Na co zwracać uwagę podpisując umowę deweloperską?

Pierwszym istotnym wymaganiem stawianym wobec dewelopera jest obowiązek prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych. Ich celem jest zabezpieczenie nabywców przed swobodnym dysponowaniem środków. Zgodnie z ustawą, środki są wypłacane deweloperowi w zależności od rodzaju rachunku bankowego:

a) jednorazowo, po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność (co oznacza, że cała inwestycja jest finansowana ze środków własnych lub kredytu bankowego udzielonego deweloperowi - gwarantuje to większe bezpieczeństwo środków nabywcy),

b) cyklicznie, zgodnie z harmonogramem prac - po zweryfikowaniu prawidłowości ukończenia danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego.

Należy jednak dodać, że obowiązek prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych spoczywa jedynie na deweloperach, którzy rozpoczęli przedsięwzięcie deweloperskie po wejściu w życie omawianej ustawy (tj. po 29 kwietnia 2012 r.). Pozostali deweloperzy mogą, ale nie muszą zakładać takiego rachunku. Warto zatem zwrócić uwagę, czy dla danego dewelopera jest założony mieszkaniowy rachunek powierniczy. Taka informacja powinna znaleźć się w prospekcie informacyjnym, o którym mowa niżej.

Deweloper przed zwarciem umowy ma obowiązek dostarczyć nabywcy tzw. prospekt informacyjny, który stanowi integralną część umowy. Co ważne, owy prospekt jest dla dewelopera wiążący. Ponadto ustawa stanowi, że za podanie nieprawdziwych lub zatajenie prawdziwych informacji w prospekcie informacyjnym deweloper podlega karze grzywny, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności.

Z prospektu informacyjnego dowiemy się, czy dany deweloper pomyślnie ukończył kilka inwestycji, czy dopiero wchodzi na rynek. W prospekcie znajdą się także informacje dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego (możemy dowiedzieć się jakie inwestycje mogą zostać zrealizowane w pobliżu nowego osiedla), czy ewentualnych obciążeń nieruchomości (hipotek). Warto także zwrócić uwagę, czy deweloper uzyskał już ostateczne pozwolenie na budowę (do zawarcia umowy deweloperskiej pozwolenie na budowę nie musi być ostateczne). W odniesieniu do części indywidualnej prospektu (oprócz m. in. metrażu mieszkania, czy liczby pokoi), deweloper musi szczegółowo określić także standard prac wykończeniowych.

Celem tworzenia prospektu informacyjnego jest przede wszystkim umożliwienie nabywcy rozważnego podjęcia ostatecznej decyzji o zakupie konkretnego mieszkania. Deweloper ma obowiązek odpowiednio wcześniej dostarczyć nabywcy prospekt informacyjny na trwałym nośniku danych (w praktyce na papierze lub płycie) oraz informować nabywcę o każdej zmianie jego treści.

Podkreślenia wymaga również fakt, że obecnie deweloper przystępujący do umowy deweloperskiej nie musi być właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym zamierza wybudować budynek. Oczywiście wiąże się to ze zwiększonym ryzykiem nabywcy (na przykład w sytuacji słabej kondycji finansowej dewelopera). Notariusz powinien przed zawarciem umowy poinformować o tym fakcie nabywcę.

Ustawa wymaga, aby umowa deweloperska została zawarta w formie aktu notarialnego. Jej niezachowanie powoduje nieważność umowy. Wymóg co do formy w większym stopniu prowadzi do wyważenia pozycji stron (notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw stron danej czynności notarialnej, zweryfikować prawidłowość wszystkich dokumentów). Ponadto, zadaniem notariusza jest wyjaśnienie stronom czynności wszelkich wątpliwości związanych z podpisaniem danego aktu oraz jego skutków. Przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy, żaden przepis nie przewidywał formy szczególnej dla zawarcia umowy (z tego względu strony zawierały umowę w zwykłej formie pisemnej, więc w przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów przysługiwało im jedynie roszczenie odszkodowawcze).

Umowa deweloperska stanowi podstawę dokonania wpisu roszczenia do księgi wieczystej. Nie jest on obligatoryjny, jednakże warto przypilnować, aby tak wniosek został umieszczony w akcie notarialnym (opłata sądowa za wniosek wynosi 150 zł i uiszcza się ją w kancelarii notarialnej).

Na koniec warto wspomnieć o opłatach związanych z podpisaniem umowy deweloperskiej. Na całkowity koszt będzie składała się taksa notarialna (zależna od wartości przedmiotu umowy, obliczona zgodnie z rozporządzeniem w sprawie maksymalnej stawki taksy notarialnej1 jako połowa maksymalnej stawki), cena wypisów i odpisów (6 zł + VAT za każdą stronę) oraz ewentualnie opłaty sądowe w przypadku złożenia wniosku o wpis roszczenia (150 zł). Zgodnie z art. 26 ust. 2 ustawy o ochronie praw nabywcy powyższe opłaty obciążają w częściach równych dewelopera i nabywcę.

Zakup nowego mieszkania zawsze wiąże się z dużym ryzykiem. Ryzyko jednak zmniejsza się wraz z doświadczeniem dewelopera oraz postępem przedsięwzięcia deweloperskiego (kupując tzw. dziurę w ziemi w większym stopniu narażamy się niepowodzenie niż zawierając umowę pod koniec budowy).

* Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. Dz. U. z 2013 roku, poz. 237).