Reklama.
Rząd chce, aby budowa własnego mieszkania była dużo łatwiejsza. Jednym z filarów Polskiego Ładu jest umożliwienie budowy domów do 70 m 2 bez pozwolenia na inwestycje, księgi ani kierownika budowy. O tym, jak rzeczywiście ta regulacja będzie funkcjonować, opowiada Tomasz Bojęć – architekt i współzałożyciel firmy consultingowej specjalizującej się w rynku nieruchomości.
Rząd chce umożliwić budowę domów do 70 m2 bez pozwolenia, księgi i kierownika budowy. Czy wywróci to rynek nieruchomości do góry nogami?
Moim zdaniem jest to głównie chwyt PR-owy, w dodatku świetny. Rządzący zdawali sobie sprawę, że taka regulacja wywoła poruszenie i kontrowersyjne kwestie podatkowe zejdą na dalszy plan. Po pierwsze wprowadzenie takiego rozwiązania nie oznacza, że będziemy mogli wybudować dom, jak i gdzie chcemy, np. w centrum miasta. Nadal projekt trzeba będzie zgłosić przed wybudowaniem do wydziału architektury starostwa powiatowego. I urząd może zaoponować, nawet jeśli mówimy o powierzchni nie większej niż 70 m2.
Czytaj także:'/%3e%3cpath%20class='cls-2'%20d='M212.89,56.37v51.7h-19V56.37H173.83v-16h59.11v16H212.89Z'%20transform='translate(0%200)'/%3e%3c/svg%3e)
Czyli jednak musimy uzyskać zgodę?
De facto tak, musimy tutaj pamiętać o różnicy między uzyskaniem pozwolenia na budowę a samym zgłoszeniem. Pozwolenie mówi, że musimy otrzymać pozytywną decyzję, na którą trzeba czekać do skutku. W przypadku zgłoszenia wystarczy brak reakcji urzędu w określonym czasie. Na podstawie tego drugiego już teraz stawiane mogą być domy do 35m2 powierzchni. To procedura uproszczona, ale nadal procedura. Jeżeli sprawa ma wyglądać podobnie w przypadku nowych reguł, to głosy o wzmożonym chaosie przestrzennym, czy wręcz o powstawaniu polskich slumsów, są przesadzone.
De facto tak, musimy tutaj pamiętać o różnicy między uzyskaniem pozwolenia na budowę a samym zgłoszeniem. Pozwolenie mówi, że musimy otrzymać pozytywną decyzję, na którą trzeba czekać do skutku. W przypadku zgłoszenia wystarczy brak reakcji urzędu w określonym czasie. Na podstawie tego drugiego już teraz stawiane mogą być domy do 35m2 powierzchni. To procedura uproszczona, ale nadal procedura. Jeżeli sprawa ma wyglądać podobnie w przypadku nowych reguł, to głosy o wzmożonym chaosie przestrzennym, czy wręcz o powstawaniu polskich slumsów, są przesadzone.
Według Prawa budowlanego z pozwolenia na budowę są zwolnione wolno stojące parterowe budynki o powierzchni zabudowy do 35m2. Takie samo zwolnienie dotyczy wolno stojących parterowych budynków gospodarczych i garaży (zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2). Powyższe budynki można wybudować na podstawie zwykłego zgłoszenia, czyli bez projektu budowlanego.
Pracował pan w wydziale architektury starostwa powiatowego, jak wygląda w praktyce udzielanie takich zgód?
Jako zgodę uznawany jest brak reakcji urzędu w ciągu trzech tygodni. Moje doświadczenie wskazuje, że takich zgód się przeważnie nie wydaje. Urzędnicy interweniują jeżeli projekt nie spełnia elementarnych warunków, np. nie wpisuje się w wygląd otoczenia, albo po prostu narusza obowiązujące dokumenty planistyczne, takie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) czy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP). Dlatego nie mamy całych dzielnic zasypanych domkami do 35 m2, mimo że teoretycznie byłoby to możliwe. Trudno oczekiwać realnego uproszczenia procedur w tym zakresie i z pewnością, taka „wolna amerykanka” byłaby niewskazana.
PiS zdawał sobie z tego sprawę, czy chciał dobrze, a nie wyszło?
