Budowane na 50 lat, wytrzymały 60. Jak długo jeszcze postoją?
Budowane na 50 lat, wytrzymały 60. Jak długo jeszcze postoją? fot Jakub Ociepa / Agencja Gazeta

– Zjechałem na linie po ścianie zewnętrznej i wsadziłem rękę do szpary między płytami. Metalowe łączniki były już mocno zardzewiałe od wody spływającej po ścianach i wilgoci. Wpuściłem pianę i zaklajstrowałem zaprawą. Tak zabezpieczyliśmy cały dom. Nie kupiłbym tam mieszkania. Kiedyś, ta płyta odpadnie razem z zawieszonymi na ścianie obrazkami i meblościanką. Może to się stać za 40 lat, a równie dobrze za 40 dni – opowiada naTemat Przemysław, właściciel firmy robót wysokościowych, która na zlecenie spółdzielni mieszkaniowych uszczelnia bloki z wielkiej płyty.

REKLAMA
Za dwa lata minie dokładnie 60 lat od postawienia na warszawskich Jelonkach pierwszego domu z wielkiej płyty. Trwałość pierwszych domów obliczano na 50 lat. Technologia wielkiej płyty przeżyła boom w latach 70 i 80. Teraz eksperci, a już szczególnie prezesi spółdzielni mieszkaniowych klną się, że wieżowce poskładane jak domki z kart wytrzymają nawet 100 lat. Coś jednak musi być na rzeczy skoro ogłoszono wielki program badań stanu technicznego domów z epoki PRL. Sfinansuje je Narodowe Centrum Badań i Rozwoju a przeprowadzą eksperci z Instytutu Techniki Budowlanej.
Chciałbym prześwietlić choć kilkaset domów
– Budynkom które weszły już w 4 czy 5 dekadę życia przyda się większa troska techniczna. To jak z ludźmi, którzy osiągając średni wiek życia powinni poddać się badaniom. Chciałbym aby w naszym programie udało się przejrzeć setki takich domów, np. wyrywkowo od Szczecina po Rzeszów co dałoby dobrą próbkę ich prawdziwego stanu technicznego – tłumaczy inż. Michał Wójtowicz z Instytutu Techniki Budowlanej.
Dodaje, że jak dotąd w Polsce nie doszło do katastrofy budowlanej z powodu wad konstrukcyjnych budynku z wielkiej płyty. Z wyjątkiem epizodu na osiedlu Nowe Miasto w Rzeszowie. W 1995 roku odpadła jedna płyt elewacyjnych betonowego bloku. Metalowe łączniki płyt zamontowanych przed 40 laty wykonano ze stali słabej jakości. Jak twierdzą eksperci, te łączenia i wieszaki to najsłabsze ogniwo domów z betonowych płyt. W najnowszym projekcie bloki zostaną prześwietlone niczym kości złamanej nogi pod rentgenem. Inżynierowie ITB będą chcieli odsłonić fragmenty konstrukcji stropów, naroży, mocowań ścian nośnych. Po analizie mają opracować skuteczne narzędzia monitoringu i diagnostyki stanu technicznego budynków wykonanych w tzw „technologii uprzemysłowionej” (wielka płyta i wielki blok).
Cena bezpieczeństwa
Wówczas zarządzający spółdzielniami czy wspólnoty mieszkaniowe mogłyby zadbać o utrzymanie w stanie technicznym gwarantującym bezpieczeństwo na kolejne dekady. Ceną są oczywiście miliony złotych. Szacuje się, że gdyby spółdzielnie chciały modernizować budynki z wielkiej płyty, tak jak zrobiono to w Niemczech, w osiedlach miast byłej NRD, wydałyby na to łącznie 10 mld zł.
inż. Michał Wójtowicz, Instytut Techniki Budowlanej

