Reklama.

Kto tak naprawdę korzystał na kredytach frankowych

Małgorzata Chojnowska

03 lutego 2015, 10:19·15 minut czytania

Publikacja artykułu: 03 lutego 2015, 10:19

Wiele się mówi i pisze ostatnio o kredytach hipotecznych w CHF. W prasie pojawiają się informacje jakoby banki zarabiały krocie na kredytach frankowych i to one były inicjatorem pojawienia się ich na rynku. Cóż, do tanga trzeba dwojga – prawda jest taka, że kredyt frankowy opłacał się klientom przez wiele lat, a banki oferowały to czego oczekiwał rynek, bo walczyły o udział w rynku kredytów hipotecznych.

Opłacalność kredytów w CHF dla banków
Generalnie, bankom najłatwiej pożyczać w walucie, w której mają swoje zobowiązania, czyli np. depozyty od klientów. Jeśli bank udziela kredytu klientowi w walucie obcej (kredyt jest aktywem w bilansie banku) ma obowiązek zabezpieczyć swoją pozycje w tej samej walucie po stronie zobowiązań, tak aby nie wystawiać banku na ryzyko kursowe. Jest to podstawa zarządzania ryzykiem walutowym w banku.

Udzielając kredytów w CHF, bank, o ile nie ma depozytów w CHF (a banki w Polsce nie maja generalnie depozytów w CHF), musi zaciągnąć zobowiązanie w CHF na rynku walutowym. Są to na ogół 5-, może 10-letnie zobowiązania zaciągane przez bank na rynkach międzynarodowych. Upraszczając, bank sam musi pożyczyć franki szwajcarskie, aby udzielić kredytu klientowi.

Pożyczanie na rynku waluty jest na ogół mniej korzystne dla banku, jeśli porównujemy je z finansowaniem się z depozytów. Są oczywiście sytuacje szczególne – np. ujemne oprocentowanie na walucie – właśnie doświadczamy teraz takiego szczególnego przypadku na frankach szwajcarskich (styczeń 2015). W latach boomu na kredyty w CHF nie mieliśmy ujemnego oprocentowania na CHF, więc można założyć, że dla większości banków finansowanie z depozytów było korzystniejsze.

Konieczność pożyczania CHF na rynku generowała dodatkowe ryzyko po stronie banku. Kredyty w CHF udzielane były na okresy 20 a nawet 30 lat. Z drugiej strony, bank pożyczał pieniądze na rynku walutowym na 5 może 10 lat, gdyż taki był rynek. Taki brak zgrania okresu finansowania i okresu na jaki bank udziela kredytów to dodatkowe ryzyko dla banku. Po okresie 5-10 lat bank będzie musiał znaleźć finansowanie w CHF na następny okres, co rodzi niepewność związaną z finansowaniem. Ryzyko to jest odpowiednio wycenione w banku i brane pod uwagę przez audytorów i Nadzór Bankowy.

Marże większości dużych banków w przypadku kredytów w CHF nie były też znacząco wyższe niż marże kredytów złotówkowych, przynajmniej nie na tyle wyższe, aby zrekompensować dodatkowe ryzyka i koszty finansowania – aby otrzymać tą samą rentowność kredytów złotówkowych i frankowych marża musiała pokryć dodatkowy koszt finansowania, jak też wycenione ryzyko kredytowe i specyficznie dodatkowe ryzyko związane z potencjalnym umacnianiem się waluty kredytu.

Były na rynku nieliczne przypadki banków, które próbowały generować bardzo wysokie marże na kredytach hipotecznych, niemniej na ogół była to strategia przyjęta zarówno dla kredytów złotówkowych, jak i frankowych. Wysokość marży w takich przypadkach mogła odbiegać znacząco od tego, co proponował rynek, gdyż wyższe marże musiały pokryć koszty wyższego ryzyka na portfelu.

W przypadku kredytów hipotecznych strategia taka powoduje, że do banku przychodzi dużo klientów odrzuconych przez inne banki, które proponują niższe oprocentowanie. Jeśli podwyższone oprocentowanie jest w stanie pokryć podwyższone ryzyko na portfelu, to dobrze, jeśli nie, to już problem tego banku. Z tego, co mi wiadomo, taki portfel to raczej problem, a nie wielkie zarobki, jak to opisują media, kierując się tylko wartością marży na kredycie (marża nie pokrywa dodatkowego ryzyka związanego z portfelem).

W tym punkcie warto podkreślić, że to klient wybierał bank, w którym zaciągał kredyt. Banki oceniały zdolność kredytową klienta i wyceniały ją, proponując większą lub niższą marżę na kredycie. Klienci, których zdolność kredytowa była oceniana dobrze, mogli liczyć na bardzo dobre warunki kredytu w wielu bankach. Klienci, których zdolność kredytowa była oceniona jako słaba, których banki uznały za bardziej ryzykownych, mieli dużo gorsze warunki, bo bank musiał pokryć dodatkowe ryzyko.