Obecny rząd ma wyjątkowo dobrych doradców. Myślę, że doskonale wiedzieli, że jest to świetny ruch wizerunkowy. Pokazuje przeciętnemu Polakowi - którego nie obchodzi ani dyskusja o ładzie przestrzennym, ani interesy deweloperów - że rząd zadba o jego przyszły byt pozwalając szybko, tanio i bez problemów wybudować dom. Jestem przekonany, że w rządzie zdawano sobie sprawę, że wprowadzenie takiego zapisu niewiele zmieni. Natomiast ewentualne pretensje ludzi o martwy przepis, przerzucone zostaną na samorządowców. Powiedzą, że chcieli dobrze, a starostwa utrudniają sprawę.
Obecny rząd ma wyjątkowo dobrych doradców. Myślę, że doskonale wiedzieli, że jest to świetny ruch wizerunkowy. Pokazuje przeciętnemu Polakowi - którego nie obchodzi ani dyskusja o ładzie przestrzennym, ani interesy deweloperów - że rząd zadba o jego przyszły byt pozwalając szybko, tanio i bez problemów wybudować dom. Jestem przekonany, że w rządzie zdawano sobie sprawę, że wprowadzenie takiego zapisu niewiele zmieni. Natomiast ewentualne pretensje ludzi o martwy przepis, przerzucone zostaną na samorządowców. Powiedzą, że chcieli dobrze, a starostwa utrudniają sprawę.
Czy aby na pewno deweloperzy nie będą chcieli wykorzystać takiego prawa po wejściu w życie?
Nie ma tu dla nich żadnej korzyści, a wiem gdzie je znajdują, bo zajmuje się doradztwem na rynku nieruchomości od lat. Dlatego uważam, że deweloperzy nie rzucą się nagle na dzielenie działek i budowanie tam domków wielkości mieszkania. Po pierwsze podział działki na mniejsze jednostki również wymaga zgody urzędu. Po drugie budowanie bez pozwolenia nie przynosi bezpośrednich oszczędności, za to podnosi ryzyko inwestycji z perspektywy dewelopera. W każdym momencie można się bowiem spodziewać interwencji urzędu, wymuszonych zmian projektowych, kontroli i wstrzymania budowy.
Czytaj także: Nie ma tu dla nich żadnej korzyści, a wiem gdzie je znajdują, bo zajmuje się doradztwem na rynku nieruchomości od lat. Dlatego uważam, że deweloperzy nie rzucą się nagle na dzielenie działek i budowanie tam domków wielkości mieszkania. Po pierwsze podział działki na mniejsze jednostki również wymaga zgody urzędu. Po drugie budowanie bez pozwolenia nie przynosi bezpośrednich oszczędności, za to podnosi ryzyko inwestycji z perspektywy dewelopera. W każdym momencie można się bowiem spodziewać interwencji urzędu, wymuszonych zmian projektowych, kontroli i wstrzymania budowy.
Nie zapominajmy też, że potem ktoś musi to kupić, więc inwestycja powinna być opłacalna i atrakcyjna. Przy czym koszty budowy takiego domu w modelu deweloperskim będą w przeliczeniu na metr wyższe, bo pewne elementy będą kosztować tyle samo bez względu na to, czy dom będzie miał 70 m2, czy 150 m2. Do tego doliczamy marże deweloperską i mały domek staje się horrendalnie drogim produktem. Poza tym obecność architekta, branżystów i nadzoru budowlanego to w rzeczywistości ułamek kosztów, a umożliwia stworzenie nie tylko atrakcyjniejszej i większej inwestycji, ale też przerzucenie odpowiedzialności na projektantów i wykonawców.
Jest też obawa o zniszczenie ładu przestrzennego w Polsce.
Mówiąc brutalnie: ładu przestrzennego w Polsce i tak nie ma, więc nie ma czego niszczyć. Z resztą tak niewielkie zmiany prawne nie powinny dostrzegalnie pogłębić istniejącego chaosu. Patrząc na bilans korzyści i strat, powiedziałbym, że jest to rozwiązanie, które zachowuje status quo. Niewiele daje, ale też niewiele zabiera. Wysyp inwestycji o takim metrażu i zniszczenie krajobrazu miast i wsi wydaje się mało prawdopodobny.
