Zbudowali sobie blok. 20 rodzin zaoszczędziło na deweloperze nawet połowę kosztów mieszkania

Wybudować blok zamiast kupić mieszkanie? Na taki pomysł wpadły trzy krakowskie rodziny, które chciały oszczędzić na kosztach dewelopera. Dzięki ciężkiej pracy i zapałowi udało im się postawić blok dla 20 rodzin, oszczędzając na tym nawet połowę kosztów. Czy Polacy znaleźli wreszcie sposób na tanie mieszkania?

"Rodzina na swoim" to tym razem coś więcej niż tylko nazwa rządowego programu dla młodych Polaków. Właściwie chodzi o dwadzieścia rodzin, które po czterech latach osiągnęły niewiarygodny cel – zbudowały własny blok. Po co? To chyba jasne – z oszczędności. Twierdzą, że dzięki temu mają mieszkania w cenie 3400 zł za metr, podczas gdy na rynku musieliby wydać niemal dwa razy więcej.

To naprawdę możliwe
Najpierw były trzy pary, które chciały zaoszczędzić na pośrednikach. Założyli spółkę i kupili kawałek ziemi pod przyszłą inwestycję. Po kilku miesiącach znaleźli się kolejni, którzy wpłacili kaucję. – Gdy przyszłe mieszkania zostały zaprojektowane, każdy z nas indywidualnie starał się o fundusze. Jedni wpłacili w gotówce, drudzy starali się o kredyt w banku, inni zastawiali nieruchomości. Każdy miał wpłacić pieniądze na konto spółki – wspomina jeden z udziałowców w rozmowie z Wirtualną Polską.

Zakończyli budowę w 2013 roku. Wyszło jeszcze lepiej niż sądzili, bo materiały użyte do budowy były wówczas bardzo tanie. Projekt chwali nawet konkurent – przedstawiciel dewelopera. Jacek Bielecki, dyrektor ds. Rozwoju i Jakości firmy Marvipol uważa, że to inicjatywa obywatelska godna pochwały. – Ale to sprawa dla ludzi, którzy mają bardzo dużo czasu. Jako deweloperzy wiemy o tym najlepiej. Jeśli kogoś na to stać, to proszę bardzo – mówi w rozmowie z naTemat Bielecki.

Jacek Bielecki

Dyrektor ds. Rozwoju i Jakości firmy MARVIPOL

To powinna być grupa ludzi, którzy są obeznani z procedurami. Nie wyobrażam sobie, żeby ktoś, kto w życiu czegoś takiego nie przechodził, mógł przejść przez taką ścieżkę procedur. Bardzo trudno jest znaleźć teren, który dopuszcza taką zabudowę. Jeszcze trudniej jest załatwić warunki zabudowy, wszystkie uzgodnienia. To jest naprawdę praca dla fachowców.

Koniec deweloperów?
Niezupełnie. Zdaniem ekspertów, sukces krakowskich rodzin to raczej cud niż przepis na tanie budowanie. Marcin Krasoń z firmy Home Broker chwili pomysł, bo w końcu udało się pominąć dewelopera, który na nich nie zarobił. – Oszczędzamy na marży, ale podejmujemy ryzyko, że coś się nie uda. Zaczęło się od trzech par, które wyłożyły pieniądze. A co było, gdyby któraś z nich się rozstała? – zastanawia się Krasoń.

Zawsze istnieje możliwość, że ktoś ucieknie z pieniędzmi, co w przypadku oszczędności całego życia byłoby dość bolesne. Krasoń zauważa, że właściwie grupa rodzin sama stała się deweloperem, zakładając spółkę, tylko działali na zerowej marży. – Nie mieli kontaktów i doświadczenia w branży budowlanej. Ktoś musiał zaangażować w to wiele swojej pracy, a przy tym podjęto duże ryzyko – mówi Krasoń.