Ci, którzy nie kwalifikowali się na kredyt w większości banków, jeśli mimo to bardzo optymistycznie oceniali swoje możliwości, mogli skorzystać z ofert banków o bardziej ryzykownym profilu, niemniej taki kredyt był droższy.

Przez kilka lat banki miały dodatkowy dochód w postaci różnic kursowych przy wymianie CHF, niemniej to źródło dochodu już nie jest aktualne od 2009 roku.

Reasumując, trudno mi się zgodzić z tezą, że banki zarabiały krocie na kredytach frankowych i przez wiele lat był to dla nich bardzo opłacalny business, z ogromnymi marżami. Z danych pozyskanych od banków wynika, że kredyty w CHF nie są dla nich bardziej dochodowe niż kredyty w PLN. W wielu przypadkach są wręcz znacznie mniej dochodowe i generują dodatkowe ryzyka. Jeśli weźmiemy pod uwagę styczniową zmianę kursu CHF, to już raczej dla wszystkich banków będzie to bardzo ryzykowny i nieopłacalny portfel.

Opłacalność kredytów w CHF dla kredytobiorców
Dla przypomnienia – według NBP wartość kredytów mieszkaniowych zaciągniętych przez gospodarstwa domowe na koniec listopada 2014 wynosiła 349 525 mln zł, w tym: denominowanych w PLN – 188 646 mln zł, denominowanych w CHF – 130 981 mln zł (37%), denominowanych w innych walutach – 29 898 mln zł.

Dodam w tym miejscu, że osoba fizyczna, która kredytuje się w walucie obcej, nie posiadając żadnego zabezpieczenia na wypadek zmiany kursu (np. przychodów w tej walucie), wchodzi w transakcję o charakterze spekulacyjnym. Oznacza to że ok. 0,5 miliona gospodarst domowych weszło w transakcje spekulacyjne ....

Mało tego, osoby te zaciągały kredyty walutowe z pełną świadomościa – w większości przypadków banki, z uwagi na spekulacyjny charakter transakcji, wymagały podpisania oświadczenia, że klient jest świadom ryzyka kursowego i świadomie je na siebie bierze. Do 2006 roku były to oświadczenia w umowach kredytowych, a od 2006, po wejściu w życie rekomendacji S, było to odrębne oświadczenie klienta.

Jeśli kredytowanie w CHF nie jest takim wspaniałym biznesem dla banków i jest ryzykowną transakcją z punktu widzenia klienta i banku, to dlaczego mamy na rynku tyle kredytów w CHF dla osób indywidualnych, które nie maja przychodu w CHF?

Dlatego, że oprocentowanie CHF (LIBOR dla CHF) był tak niski od wielu lat, że klienci oczekiwali od banków finansowania w CHF, aby zmniejszyc raty miesięcznych spłat kredytu. Banki zaś walczyły o klienta i o udział w rynku. Nawet jeśli któryś bank nie chciał dawać kredytów frankowych na początku, to i tak przy takiej skali kredytowania w CHF nie miał wyjścia. Jeśli nie dawałby kredytów w CHF, straciłby swój udział w rynku na rzecz konkurencji, która franki dawała.

Poniżej przykład kredytu i wyliczenie opłacalności kredytów w PLN i CHF.

Dla przykładu weźmy kredyt zaciągnięty w 2006 roku, w kwocie 300 000 PLN na 20 lat, przy marży banku 1,5 procent i równych ratach spłaty kredytu:

– W przypadku kredytu w PLN, przy średnim WIBORZE 1 M dla PLN w 2006 roku 4,17 procent raty miesięczne kształtowały się na poziomie 2 092,57 PLN.

– W przypadku kredytu w CHF (kwota kredytu 121 565,77 CHF przy średnim kursie NBP ze stycznia 2006 – 2,4678), przy średnim LIBORZE 1 M dla CHF w 2006 roku 1,401 procent raty miesięczne kształtowały się na poziomie 1 648,96 PLN (668,19 CHF)

Przy założeniu niezmienności kursu CHF i LIBORU daje to oszczędności na poziomie 443,61 PLN miesięcznie, 5 323,32 PLN rocznie. Razem, od początku 2006 roku do końca 2014 roku, taki klient mógł potencjalnie zaoszczędzić 47 909,88 PLN, a w okresie trwania umowy kredytowej 106 466,40 PLN, tj. ponad 30 procent wartości kredytu (nie uwzględniając nawet wartości pieniądza w czasie). To podstawowy argument dlaczego mamy tyle kredytów w CHF.

