Sektor, w który inwestorzy lokują swój kapitał. Wywiad z ekspertką od rynku nieruchomości premium

Można wyróżnić dwa główne trendy. Jeden wiąże się z oczekiwaniami klientów, drugi dotyczy już samych cen.

Nastawieniem klientów na kameralność inwestycji, prywatność oraz na bezpieczeństwo zakupu. Dla nabywców w tym trudnym czasie, szczególnie ważna jest też wiarygodność dewelopera i jego stabilna pozycja. W związku z pandemią zmieniły się nieco oczekiwania klientów co do ich obsługi. Wzrosła, np. popularność komunikacji zdalnej, czy podpisywanie umów bez wychodzenia z domu. Jednak wszystkie te zmiany zachodzą w stopniu umiarkowanym. Deweloperzy dalej bowiem obsługują klientów stacjonarnie, oczywiście z zachowaniem zasad reżimu sanitarnego.

Kiedy wybuchła pandemia, na rynku deweloperskim na chwilę zapanowała wielka niewiadoma. Niektórzy analitycy szacowali, że bieżący kryzys spowoduje obniżkę cen nieruchomości. Tak się jednak nie stało, a już na pewno nie w segmencie premium.

Zakupom na tym rynku sprzyjają niskie stopy procentowe, ale też brak dochodowości z lokat bankowych, co skłania klientów do lokowania swoich oszczędności w najbezpieczniejszy segment, jakim są nieruchomości. Poszukiwanie sposobów na ochronę własnego kapitału to jedna z przyczyn wysokiego popytu na mieszkania. Umiarkowanie, ale systematycznie rosnące ceny, owocują też wystąpieniem zjawiska obawy przed dalszym wzrostem cen, co wpływa na szybsze decyzje klientów o dokonaniu nabycia nieruchomości. Ponadto deweloperzy sprawnie zareagowali na nową sytuację poprzez przygotowanie atrakcyjnych ofert, aby przekonać klientów do decyzji zakupowych w tym okresie. Dla nakreślenia pełnego obrazu musimy jednak dokonać rozróżnienia między segmentem popularnym a premium.

O ile klienci segmentu popularnego mogą dziś wstrzymywać się z decyzjami dotyczącymi zakupu nieruchomości z powodu ograniczeń w ich działalności gospodarczej, niepewnej sytuacji zatrudnienia czy wstrzemięźliwości banków w udzielaniu kredytów, o tyle klienci segmentu premium to często inwestorzy, którzy od dawna lokują swój kapitał w nieruchomości i cena nie stanowi dla nich bariery. Dlatego o ile niektórzy deweloperzy z rynku popularnego musieli wykazać się pewną elastycznością cenową, o tyle już w segmencie premium, przy zachowaniu odpowiednio wysokiego standardu, elastyczność cenowa była praktycznie żadna.

Poza wysiłkiem wkładanym w poszukiwania lokalizacji w najlepszych miejscach w miastach, a o takie dobre grunty pod inwestycje jest coraz trudniej, w segmencie tym rosną też oczekiwania co do standardu mieszkań, budynków, części wspólnych oraz dodatkowych udogodnień. Deweloperzy wychodzą naprzeciw tym oczekiwaniom, co oczywiście ma odzwierciedlenie w rosnących cenach.

Wzrost cen, związany z rosnącą jakością obsługi klienta i ofertą budynków o coraz wyższym standardzie i większych udogodnieniach, jest w pełni zrozumiały dla klientów. Nabywcy akceptują ten stan rzeczy i są skłonni zapłacić za wysoki standard, ponieważ tego właśnie oczekują. Deweloperzy jedynie odpowiadają na te potrzeby, więc nie muszą obawiać się, że podwyższone ceny będą dla nich barierą w sprzedaży mieszkań.

