To trochę specyficzne miejsce na mapie Warszawy. Dla kogoś, kto do centrum jedzie 10 minut z Woli czy Żoliborza, Wawer leży dosłownie na końcu świata. Jednocześnie jest największą pod względem powierzchni i najrzadziej zaludnioną dzielnicą stolicy. Miejsce pełne kontrastów, o czym zaraz się przekonacie.

Lokalsi o Wawrze mówią raczej w kontrze do stereotypów. Na miejscu podpytałem kilka osób i – co ciekawe – nikt nie narzekał na dojazdy.

– Lokalizacyjnie osiedle jest super. Gdy myśli się Wawer, to w głowie ma się ten daleki Wawer, z którego "do Warszawy" faktycznie jest daleko. Ale jest też ten bliższy. Okej, jest daleko jeśli chodzi o dystans, ale krótko, jeśli chodzi o czas dojazdu. 15 minut i jest się w ścisłym centrum miasta – mówi naTemat Marek, który po moim tekście o osiedlu kopiuj-wklej, sam napisał do mnie w sprawie jego dzielnicy.

Bo nawet jeśli Wawer może wydawać się "super", to jest z nim pewien problem.

Nasz czytelnik zwrócił uwagę na część dzielnicy wzdłuż Wału Miedzeszyńskiego. Pan Marek mieszka tam od kilku lat i postanowił podzielić się problemem, który coraz bardziej kłuje w oczy. Nie tylko jego, ale też sąsiadów. Na Wawrze w zasadzie nie istnieje coś takiego jak planowanie przestrzeni.

– Powstaje coraz więcej nowych osiedli. Jestem zaskoczony, ile potworków tutaj się pojawia – tłumaczy nasz rozmówca. O "potworkach" wspomina nie bez powodu, bo trudno tu mówić o sensownych projektach.

Tym razem nie chodzi jednak o konkretnego dewelopera czy inwestycję, która nagle nie spodobała się mieszkańcom. To systemowy problem, którego Wawer stał się ofiarą.

Najlepiej zobaczyć to z góry, zerknijcie na bardziej ogólny kadr. Droga, którą tu widać, to wspomniany Wał Miedzeszyński. Najdłuższa ulica w Warszawie (14,5 km).

A poniżej dowód na to, że diabeł tkwi w szczegółach. Tak wygląda fragment Wawra, gdzie stare budownictwo łączy się z nowym. Trudno zdecydować, który element... nie pasuje najbardziej. I tak samo trudno uwierzyć, że ktoś przyłożył się tu do zagospodarowania przestrzeni.

– Byłem ostatnio na spacerze i szczerze się zaskoczyłem. Myślałem, że nieźle orientuję się w naszej dzielnicy, ale byłem w błędzie. Zszedłem z głównej drogi w boczną, gdzie budują się nowe osiedla, ale z tej bocznej odchodzi kilka mniejszych bocznych i... w każdej z nich budują się jakieś osiedla. W życiu bym nie pomyślał, że tam można coś jeszcze wcisnąć – opowiada nasz rozmówca.

No to pojechaliśmy sprawdzić. Wawer kojarzył nam się tylko z tym, że nie ma tam klasycznych blokowisk. To takie zagłębie domów jednorodzinnych pomieszane z nowymi inwestycjami – czymś na kształt szeregowców, bliźniaków czy "minibloków" wciśniętych między starą zabudowę.

I jest ciasno... bardzo ciasno. Wystarczy wejść w pierwszą z brzegu uliczkę jednego z osiedli, by zobaczyć, że tam trwa walka o każdy metr kwadratowy. Niestety, efekt jest taki, że krajobraz wymknął się spod kontroli.

– Całkiem niedawno dowiedziałem się, że to tzw. osiedla łanowe, czyli od jednej drogi dojazdowej odchodzi bardzo dużo długich, ale wąskich odnóg "w głąb". Z tego co wiem, sporo ludzi miało tu kiedyś swoje grunty i po prostu odsprzedają je deweloperom – dodaje Marek.

Dokładniej chodzi o to, że wystarczy kawałek działki w mieście lub pod miastem i może na niej wyrosnąć osiedle, które najczęściej nie pasuje do sąsiadującej z nim zabudowy. Smutny i niebezpieczny trend, na który zwraca uwagę część specjalistów od urbanistyki.

– Wawer nie jest aż tak powszechnie kojarzony z chaosem jak Białołęka. Schemat rozwoju przestrzennego jest tu jednak podobny. To także dawne tereny rolnicze, gdzie nie wykorzystano procedur charakterystycznych dla planowania przestrzennego, takich jak scalanie i podział gruntów – zauważa w rozmowie z naTemat dr Łukasz Drozda, urbanista i politolog z UW, autor książek "Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce" czy "Miejskie strachy. Miasto 15-minutowe, 5G i inne potwory".

W obu tych przypadkach dawne pola zmieniły swoją funkcję na mieszkaniową, ale zachowano kształt działek. Są zatem irracjonalnie długie, bo dostosowano je tak, żeby ograniczyć liczbę ruchów pługa, a nie sensownie zaprojektować osiedle. Zjawisko to nazywamy urbanistyką łanową.Dr Łukasz Drozda

Niedawno mnóstwo kontrowersji wzbudziło osiedle pod Warszawą, które z góry wygląda jak mrowisko. Byliśmy tam i chociaż mieszkańcy aż takiego problemu nie widzieli, to jest pewien symbol dzisiejszych pomysłów deweloperów.