POTENCJALNIE – to kluczowe słowo przy wyliczaniu opłacalności kredytu. Potencjalnie ponieważ przy wyliczaniu w 2006 roku opłacalności kredytu w CHF versus kredyt w PLN nie wiadomo było, jak będzie się kształtował kurs CHF do PLN i jaki będzie LIBOR dla CHF.

Klient więc zakładał niezmienność kursu CHF i niezmienność LIBOR dla CHF, z niewielkimi wahaniami jakie można było zaobserwować na danych historycznych. Jest to podstawowy powód dlaczego klienci chcieli kredyty w CHF – widzieli skalę potencjalnych oszczędności na dzień podpisania umowy, a lekceważyli potencjalne ryzyko (ryzyko wysokich strat) jako mało prawdopodobne i coś, co może, ale nie musi się zdarzyć w przyszłości.

Jest to znane zjawisko z ekonomii – jesteśmy skłonni brać ryzyko wielkiej straty, jeśli jej prawdopodobieństwo jest małe.... i jeśli korzyści, które widzimy w dniu decyzji, są wystarczająco zachęcające do takiej spekulacji.

Jeśli dodamy fakt, że mówimy o okresach 20, 30 lat, to można było zakładać, że w takim okresie nastąpi wzmocnienie CHF w którymś momencie. Przy przyjęciu na siebie ryzyka kursowego na 20 lat rozsądek podpowiada, że warto część oszczędności zrealizowanych na początku funkcjonowania umowy kredytowej odkładać systematycznie na wypadek umocnienia się CHF w stosunku do PLN w przyszłości.

Niestety, część klientów zamiast oszczędzać, wykorzystywało nadwyżkę na wydatki konsumpcyjne i podniesienie standardu życia.

Podsumowując, kredyty w CHF były potencjalnie tak korzystne dla klientów, że nie zwracając uwagi na ryzyko kursowe, zadłużali się w CHF. Dodam, że na rynku były dostępne także kredyty w EUR i USD. Były one także korzystne i także obarczone ryzykiem kursowym, aczkolwiek nasze powiązania z strefą EURO, denominowanie niektórych dochodów w EUR i USD (np. najmu) mogły być mitigantem tego ryzyka . Niemniej oszczędności na tych kredytach były mniejsze, a to klient w efekcie wybiera ... nogami...

Dopiero w 2009 roku nowelizacja Rekomendacji S zakończyła boom na kredyty w CHF, ograniczając możliwość udzielania przez banki kredytów walutowych, do osób posiadających dochody w tej walucie. Pewnie tylko dzięki tej interwencji Nadzoru Bankowego nie mamy jeszcze więcej kredytów frankowych, bo patrząc na to, jak były podejmowane decyzje kredytowe przez klientów, to przy poziomach LIBORU 0,1 procent w 2009 pewnie wiele osób chętnie by jeszcze skorzystało z takiego finansowania. Nie mówiąc już o styczniu 2015 – LIBOR na poziomie 0,9 i wysoki kurs CHF...

Konsekwencje zmian kursów i LIBOR dla CHF
Zmiana na rynku od początku 2006 do końca 2014 roku, przed feralnym styczniem 2015 roku, to ponad 30 procent wzrost kursu CHF i obniżka stóp procentowych LIBOR dla CHF do poziomów ujemnych zbliżonych do 0.

Przy danych za grudzień 2014 spłaty kredytu w CHF kształtowałyby się następująco (dla uproszczenia poniżej wyliczam raty w oparciu o podstawowy kapitał):

Kwota kredytu w CHF to 121 565,77. Rata w oparciu o LIBOR w stawce 0(*) to 586,61 CHF . Według kursu z grudnia 2014 (średni kurs z grudnia 2014 – 3,5123) daje to kwotę 2 060,35 PLN czyli kwotę, która cały czas jest niższa niż podstawowe wyliczenie raty dla klienta, który wziął kredyt w PLN w 2006 roku.

(*)banki według przepisów polskiego prawa świadczą usługi kredytu za wynagrodzeniem. Jest więc kwestią sporną, czy muszą stosować stawki ujemne LIBOR. Praktyka jest taka, że na dzień dzisiejszy w większości banków do wyliczeń spłat stosowana jest stawka 0. Nie miało to większego znaczenia, gdyż LIBOR wahał się na poziomie zbliżonym do 0 do końca 2014 roku. Styczeń 2015 (stawka LIBOR w okolicach 0,9 procent) pokaże, jakie będą zmiany w tym zakresie na rynku, niemniej banki już deklarują naliczanie ujemnej stopy przy rekalkulacji rat.
Przy kursie sprzedaży NBP z dnia 27 stycznia 2015 roku, tj. 4,1873 daje to kwotę 2 456,31 PLN, czyli kwotę już dużo wyższą niż podstawowa rata dla klienta kredytowanego w PLN wyliczona w 2006 roku.