Mówiąc brutalnie: ładu przestrzennego w Polsce i tak nie ma, więc nie ma czego niszczyć. Z resztą tak niewielkie zmiany prawne nie powinny dostrzegalnie pogłębić istniejącego chaosu. Patrząc na bilans korzyści i strat, powiedziałbym, że jest to rozwiązanie, które zachowuje status quo. Niewiele daje, ale też niewiele zabiera. Wysyp inwestycji o takim metrażu i zniszczenie krajobrazu miast i wsi wydaje się mało prawdopodobny.
Co w takim razie realnie daje ten zapis w Polskim Ładzie?
W moim przekonaniu jest to przede wszystkim zasłona dymna. Polski Ład wprowadza wiele różnych elementów, często bardziej znaczących. W tym kontekście zapis o ułatwieniu budowy małych domów jawi się jako ten, który miał skupić uwagę i wzbudzić emocje. I to się udało. Myślę że rządzący liczyli na to, że dzięki temu mniejsza uwaga skupi się na innych zapisach, np. podwyższaniu podatków dla osób zamożnych. Poza tym to może być to postrzegane, jako swoista rekompensata dla zamożniejszych. Na swój sposób możliwość budowy małego domu, w uproszczonej procedurze administracyjnej, brzmi szalenie atrakcyjnie w czasach pandemii, gdy ludzie chcą wyprowadzać się z miast na stałe lub mieć do dyspozycji drugi dom. Ale nie mam wątpliwości, że to nie osoby majętne są adresatem tego pomysłu.
Czytaj także:W moim przekonaniu jest to przede wszystkim zasłona dymna. Polski Ład wprowadza wiele różnych elementów, często bardziej znaczących. W tym kontekście zapis o ułatwieniu budowy małych domów jawi się jako ten, który miał skupić uwagę i wzbudzić emocje. I to się udało. Myślę że rządzący liczyli na to, że dzięki temu mniejsza uwaga skupi się na innych zapisach, np. podwyższaniu podatków dla osób zamożnych. Poza tym to może być to postrzegane, jako swoista rekompensata dla zamożniejszych. Na swój sposób możliwość budowy małego domu, w uproszczonej procedurze administracyjnej, brzmi szalenie atrakcyjnie w czasach pandemii, gdy ludzie chcą wyprowadzać się z miast na stałe lub mieć do dyspozycji drugi dom. Ale nie mam wątpliwości, że to nie osoby majętne są adresatem tego pomysłu.
A co w polską wsią? Tam nie trzeba spełniać wymogów planu zagospodarowania przestrzennego, więc budowa takich domów powinna być łatwiejsza.
Planowanie przestrzenne jak najbardziej obejmuje również gminy wiejskie - choć często tego po nich nie widać, ponieważ w większości kraju mamy do czynienia z rozlewaniem się zabudowy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetek).
Planowanie przestrzenne jak najbardziej obejmuje również gminy wiejskie - choć często tego po nich nie widać, ponieważ w większości kraju mamy do czynienia z rozlewaniem się zabudowy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. wuzetek).
Ale kierunek myślenia jest trafny, bo potencjalna zmiana prawna o której rozmawiamy to w moim odczuciu rozwiązanie skierowane właśnie do młodych ludzi mieszkających w małych miejscowościach i wsiach, gdzie PiS ma najtwardszy elektorat. Przynajmniej teoretycznie po to, by mogli łatwiej stworzyć warunki do godnego funkcjonowania i wyprowadzić się od rodziców. Jeżeli ktoś będzie mógł dzięki temu na dużej działce wybudować dom obok tego rodzinnego, a w efekcie się usamodzielnić, to z pewnością będzie odbierane pozytywnie.
Jak teraz wygląda ich sytuacja?
Kiedy pracowałem w urzędzie, ogromna liczba pozwoleń na budowę domu jednorodzinnego dotyczyła właśnie takich osób. Przychodzili do mnie młodzi ludzie z małych miejscowości, którzy po prostu chcieli stworzyć sobie miejsce do życia. Nie reprezentował ich architekt, bo projekt kupili z katalogu. I rzeczywiście doświadczali problemów z procedurą administracyjną i pozwoleniem na budowę, ponieważ dla osób niedoświadczonych jest to bardzo skomplikowane i niezrozumiałe. I to właśnie dla nich, a nie deweloperów, może być dobra zmiana - choć, jak już wspominałem, niewielka.