Ale osiedla łanowe to nie tylko "warszawski" problem. Choćby w Krakowie dzieje się to samo, na przykład w Bronowicach. Teoretycznie to kusząca opcja dla tych, którzy bardzo chcą uciec od miejskiego zgiełku. Ale sytuacja na Wawrze pokazuje, że możecie kupić mieszkanie lub dom na "łanowym" osiedlu, a po 2-3 latach nie poznacie własnej okolicy.

– Oczywiście są tutaj fajne, kameralne osiedla, na które aż chciałoby się wprowadzić. Ale co z tego, skoro dookoła jest taka wolna amerykanka. Czego to my nie widzieliśmy, z żoną mamy nawet swój patoranking. O pierwsze miejsce biją się trzy pozycje – śmieje się Marek i opisuje pewnego... budowlanego "dziwoląga". – Dom postawiono na tak wąskiej działce, że wcześniej trudno było nawet wyobrazić sobie tam budynek. Jest wąski na dole, chyba tylko po to, by nie zwiększać dozwolonej powierzchni zabudowy działki, a rozszerza się na górze – precyzuje.

Kolejny przykład to osiedle, które wygląda, jakby było budowane na podwórku jakiegoś innego domu. Najgorzej, że niektóre z budynków, które tu widziałem, mają nawet wspólne klatki wejściowe. Nie ma w tym nic złego, ale w efekcie ani to dom, ani bliźniak, ani blok.Pan Marek, mieszkaniec Wawra

Inną ciekawą obserwacją dzieli się Janek, którego spotykam na miejscu. Chodzi o nowe osiedle, na które już wprowadzają się mieszkańcy.

– Wygląda super do momentu, gdy przyjrzymy się dokładniej. To, co wydaje się fajnym, "jednym mieszkaniem", tak naprawdę jest... dwoma różnymi. Aż z ciekawości sprawdziłem ofertę tego dewelopera. 99 m2 powierzchni użytkowej podzielonej na dwa piętra, więc w efekcie ludzie dostają dwa piętra po 45-50 m2 w stylu "tramwajowym" – wylicza.

Wawer to zderzenie światów. Starego budownictwa z nowym, które trudno nawet zdefiniować. Jeszcze dochodzi element "izolacji" od świata, bo przecież nowe inwestycje często są oddzielone od reszty płotem. Ale to akurat szerszy problem. Już osiem lat temu pisaliśmy w naTemat, że polskie osiedla zaczęły przypominać małe więzienia.

– Ta część Wawra ewoluuje w kierunku międzymieścia – mówi nam konkretnie dr Łukasz Drozda. Podpytaliśmy go dokładnie o okolicę Wału Miedzeszyńskiego.

To nie jest tak, że pan Marek z naszego tekstu i jego sąsiedzi narzekają dla zasady. My też nie pojechaliśmy tam specjalnie po to, by zhejtować kilka inwestycji albo budynków, bo nie podobają nam się kolory ścian czy balkony. Problem z Wawrem i podobnymi miejscami w Polsce to wielka bańka zaniedbań.

– Mamy tam do czynienia z zabudową, która organizowana jest bezplanowo. To typowy przykład polityki miejskiej, która rozwija się w nieuporządkowany sposób. Brak decyzji też jest formą świadomego kształtowania polityki, opartą na zaniechaniu. Wtedy pojawia się przestrzeń do fantazji deweloperów, niekoniecznie najwyższej jakości – wyjaśnia dr Drozda.

Ekspert z UW nawet posłużył się Wawrem, jako jednym z przykładów w swojej książce. – Porównuję tamtejszą zabudowę z tym, co powstało wcześniej wokół tzw. linii otwockiej – miejsca w pobliżu, gdzie istnieje regularna, szachownicowa siatka uliczna z przemyślanym układem komunikacyjnym zogniskowanym wokół linii kolejowej, czego brakuje niestety w okolicach Wału. Wychowałem się właśnie w tamtej, starszej, lepiej ułożonej części dzielnicy i to tam kształtowała się w latach 90. moja wyobraźnia przestrzenna – wskazuje dr Drozda.

Tej wyobraźni często niestety brakuje przy nowych inwestycjach. Rynek mieszkaniowy jest zepsuty, co pokazał choćby dziennikarz Bartosz Józefiak, autor książki "Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania". Pojechał incognito na zlot deweloperów, przeszedł szkolenie ze sprzedaży nieruchomości, zatrudnił się nawet na budowie jako operator dźwigu. Wszystko po to, by zrozumieć, dlaczego nasze mieszkania są coraz mniejsze, coraz droższe i coraz gorszej jakości.

– Spodziewałem się, że ta branża opiera się na pieniądzach, ale nie sądziłem, że nie ma myślenia o kliencie jako o człowieku, który w takim mieszkaniu spędzi resztę życia – mówił w rozmowie z Mateuszem Przyborowskim w naTemat.

Osiedli z mniejszymi i większymi "potworkami" w Polsce znaleźlibyśmy setki, a niektóre z nich ocierają się o absurd. Z balkonu można mieć widok bezpośrednio... na ogrodzenie zakładu karnego (serio, to przykład z Białegostoku). A brutalna prawda jest taka, że Wawer to tylko jeden "mikroprzykład" budowlanego chaosu.