Kwota ta może stanowić problem dla niektórych klientów frankowych, ale w tym miejscu warto przypomnieć fakt, że klienci frankowi to klienci zarabiający raczej więcej niż klienci złotowi. Kryteria oceny klientów frankowych były dużo ostrzejsze w większości banków. Banki nie tylko stosowały bufor 20 procent przy ocenie zdolności kredytowej klienta , ale także stosowały dodatkowe kryteria dotyczące dochodów .

Można przyjąć, że zarobki klienta frankowego to ok. 120 procent zarobków klienta złotowego o podobnym profilu ryzyka. Tak więc taki klient nie powinien mieć problemu ze spłatą raty nawet o 20 procent wyższej niż rata wyliczona dla klienta złotowego. Kwota 2 456,31 PLN to kwota niższa niż podstawowa, wyliczona na wstępie kwota raty dla klienta złotowego podwyższona o 20 procent (2092,57 PLN *1,2 = 2 511,08 PLN).

Dlatego jeśli nie zaszły inne okoliczności i banki rzeczywiście miały kryteria oceny frankowiczów dużo ostrzejsze niż dla PLN, frankowicze, przy zmniejszeniu wydatków konsumpcyjnych, powinni móc obsługiwać swoje kredyty nawet przy tak wysokim kursie CHF, jaki mamy w chwili obecnej.

Inaczej może się mieć sprawa frankowiczów, których zdolność kredytową określono tylko w oparciu o wolne środki po spłacie kredytu, z uwzględnieniem buforu 20 procent na zmiany kursowe. Tacy klienci mogli dostać kredyt w CHF, pomimo iż nie dostaliby kredytu w PLN, bo rata była zbyt wysoka i nie pozostawałyby im wolne środki wystarczające na normalne funkcjonowanie. Taki portfel to spory problem dla banku, ale taki bank poniesie konsekwencje złej polityki kredytowej.

Jest też inna grupa i to wcale nie mała – osoby, które deklarowały dużo niższe wydatki, niż faktycznie miały... Sama spotkałam się z sytuacją, gdy pośrednik finansowy doradzał klientowi, aby deklarował mniejsze wydatki, niż faktycznie miał. Jaka jest skala tego problemu, dowiemy się w ciągu 2-3 miesięcy.

Wycena kredytów
Inna sprawa to kwestia wyceny kredytu w przeliczeniu na PLN. W naszym przykładzie kredyt w wysokości 300 000 PLN był powiedzmy udzielony z tzw. 100 procent LTV (Loan-to-value), czyli na 100 procent wartości wyceny nieruchomości.

Przy równych spłatach kredytowych w początkowych spłatach kredytu wartość spłat kapitałowych jest mniejsza i rośnie stopniowo z każdą ratą. Tak więc przy kredycie na 20 lat po 9 latach suma spłat kapitałowych kredytu powinna wynieść ok 37-40 procent wartości kredytu. Jeśli przyjmiemy, że nasz kredytobiorca spłacił po 9 latach ok 38 procent kapitału, to otrzymujemy wartość rezydualna (kapitał pozostały do spłaty) w kwocie 75 370 CHF. Kwota ta w przeliczeniu po obecnym kursie daje to kwotę 315 598 PLN – czyli kwotę wyższą niż wartość początkowa kredytu.

Może to być frustrujące dla frankowiczów i na pewno nie wpływa pozytywnie na ich ocenę własnej decyzji kredytowej sprzed kilku lat. Niemniej są to konsekwencje transakcji o charakterze spekulacyjnym. Niestety, problem nie kończy się na ocenie decyzji podjętej przez kredytobiorcę.

Banki wymagają zabezpieczenia swoich kredytów i nie jest to tylko kwestia zabezpieczenia się na wypadek niewypłacalności klienta, ale jest to bardzo istotny element kalkulacji ryzyka w banku i wyliczenia adekwatności kapitałowej. W przypadku kredytów hipotecznych banki oczekują zabezpieczenia 100 procent wartości kredytu.

Przy aprecjacji CHF kredytu jest więcej, jak pokazuje nasz przykład, a wartość nieruchomości spada. Przy okresach kredytowania dłuższych niż 20 lat spłata kredytu w ciągu pierwszych 9 lat będzie mniejsza odpowiednio, a tym samym problem będzie większy. W niektórych przypadkach rozpiętość pomiędzy wartością nieruchomości, a kwotą kredytu sięga nawet 80 procent i więcej (kredyty z 2007 i 2008 roku – duży spadek na rynku nieruchomości, mała spłata kapitału).