Kiedy pracowałem w urzędzie, ogromna liczba pozwoleń na budowę domu jednorodzinnego dotyczyła właśnie takich osób. Przychodzili do mnie młodzi ludzie z małych miejscowości, którzy po prostu chcieli stworzyć sobie miejsce do życia. Nie reprezentował ich architekt, bo projekt kupili z katalogu. I rzeczywiście doświadczali problemów z procedurą administracyjną i pozwoleniem na budowę, ponieważ dla osób niedoświadczonych jest to bardzo skomplikowane i niezrozumiałe. I to właśnie dla nich, a nie deweloperów, może być dobra zmiana - choć, jak już wspominałem, niewielka.
Nie oznacza to jednak wzmożonego chaosu na wsi - takie domy na zgłoszenie nie mają szans na kredytowanie bankowe, więc aby powstały będą musiały zostać zbudowane za żywą gotówkę lub z kredytu konsumenckiego, a najbardziej prawdopodobne, że będą powstawać metodą gospodarczą. Czyli w zasadzie tak, jak powstawały przed kilkudziesięcioma laty i co tworzyło koloryt polskiej wsi, a nie go niszczyło.
Budowa bez kierownika – czy to nie stwarza potencjalnego zagrożenia?
Brak kierownika może doprowadzić do tego, że budynek zostanie wykonany źle i w najgorszym razie grozi zawaleniem. Ponownie jednak nie dostrzegam tutaj pogorszenia się sytuacji względem tej już funkcjonującej. Wiele osób w Polsce buduje domy własnymi rękami, a kierownik budowy występuje w charakterze usługodawcy na telefon, która raz na jakiś czas przychodzi, bierze kilkaset złotych, przybija pieczątkę i sobie idzie. Poza tym, jeśli zmiana wejdzie w życie, to zapisy dotyczące sposobu i charakteru tych nieruchomości zostaną zapewne doprecyzowane, np. będą to tylko domy parterowe z płaskim dachem – to ogranicza pole do popełniania błędów.
Brak kierownika może doprowadzić do tego, że budynek zostanie wykonany źle i w najgorszym razie grozi zawaleniem. Ponownie jednak nie dostrzegam tutaj pogorszenia się sytuacji względem tej już funkcjonującej. Wiele osób w Polsce buduje domy własnymi rękami, a kierownik budowy występuje w charakterze usługodawcy na telefon, która raz na jakiś czas przychodzi, bierze kilkaset złotych, przybija pieczątkę i sobie idzie. Poza tym, jeśli zmiana wejdzie w życie, to zapisy dotyczące sposobu i charakteru tych nieruchomości zostaną zapewne doprecyzowane, np. będą to tylko domy parterowe z płaskim dachem – to ogranicza pole do popełniania błędów.
Czyli z dużej chmury mały deszcz?
Doświadczenie podpowiada mi, że nie będzie to duża zmiana. Mam tylko nadzieję, że nawet w tej niewielkiej skali przyniesie więcej dobrego niż złego - ułatwienie budowy małych domów może niektórym pomóc, za to nie wydaje mi się, aby ktoś na tym stracił. Za to z pewnością nie powinniśmy oczekiwać rewolucji w procesie budowlanym ani znaczącego pogłębienia się chaosu przestrzennego.
Doświadczenie podpowiada mi, że nie będzie to duża zmiana. Mam tylko nadzieję, że nawet w tej niewielkiej skali przyniesie więcej dobrego niż złego - ułatwienie budowy małych domów może niektórym pomóc, za to nie wydaje mi się, aby ktoś na tym stracił. Za to z pewnością nie powinniśmy oczekiwać rewolucji w procesie budowlanym ani znaczącego pogłębienia się chaosu przestrzennego.
Tomasz Bojęć - architekt i strateg. Specjalista w obszarze wpływu ekonomii behawioralnej na rozwój miast. Studiował na Uniwersytecie i Politechnice we Wrocławiu. Doświadczenie zdobywał jako projektant, urzędnik, dziennikarz, konsultant, broker i badacz. Obecnie współzałożyciel i partner zarządzający w ThinkCo, firmie consultingowej specjalizującej się w rynku nieruchomości.