To zależy. W wielu inwestycjach zlokalizowanych bardzo blisko najważniejszych węzłów komunikacyjnych nawet 3/4 lokali kupowanych jest pod wynajem. Wynika to z potrzeb mieszkaniowych osób przyjeżdzających w celach biznesowych. Przy bardziej kameralnych inwestycjach stosunek ten może wynosić już pół na pół lub mniej. W przypadku Praskiej Moderny w centrum Starej Pragi klienci kupowali mieszkania zarówno dla siebie, jak i pod inwestycje. Przy tym nie zawsze przyświecał im cel wynajmu, a raczej perspektywa wzrostu wartości nieruchomości w przyszłości w związku z dużym potencjałem rozwojowym tej dzielnicy.

Moderna Powiśle oferuje bardzo różne lokale. Apartamenty na ostatnich piętrach, czyli penthouse'y, cieszą się zainteresowaniem osób chcących w nich mieszkać. Mieszkania trzypokojowe klienci kupują też głównie dla siebie, natomiast lokale dwupokojowe i kawalerki są już wybierane przez osoby, które w większości myślą o nich pod kątem swoich dzieci lub inwestycyjnie, pod wynajem. W Modernie Powiśle będzie to wyłącznie najem długoterminowy. Najem krótkoterminowy w tak kameralnym budynku i tak doskonałej lokalizacji mógłby źle wpłynąć na standard i prestiż, stąd nabywcami w Modernie Powiśle są wyłącznie klienci, którzy w pełni utożsamiają się z takimi założeniami.

Sukces to wypadkowa wielu elementów, ważny jest też czynnik ludzki, czyli dobra i sprawna współpraca wszystkich zespołów. Jednakże jako klucz do sukcesu na rynku deweloperskim, wskazałabym pomysł na zagospodarowanie przez dewelopera danej lokalizacji. Nabywcy bardzo cenią budynki, które wpisują się doskonale w otoczenie, co zdecydowanie podnosi atrakcyjność danego adresu. Tak właśnie działamy, podążając za historią miejsca, poprzez analizę planów rozwoju lokalizacji. Potwierdzeniem może być praktycznie każda z naszych inwestycji – wśród najnowszych: Moderna Powiśle obok Bulwarów Wiślanych w Warszawie, czy Bank Polski 1929 przy jednej z głównych ulic w Gdyni.

Zdecydowanie tak, jest to kolejny sposób wyjścia naprzeciw potrzebom klientów. Na rynku działa oczywiście wiele zewnętrznych pracowni architektury wnętrz. W segmencie premium inwestorzy często szukają jednak możliwości realizacji inwestycji od A do Z w jednym miejscu. Dlatego w ich oczach zyskują deweloperzy dysponujący wyspecjalizowanymi zespołami, które nie tylko czuwają nad aranżacją części wspólnych budynków, ale także wykonują indywidualne projekty aranżacji wnętrz dla nabywców mieszkań.

Poza pracownią architektury Moderna Design, która oddaje mieszkania pod klucz w systemie Model M oraz realizuje indywidualne projekty, utworzyliśmy również Modernę Garden, która zajmuje się projektowaniem zieleni. W segmencie premium zagospodarowanie terenów zielonych wokół budynków również ma duży wpływ na atrakcyjność inwestycji. W Gdańsku są to nawet kilkutysięczne powierzchnie do aranżacji. Natomiast w Warszawie, gdzie inwestycje w Śródmieściu czy na Pradze znajdują się na mniejszych działkach, trzeba włożyć jeszcze więcej wysiłku koncepcyjnego, żeby w ciekawy sposób zaaranżować te nieduże patia.

Są bardzo optymistyczne. W marcu i kwietniu 2020 wprawdzie pojawiła się niepewność, ale tylko na krótko. Inwestycje trwały dalej, nie było przestojów w ich budowie, a sprzedaż rosła. Wszystko to tworzy u deweloperów poczucie bezpieczeństwa na przyszłość. Rynek nieruchomości premium będzie się nadal rozwijał. My już szykujemy się do kolejnych inwestycji zarówno w Trójmieście, jak i Warszawie.

W Warszawie, na bliskiej Woli, niedługo wprowadzimy do sprzedaży nową inwestycję. Poza wysokim standardem, który jest filarem Moderny, postawimy na komfort i nowoczesne rozwiązania. Warto zapamiętać nazwę: Chronos.