W normalnych warunkach banki proszą klienta o dozabezpieczenie kredytu. Jeśli klient nie zabezpieczy kredytu, w zależności od banku i zapisów w umowie, bank może mieć prawo nawet wypowiedzieć umowę. Przy tak dużych różnicach kursowych tylko najbogatsi z klientów mają szansę dać dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Pozostali muszą liczyć na rozsądek i dobrą wolę banków lub wsparcie regulacyjne.

Reasumując, obecna sytuacja kreuje potencjale zagrożenie dla klientów, których zdolność kredytowa była wyliczona tylko w oparciu o kalkulację wolnych środków po spłacie kredytu, z uwzględnieniem buforu 20 procent na zmianę kursu, którzy ledwo przeszli taką ocenę kredytową. Upraszczając, są to klienci, którzy nie kwalifikowaliby się na kredyt w PLN +20 procent bufor, a dostali kredyt w CHF.

O ile bank dawał kredyt frankowy klientom, którzy kwalifikowaliby się też na kredyt PLN, i do takiej kalkulacji doliczał bufor 20 procent, to taki klient nie powinien mieć problemu ze spłatą kredytu pomimo wzrostu kursu franka.

Zmiana kursu kreuje duży problem po stronie banków z powodu wysokiej kwoty niezabezpieczonych kredytów. Jeśli przyjmiemy średnio różnicę ok 30-40 procent na kredycie, to otrzymujemy kwotę ponad 100 mld PLN niezabezpieczonej ekspozycji kredytowej. Jest to problem dla banków, ale też dla Nadzoru Bankowego. Taka kwota niezabezpieczona w portfelu bankowym będzie miała wpływ na rating banków w Polsce .

Banki mogą też mieć problemy płynnościowe . Niemniej w końcówce 2014 roku banki przeszły pozytywnie stress testy, w których założono kurs franka na poziomie 5 PLN. O ile więc stress testy same zostały przygotowane poprawnie i przewidywały odpowiednio wszelkie konsekwencje dla banków wynikające z umocnienia się franka (a zakładam, że tak), to banki nie powinny mieć większych problemów z płynnością finansową.

Propozycje rozwiązań:

Propozycja Nadzoru Bankowego:
W zasadzie propozycja ta jest już poniekąd nieaktualna, ale pozwalam sobie na odniesienie się to niej, bo wydaje mi się dość kontrowersyjna, w szczególności z uwagi, że jest to propozycja Nadzoru Bankowego. Otóż Nadzór Bankowy proponował, aby przeliczyć kredyty we frankach na złotówki po kursie z dnia zawarcia umowy kredytowej (czyli po kursie, po jakim na dzisiejszym rynku taka wymiana nie jest możliwa). Klient zaś musiałby dopłacić bankowi różnicę w oprocentowaniu kredytu w PLN i CHF za okres od dnia zawarcia umowy do dnia konwersji.

Takie rozwiązanie , mogłoby oznaczać dla banków ogromne straty. Mówimy o szacunkowych stratach rzędu 30-40 mld PLN. Warto zauważyć, że ryzyko kredytowe portfela, już bez ryzyka kursowego, pozostaje po stronie banków.

Jak Nadzór, który ma zapewnić stabilność systemu finansowego w Polsce, może w ogóle proponować rozwiązanie, które mogłoby zaszkodzić stabilności tego systemu, nie mówiąc o tym, że przeczy zasadzie stabilności prawa w Polsce?

Dodatkowo pragnę zauważyć, że większość banków już od 2009 roku, po wejściu nowelizacji rekomendacji S, namawiała klientów frankowych do konwesji kredytu na PLN. Klienci nie chcieli . Dlaczego według Nadzoru teraz banki powinny ponieść konsekwencje złych decyzji swoich klientów i zdejmować z nich pełną odpowiedzialność za ich własne, świadome choć ryzykowne decyzje?

Propozycje Związku Banków Polskich:
Związek Banków Polskich proponuje kilka rozwiązań, które można będzie zastosować w przypadku klientów, którzy mają kłopoty z terminowym regulowaniem kredytów :

– Zaliczenie negatywnej stawki LIBOR do kalkulacji rat kredytowych. Fizycznie banki będą odejmowały LIBOR CHF od swojej marży na kredycie. Jest to jak najbardziej rozwiązanie, tym bardziej , że banki mają po drugiej stronie bilansu CHF po ujemnym LIBORZE. Wiele banków już w tej chwili wdraża to rozwiązanie.