Przy tak dużej ilości osób powstaje problem w zakresie podejmowania decyzji. Ludzie mogą mieć problem z dogadaniem się, choćby w tak prostych sprawach jak wygląd bloku. – Wszyscy muszą się zgodzić na dane rozwiązanie, a wśród kilkunastu rodzinach istnieje duże prawdopodobieństwo, że komuś coś nie będzie pasowało – mówi analityk Home Broker.

Kolejną przeszkodą może być kredytowanie. – Większość musiała mieć własne pieniądze. Banki niechętnie kredytują inwestycje bez silnego zabezpieczenia. Jest nim hipoteka, a wpisanie hipoteki na własność kilkunastu osób nie jest proste, o ile w ogóle jest możliwe. Ale jeśli ktoś ma siły i środki, to życzę powodzenia – mówi Jacek Bielecki z Marvipolu.

W podobnych artykułach często podaje się przykład, jak tego typu inicjatywy mają się za granicą. Otóż zdaniem Bieleckiego, mają się nijak. – Przez dziesięć lat pracowałem w Europejskiej Unii Deweloperów. Takie inicjatywy w ogóle nie istnieją na Zachodzie. Ludzie, którzy są szewcami i lekarzami, zostają nimi, a nie bawią się w budowanie domów – mówi ekspert.

Koszty dewelopera
Nie da się ukryć, że deweloperzy zarabiają na budowie bloków niemało. Nie są to już jednak takie pieniądze, jak jeszcze w drugiej połowie poprzedniej dekady. Wówczas marże osiągały pułap 30, a nawet 50 proc. Dziś jest to raczej kilkanaście procent, które jednak warto zostawić we własnej kieszeni. Pytanie tylko, czy to w ogóle możliwe.

– Można na tym oszczędzić, ale trzeba liczyć się z ogromem pracy do wykonania. Projekt budowy bloku jest długotrwały i obarczony ryzykiem. Jak ktoś się na to godzi i jest tego świadom, nie widzę przeciwwskazań, by próbować – mówi Marcin Krasoń.

Ile kosztuje wybudowanie bloku?

Średni koszt budowy 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego wyniósł w I kwartale 2014, w zależności od miasta, od 2250 - 2500 zł / 1m2. Najwyższe koszty budowy ponosili deweloperzy w Warszawie. Co ciekawe od I kwartału 2008 koszt ten systematycznie spada, co oznacza, że deweloperzy nie odczuwają presji kosztowej ze strony firm wykonawczych.

Łączny koszt wytworzenia przyjętego do porównań przez NBP typu mieszkania można szacować na niespełna 5000 zł netto za 1 m2. Różnica pomiędzy tą wartością, a ceną sprzedaży 1m2 modelowego mieszkania na poziomie 7000 zł brutto, to podatek VAT zawarty w cenie sprzedaży (8%) oraz skumulowany zysk brutto dewelopera. Przy obliczeniach NBP bazuje na przeciętnym, wielorodzinnym, pięciokondygnacyjnym blok mieszkalny z garażem podziemnym i usługami na parterze. Czytaj więcej

Mój rozmówca zauważa jednocześnie, że nie wiemy nic o przypadkach porażek podobnych projektów. – Negatywnych przypadków nikt nie opisuje. Ten projekt się powiódł, ale podejrzewam że 15, albo i 90 innych się nie udało. O nich się już nie pisze. Prawdopodobieństwo, że to się uda, jest bardzo niewielkie – mówi Krasoń.

– Próbować można. Ale powodzenie takiego przedsięwzięcia oceniłbym na kilkanaście procent – mówi Jacek Bielecki z Marvipolu. – To, że jednej grupie się udało, jest godne pogratulowania. Ale że ktoś to powtórzy jest bardzo mało prawdopodobne, wręcz znikome – mówi przedstawiciel branży deweloperskiej.

Napisz do autora: krzysztof.majak@natemat.pl

Follow @Krzysztof Majak