Deweloper pochwalił się, ile zarabia na metrze kwadratowym mieszkania. Teraz wiadomo o ile można negocjować ceny

Ile zysku z metra mieszkania ma deweloper? fot. Bartosz Bobkowski / Agencja Gazeta

Nie mówił do klientów, lecz do inwestorów oraz ekspertów biznesowych, więc pozwolił sobie na szczerość. – Nasz projekt pozwala generować ok. 2,9 tys. zł gotówki z każdego sprzedanego m2 lokalu – oświadczył Maciej Wandzel, prezes Soho Development, wskazując na nowe budynki na warszawskiej Pradze.

Prezes, a zarazem akcjonariusz giełdowej spółki, był bardzo zadowolony z podsumowania ostatnich inwestycji. Przedstawił jak skalkulowano ostateczną cenę metra kwadratowego sprzedanego mieszkania – 8200 zł. Zakup ziemi to 1300 zł (koszt w metrze kwadratowym gotowego lokalu), łączny koszt budowy mieszkań około 3 tys. zł, a w podwyższonym standardzie 4 tys. zł. Reszta to "gotówka generowana do kasy".

Soho nie buduje najdrożej, ale też nie najtaniej. Ceny ich mieszkań są bliskie do średniej z warszawskiego rynku. Dodajmy, że ta firma nie jest jedynym dobrze zarabiającym budowniczym mieszkań. Największe i notowane na giełdzie spółki Robyg, Dom Development, Atal informują o: rekordowej sprzedaży mieszkań, rekordowych przychodach i bardzo dobrej, kilkunastoprocentowej rentowności. Nie wiem, ile już razy pisano o pazerności deweloperów, ale niedawno po raz pierwszy wspomniał o tym Narodowy Bank Polski:

NBP, Raport sytuacja na rynku mieszkaniowym, 2016

Nadal utrzymywała się wysoka szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych. Było to związane z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do niskich od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują z reguły na niską rentowność ich działalności, czego jednak nie potwierdza analiza prowadzona na przeciętnym projekcie inwestycyjnym

Po warszawskich osiedlach powinien się teraz nieść odgłos talerzy rzucanych na podłogę. Kupiłeś upragnione trzy pokoje na 55 metrach? Czyli zapłaciłeś około 450 tys. zł, z tego prawie 160 tys. to zysk brutto firmy budowlanej. Deweloperzy twierdzą, że to skromne wynagrodzenie, od którego należy odliczyć jeszcze sporo kosztów.

Uzyskany zysk brutto na sprzedaży – w wysokości ok. 2600 zł, nie jest jednak zyskiem netto. Pomniejszają go koszty sprzedaży (prowizje sprzedawców) i marketingu (reklamy) w wysokości średnio 4% przychodów, koszty zarządzania inwestycją – ok. 5% przychodów, oraz wreszcie koszty finansowania inwestycji – ok. 5% przychodów. Marża przed opodatkowaniem wynosi w tej sytuacji ok. 18%, a po odjęciu podatku dochodowego – nieco ponad 1100 zł na metr kwadratowy.

Ponadto czas realizacji inwestycji mieszkaniowej to zazwyczaj 4 lata. Zanim na działkach staną domy deweloper płaci podatki od nieruchomości i ponosi inne koszty utrzymania nieruchomości.

Eksperci NBP twierdzą, że koszt wybudowania metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosi 3000 zł. Zakup ziemi to w cenie metra kwadratowego gotowego lokalu 1300-1800 zł. Załóżmy na chwilę, że zyski deweloperów mogłoby być skromniejsze np. 5-procentowe. Dostępny kredyt dla pary średnio-zarabiających osób wynosi 450 tys. zł. (dane NBP) Okaże się, że młodzi Polacy mogliby pozwolić sobie za zakup 80-metrowego mieszkania.

Ile metrów za jedną pensję. Statystyka mocno przekłamuje, bo uwzględnia pensję brutto, a nie na rękę NBP

A jest dokładnie odwrotnie. Paradoksalnie, dzięki "rządowej pomocy dla deweloperów", czyli programom: Rodzina na swoim oraz Mieszkanie dla Młodych, firmy mogły utrzymywać wysokie ceny. Podczas kryzysu w branży nieruchomości w Hiszpanii średni rabat na nowe mieszkanie wynosił 20 proc., w Polsce tylko 6 proc. Jednocześnie deweloperzy dostosowują metraż mieszkań do zdolności kredytowej swoich klientów. I tak Polacy zamiast wprowadzać do coraz większych mieszkań, mogą kupować jedynie "standard gierkowski", czyli trzy pokoje na 45 metrach kwadratowych.

Ciągle aktualna jest grafika, która pokazuje, że na tle innych europejskich klientów Polacy muszą wyjątkowo długo pracować na własne mieszkanie.

Deloitte

Napisz do autora: tomasz.molga@natemat.pl