– Rezygnacja z dużej części spreadu (marży banku) na wymianie CHF. Obniżenie marży banku przy wymianie franków ma na celu sprzedaż CHF jak najtaniej klientom, tak aby zmniejszyć ich obciążenie wynikające z ceny CHF. Wpłynie to także na rynek. Inne podmioty zajmujące się wymianą walut też będą musiały obniżyć swoje marże na CHF lub drastycznie spadnie im obrót frankami.

– Restrukturyzacja poprzez wydłużenie okresu kredytowania klienta. Taka restrukturyzacja powoduje zmniejszenie obciążeń (rat) miesięcznych dla klienta. Rozkładając pozostały kredyt na dłuższy okres, banki mogą zrównać ratę do wysokości spłat sprzed stycznia 2015, co będzie pewnie głównym celem takiej restrukturyzacji.

– Rezygnacja z ustanawiania dodatkowych zabezpieczeń i ubezpieczania kredytu w przypadku klientów, którzy regulują swój kredyt na bieżąco. Takie rozwiązanie wymaga jeszcze akceptacji Nadzoru Bankowego ale wydaje się rozsądne i raczej akceptowalne dla Nadzorcy.

Niestety, banki nie bardzo mogą zrezygnować w ogóle z dodatkowych zabezpieczeń. Jeśli przyjmiemy, że średnio wartość niezabezpieczonej pozycji na portfelach (różnica pomiędzy wartością kredytu w PLN i aktualną wartością nieruchomości) wynosi 30 procent ( a jest to szacunek zachowawczy), to daje to kwotę ponad 10 mld EUR niezabezpieczonych kredytów.

Przy takiej skali banki nie mogą sobie pozwolić, aby pozostawić kredyt niezabezpieczony, jeśli klient opóźnia się ze spłatami. Tak więc w przypadku klientów, którzy nie będą regulowali zobowiązań terminowo, banki będą egzekwować swoje prawa do ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia.

– Bardziej elastyczna restrukturyzacja na nieruchomościach klienta . Banki dostosują swoje procedury pozwalając na bardziej elastyczne podejście do klientów i restrukturyzacji kredytów hipotecznych w CHF.

– Konwersja kredytu na PLN po stawce średniego kursu NBP bez dodatkowych opłat. Do tego rozwiązania podchodzę dość sceptycznie. Jak pokazuje doświadczenie, kiedy już wcześniej banki proponowały klientom preferencyjne zasady konwersji kredytu na PLN, klienci odmawiali, licząc, że kurs jednak spadnie .Czy klienci przyjmą nauczkę i zechcą dokonać konwersji? Osobiście wątpię...

Propozycja Ministerstwa Gospodarki:
Janusz Piechociński, wspólnie z radą ekspertów, przygotował propozycję, która wydaje się zbliżona do propozycji ZBP, ale też dodatkowo zawiera propozycje zmian prawnych.

Rekomendacje dla banków:

1. Uwzględnienie przez banki ujemnej stawki LIBOR dla CHF.

2. Umożliwienie zainteresowanym kredytobiorcom bezprowizyjnej zamiany waluty kredytu z CHF na PLN po kursie równym średniemu kursowi NBP w dniu przewalutowania.

3. Wprowadzenie tzw. wakacji kredytowych na 3 lata (także dla kredytów złotowych) oraz wprowadzenie limitu wysokości raty na poziomie z końca 2014 r.

Słowo „wakacje” może być zrozumiane opacznie przez niektórych klientów – jako brak spłat kredytu przez kilka lat. Raczej nie było to intencją pomysłodawcy. Z punktu widzenia zarządzania kredytowego zawieszenie spłat rat kredytowych na 3 lata, czy nawet części kapitałowej, jest dla banku nieakceptowalne. Nie sądzę, aby takie rozwiązanie było też dobrze widziane przez Nadzór Bankowy.

W takiej sytuacji, przy braku spłat samego kapitału, powiększa się luka pomiędzy wartością kredytu a spadającą wartością nieruchomości. Bank pogarsza swoją sytuację drastycznie. Być może przy dodatkowym zabezpieczeniu na jakiś czas bank mógłby zrezygnować ze spłat kapitałowych, ale na pewno nie przez 3 lata.

Myślę, że klienci powinni raczej liczyć na restrukturyzacje wydłużające okres kredytowania i zmniejszające miesięczne obciążenia. Podobnie jak przy propozycji ZBP.

4. Odstąpienie od żądania dodatkowego zabezpieczenia kredytu z tytułu zmian kursowych. Ta rekomendacja jest dość ogólna i zgodnie z moim wcześniejszym komentarzem nie liczyłabym na to, że będzie stosowana do wszystkich klientów. Po prostu banków na to nie stać.

