tej chwili używa 70% dorosłej populacji tego państwa. Podobne systemy zostały zbudowane w całej Afryce we współpracy z dużymi bankami np. Południowoafrykańskim First National Bank. Johannesburg pozostanie głównym centrum finansowym kontynentu. Casablanca, Lagos i Nairobi wzmacniają swoje pozycje regionalnych centrów zaś Port Louis (na Mauritiusie) rozwija się jako centrum bankowości offshore.

9. Outsourcing

W porównaniu do bardziej uznanych rynków outsourcingu jak Indie, Europa Środkowa czy Azja Południowo-Wschodnia, Afryka weszła na ten obszar stosunkowo niedawno. Kontynent zaobserwował jednak duży wzrost aktywności na tym polu w ostatnich latach. Jest on motywowany przede wszystkim niskimi kosztami, dostępnością talentów, rozpowszechnieniem umiejętności językowych (angielski i francuski) oraz korzystnymi dla Europy strefami czasowymi.

Johannesburg, Cape Town, Kair i Casablanca rozwinęły się jako liderzy jeśli idzie o masę krytyczną usług offshore. Na tym obszarze rozwijają się także Nairobi i Akra. Kilkanaście afrykańskich rządów jak Ghana i Kenia czynią skoordynowane wysiłki, aby poprawić atrakcyjność środowiska pracy tworząc nowe parki technologiczne i rozwijając bazę umiejętności.

10. Poprawa Rządów, Zarządzania Gospodarczego i Transparentności

W światowym porównaniu wskaźników transparentności dla inwestycji w nieruchomości i dla środowisk biznesowych w 97 krajach RPA zajęło 21 miejsce, przed innymi państwami z grupy BRICS wyprzedzając także Włochy, Austrię, Malezję i Polskę. Fakt, iż RPA zostało zaklasyfikowane jako jedyny „transparentny” rynek na kontynencie podkreśla jego reputację wśród międzynarodowych inwestorów i korporacji jako najbardziej pożądanego miejsca do robienia biznesu w Afryce.

Środowiska biznesowe w Afryce częściowo się poprawiają, a zarządzanie gospodarcze ogólnie staje się bardziej rygorystyczne. Niemniej jednak, obawy inwestorów co do obecności wielu niebezpieczeństw wciąż są realne. Dlatego też Afryka pozostanie wyzwaniem jeśli chodzi o bilans ryzyka i szans. W Afryce Subsaharyjskiej, Accra (Ghana), Lusaka (Zambia), Dar es Salaam (Tanzania) i Maputo (Mozambik) są oceniane jako obszary z najbardziej korzystnymi profilami ryzyka. Razem z wysokimi wskaźnikami wzrostu gospodarczego, te miejsca są więc jednymi z najbardziej atrakcyjnych środowisk biznesowych dla inwestorów. Rynki nieruchomości w takich państwach jak Ghana i Kenia również zwiększają swoją transparentność i już teraz okazują się być wygodnymi regionalnymi centrami, które pozwalają na dotarcie do znaczących rynków produkcyjnych i konsumenckich w Afryce Wschodniej i Zachodniej.

11. Nowa Infrastruktura … Nowe Miasta

Słaba infrastruktura (pod względem transportu, użyteczności publicznej i telekomunikacji) pozostaje jednym z największych wyzwań dla Afryki. Mimo tego inwestycje stale rosną. W szczególności Chiny stały się głównym źródłem finansowania choćby w takich miejscach jak projekty hydroenergetyczne w Nigerii, drogi i kolej w Demokratycznej Republice Kongo, Mozambiku, Tanzanii, Kenii i Angolii, oraz łączność w Etiopii. W związku z tym, że infrastruktury miast są nadwyrężane przez gwałtowną urbanizację, pojawiło się kilkanaście ambitnych planów budowy nowych „miast” satelickich na obrzeżach głównych metropolii kontynentu np. Konza Techno City poza Nairobi czy Eko Atlantic na Wyspie Victorii w Lagos.

12. Szybko Zmieniający się Rynek Nieruchomości Komercyjnych

Rynek nieruchomości komercyjnych w Afryce Subsaharyjskiej jest we wczesnej, pełnej energii, fazie rozwoju. Sektor zaczyna odpowiadać na gwałtowną urbanizację i duży popyt na nowoczesną infrastrukturę nieruchomościową ze strony firm i konsumentów. Pomimo tego, kontynent cierpi na poważny niedobór wysokiej jakoś powierzchni komercyjnych, co wskazuje na możliwości.
Rynek nieruchomości komercyjnych w Afryce już wkrótce zacznie się gwałtownie rozwijać. Prawodawcy na całym kontynencie powinni skupić się na opracowaniu bardziej transparentnych praw własności i stworzeniu lepszych środowisk biznesowych jeśli panoramy miast mają dotrzymać kroku międzynarodowemu zainteresowaniu i afrykańskim ambicjom.

Na podstawie raportu firmy konsultingowej JLL South Africa.