Nie łudźmy się, że kilka milionów Polaków przeprowadzi się do innych domów tylko z powodu starzenia się osiedli z wielkiej płyty, budowanych z myślą o 50 latach użytkowania. W Niemczech rozbierano takie budynki, a z używanych prefabrykatów składano następnie domki jednorodzinne. Obserwowałem rozbiórkę jednego z domów na Śląsku. Naprawdę, ciężko było rozebrać ten dom bez uszkodzenia czy rozrywania płyt. To dobrze świadczy o polskiej szkole budowania i projektowania. Już te 40 lat temu ktoś przeczuwał, że to masowe budownictwo posłuży dłużej niż jedno pokolenie

Pocieszające jest to, że na razie wielka płyta trzyma się mocno. W Katowicach na osiedlu Witosa udało się wyprostować dom z płyt odchylony od pionu na blisko metr. Doszło do tego w wyniku podziemnego tąpnięcia i szkód górniczych. Z kolei w Trójmieście ocalał blok, w którym w latach 90. po wybuchu gazu złożyły się dwie kondygnacje.
Problem w tym, że dziś nikt nie wie co naprawdę przyniesie szerokie ogólnopolskie badanie. Beton szybko nie zmurszeje, ale trudno powiedzieć co kryje się pod warstwą smołowatego lepiku jakim klajstrowano połączenia. Dodatkowe ryzyko wiąże się z poważnymi błędami, których dopuszczali się budowlańcy, m.in. z powodu wielkiego pośpiechu na budowach PRL. Wójtowicz dodaje, że dziś brakuje już dokumentacji technicznej polskich osiedli. Przygotowywano ją na papierze, który po latach ulega zczernieniu, rysunki stają się nieczytelne. Państwowe firmy przestały istnieć, a fachowcy, którzy w tamtych czasach budowali i projektowali zaczynają wymierać.
logo
Tak wyglądała katastrofa bloku w Rosji po wybuchu gazu. YouTube.com
Ceny w ruinie
Gdyby jednak wyniki ogólnopolskiej kontroli przyniosły niepokojące informacje mieszkania w budynkach z wielkiej płyty mogą po raz kolejny stracić na wartości. O ile? Gdyby doszło do pierwszych katastrof jak w Rosji ceny mogłyby spaść o więcej niż 50 procent. Jak na razie mieszkania w wielkiej płycie są przecenione o kilka do 10 procent względem innych technologii. Tylko o tyle, bo mają wiele innych zalet.
Maciej Górka, ekspert nieruchomości Domiporta.pl

Większość osiedli w oparciu o planowanie przestrzenne obecnie znajduje się najczęściej w ścisłym centrum miasta. Ursynów to już nie peryferie stolicy, jest metro. Ten parametr dla potencjalnego inwestora jest kluczowy, ponieważ lokalizacja i komunikacja bezpośrednio wpływa na cenę. W Warszawie w zależności od standardu ceny rozpoczynają się od 4,6 tys, a w Krakowie od 3 tys., a w Łodzi nawet od 2,2tys. zł/m kw.

Z kolei na mniejszą wartość wpływa między innymi niski standard wykończenia klatek schodowych i rzecz obecnie bardzo ważna, czyli brak miejsc parkingowych. Osoby, które mieszkają na osiedlu z wielkiej płyty wiedzą, jaki to koszmar zaparkować po pracy samochód pod blokiem.
W sprzedaży znajduje się ok. 32 tys. mieszkań w wielkiej płycie, najczęściej tych najbardziej chodliwych 2-3 pokojowych, wynika z danych z serwisów ogłoszeniowych. Najwięcej ofert znajdziemy obecnie w Warszawie, tu w sprzedaży jest około 5 tys. mieszkań. Głównym problemem przy zakupie mieszkania z wielkiej płyty pod inwestycję jest zazwyczaj wysoki czynsz jaki trzeba zapłacić do spółdzielni. W Warszawie za 2 pokojowe mieszkanie trzeba do spółdzielni oddać ponad 650 zł miesięcznie, a kwota ta w pozostałych miastach nie wcale niższa. Wysoki czynsz, który ustalany jest przez spółdzielnie mieszkaniowe, to właśnie cena klajstrowania w różny sposób niedoróbek z PRL.

Napisz do autora: tomasz.molga@natemat.pl