W przypadku klientów, którzy spłacają kredyt terminowo, nie będzie problemu. W przypadku pozostałych klientów, tzw. problematycznych, którzy mają opóźnienia, banki, według mnie, będą musiały egzekwować dodatkowe zabezpieczenie. Nie jest to ich zła wola, ale skala problemu jest bardzo duża i tak wielka ekspozycja niezabezpieczona jest dużym zagrożeniem dla banku.

Rekomendacje zmian prawnych:

28 stycznia Wicepremier Piechociński przedstawił też rekomendacje zmian prawnych i regulacyjnych. Część z nich jest sformułowana bardzo ogólnikowo i trudno się do nich odnieść. Część rekomendacji to już dość konkretne propozycje zmian w regulacjach i te komentuję poniżej.

1.Ograniczenie ryzyka kursowego kredytobiorcy.

2. Ograniczenie wprowadzenia w czasie trwania umowy dodatkowych zabezpieczeń na wypadek zmian kursowych.

Generalna zasada jest taka, że prawo nie może działać wstecz, więc takie ograniczenie raczej nie będzie miało zastosowania do istniejących umów kredytowych. Inne rozwiązanie byłoby dość kontrowersyjne z punktu widzenia legislacyjnego.

Co do nowych umów w walucie obcej, to udzielanie kredytów w walucie obcej jest już bardzo ograniczone przez rekomendację S od 2009 roku. Niemniej jeśli wejdą przepisy ograniczające możliwość dozabezpieczania umów, to banki, o ile będą jeszcze udzielać takich kredytów, nie będą miały innej możliwości, jak zabezpieczyć się inaczej, np: zmniejszą LTV (loan-to-value) – czyli nie będą pożyczać na 90 procent wartości nieruchomości, ale np. na 50 procent, tak aby się zabezpieczyć na przyszłość.

3. Zaprzestanie traktowania umorzenia części kredytu jako opodatkowanego przychodu po stronie kredytobiorcy i zaliczenie kosztów umorzenia do (podatkowych) kosztów uzyskania przychodu dla banków.

Do tej pory umorzenia nie były częste, gdyż banki nie mogłyby takiej kwoty zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Do tej pory banki musiały odpowiednio udokumentować stratę na kredycie. To proces kosztowny i długotrwały. Taka zmiana pozwoli bankom na szybsze zamykanie niektórych i tak już straconych kredytów, dokonując umorzenia. Niemniej pamiętajmy, że umorzenie oznacza, że bank nie będzie już dochodził takich kwot od klienta. Dlatego nie liczyłabym na to, że będzie to standardowa procedura, w przypadku klientów, którzy nie spłacają kredytu.

Z punktu widzenia kredytobiorców, którzy nie są w stanie spłacać kredytu, to bardzo dobre rozwiązanie. Taki klient, którego kredyt jest windykowany, ma już pozajmowane konta w bankach, jest na czarnych listach wszędzie. Umorzenie przecinałoby taki łańcuszek nieszczęść i pozwalało na nowy start.

Klient wiedząc np., że bank umorzy mu część kredytu, o ile dobrze sprzeda nieruchomość, chętniej zgadzałby się dobrowolnie na opuszczenie nieruchomości, tak aby przy sprzedaży uzyskać lepszą cenę. Na chwilę obecną tylko 10 procent sprzedaży komorniczych nieruchomości mieszkalnych kończy się sprzedażą.

Inna kwestia to jak zostaną takie uregulowania zapisane w prawie. Czy będą dotyczyć tylko kredytów bankowych, czy też innych zobowiązań? Co z pożyczkami i firmami pożyczkowymi? Czy tam też będą umorzenia zwolnione z podatku?

Takie uregulowania nie będą łatwe dla legislatorów i podatkowców. Oczami wyobraźni widzę wielkie pole do popisu dla amatorów nieopodatkowanego przychodu...

4. Wprowadzenie dla nowo zawartych umów limitu roszczeń z tytuły kredytu hipotecznego (udzielonego do 100 procent wartości nieruchomości) w wysokości wartości nieruchomości.
To uregulowanie może radykalnie zmienić rynek kredytowania z zabezpieczeniem na hipotece.

Do tej pory banki wpisywały do hipoteki kwotę długu , czasem powiększoną o dodatkowe koszty. Taka kwota nie musiała być równa wartości nieruchomości.

W przypadku niektórych hipotek, głównie przy dozabezpieczaniu, częstą praktyką było także wpisywanie hipoteki na 2,3 pozycji, za innymi wierzycielami. W sumie kwota wpisów była znacznie wyższa niż wartość nieruchomości.

Takie działanie skutecznie blokowało sprzedaż nieruchomości przez dłużnika bez zgody wierzycieli. Miało to szczególne znaczenie – banki zawsze mogły dochodzić bezpośrednio od dłużnika różnicy pomiędzy ceną sprzedaży nieruchomości a kwotą kredytu.

Jeśli powyższa propozycja wejdzie w życie, spowoduje to mocne związanie rynku kredytów hipotecznych i rynku nieruchomości. Banki będą musiały zatrudniać ekspertów od rynku nieruchomości i monitorować ceny nieruchomości.

W pierwszym etapie, zanim banki zbudują sobie centra posiadające odpowiednią wiedzę rynkową, będą musiały posiłkować się rozwiązaniami pośrednimi. Prawdopodobne rozwiązania to:

- ograniczenie wartości LTV , które bank udziela kredytów, tak aby zabezpieczyć się na wypadek spadku cen nieruchomości. Tym samym dostępność kredytu dla wielu osób zmniejszy się. LTV 50% 60% będzie oznaczać że klient sam będzie musiał przedstawić wkład 40-50% przy zakupie mieszkania;

- dodatkowe zabezpieczenia na innych nieruchomościach i ruchomościach w formie jakiej będzie to dopuszczalne;

- dodatkowe umowy kredytowe pozwalające sfinansować wkład klienta i nieograniczone przepisami dotyczącymi umów na kredyty hipoteczne. Takie umowy umożliwią bankom egzekucję od klienta kwoty, która nie zostanie pokryta z egzekucji z nieruchomości.

Oczywiście z czasem banki posiądą ekspertyzę i doświadczenie z rynku nieruchomości i będą w stanie brać ryzyko związane z tym rynkiem. Niemniej zanim to nastąpi rynek będzie się posiłkował rozwiązaniami zastępczymi.

5. Wprowadzenie i upowszechnienie rozwiązań umożliwiających elastyczne reagowanie na zakłócenia w obsłudze kredytów (złotowych i walutowych).

6. Wprowadzenie rozwiązań na wypadek nadzwyczajnie trudnej sytuacji życiowej kredytobiorcy (w złotym i walutach).

Cieszy fakt , że propozycja pana Piechocińskiego nie ogranicza się do frankowiczów ale także próbuje uregulować kwestię pomocy wszystkim kredytobiorcom mającym trudną sytuację życiową.

Patrząc na historię kredytów frankowych, trudno by mi było uzasadnić chęć wydawania publicznych pieniędzy na pomoc osobom, które, powiedzmy sobie szczerze, w większości przypadków świadomie wchodziły w transakcje spekulacyjne, a teraz oczekują, że ktoś pomoże i zdejmie z nich odpowiedzialność za ich decyzje, podkreślam świadome decyzje w większości przypadków.

Są to osoby, które potrafiły porównać opłaty w kredycie w CHF i W PLN, średnio 80 procent frankowiczów to osoby z wyższym wykształceniem (dane z kilku dużych banków), osoby, które miały szanse na konwersje kredytu (większość banków takie rozwiązanie proponowało) od 2009 roku.

Z drugiej strony mamy kredytobiorców, którzy z przyczyn losowych znaleźli się w trudnej sytuacji, czy to z powodu wypadku, czy utraty pracy. Takim osobom zdecydowanie warto pomóc.

Reasumując, kredyty frankowe to zarówno problem banków, które walczyły o udział w rynku, jak i klientów, którzy świadomie podejmowali ryzyko kursowe, licząc na duże oszczędności. Frankowicze przez wiele lat korzystali na kredytowaniu we frankach szwajcarskich i te kwoty powinni byli odłożyć na czarną godzinę, aby zabezpieczyć się przed ryzykiem kursowym. Banki wielokrotnie od 2009 roku namawiały na konwersję na PLN – niewielu klientów decydowało się na takie rozwiązanie.

Próba zrzucenia odpowiedzialności na banki w chwili obecnej i oczekiwanie pomocy z pieniędzy publicznych wydaje mi się wątpliwe etycznie. Dlaczego całe społeczeństwo – bo pieniądze publiczne to nie pieniądze niczyje, to nasze pieniądze wspólne – ma płacić za osoby, które spekulowały, ryzykowały swój majątek dla dużych potencjalnych oszczędności i przez wiele lat z tych oszczędności korzystały.

Cieszy mnie decyzja rządu, aby nie finansować tego problemu z pieniędzy publicznych za to wspierać wszelkie rozwiązania, które mogą pomóc. Zdejmowanie odpowiedzialności za własne decyzje z gospodarstw domowych to pierwszy krok do zbudowania społeczeństwa z podejściem roszczeniowym i wielkimi zakusami na otrzymywanie wsparcia z pieniędzy publicznych w każdej niekorzystnej sytuacji .

Reklama.

Kto tak naprawdę korzystał na kredytach frankowych

Kategorie