Wraz z początkiem 2015 roku kredyty stają się coraz trudniej dostępne.
Wraz z początkiem 2015 roku kredyty stają się coraz trudniej dostępne. FOT. JAKUB OCIEPA / AGENCJA GAZETA

Eksperci zachwalają podniesienie wymaganego przy kredycie hipotecznym wkładu własnego do poziomu 10 procent. Deweloperzy już pracują nad tym jak nowe prawo obejść. A Polacy? Rozkładają ręce i kombinują jak wziąć jeden kredyt, żeby dzięki niemu dostać drugi – na mieszkanie.

REKLAMA
– Tę zmianę i tak wprowadzono w Polsce zbyt późno – mówi w rozmowie z naTemat Marcin Krasoń, przedstawiciel Home Brokera.
– Ma aż tyle plusów? – pytam.
– Oczywiście – słyszę w odpowiedzi. – Będzie chronić i zabezpieczać interesy klientów przy jednoczesnym zwiększeniu bezpieczeństwa i zmniejszeniu ryzyka strat sektora bankowego i całej gospodarki. Bo klient, który nie spłaca zaciągniętego w banku długu, powoduje przecież straty nie tylko w tej jednej instytucji, ale w całej gospodarce.
O co ta awantura?
Wkład własny to kwota, którą przyszły kredytobiorca „dokłada” do zaciągniętego w banku długu.
Część banków już od kilku lat wymaga go w wysokości pięciu lub nawet dziesięciu procent wartości kredytowanej nieruchomości. Teraz, od 1 stycznia 2015 roku, taki obowiązek mają wszystkie banki. Wszystko za sprawą nowelizacji rekomendacji S ustalonej przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Rekomendacja S - dokument przygotowany przez Komisję Nadzoru Bankowego, a od 2008 r. przez Komisję Nadzoru Finansowego określający listę dobrych praktyk dla banków przy sprzedaży kredytów hipotecznych. Jej zapisy w większości dotyczą wewnętrznych procedur bankowych. Czytaj więcej

I tak na przykład - jeśli przyjmiemy, że średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Warszawie wynosi 8 tys. złotych to za 50-metrowe zapłacić trzeba 400 tys. złotych. By dostać kredyt na kupno takiego lokum będziemy musieli w banku udowodnić, że dysponujemy kwotą 40 tys. wkładu własnego. Bank wówczas udzieli nam pożyczki – pozostałych 360 tysięcy.
Zmiana na plus
– Musimy mieć świadomość tego, że jeśli ktoś nie jest w stanie przez kilka lat uzbierać kwoty rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, to nie jest dla banku klientem wiarygodnym – przekonuje Krasoń. – Musimy w ogóle nauczyć się tego czym jest ryzyko kredytowe, bo z wiedzą o nim u Polaków naprawdę krucho.
I to jest jeden z koronnych argumentów, jakich w dyskusji o zmianie warunków udzielania kredytów hipotecznych używają ekonomiści.
Ci, którzy wymagany wkład zgromadzą, na zmianach na pewno zyskają. M.in. niższą o 10 proc. (w porównaniu do kredytów udzielanych na 100 proc. wartości nieruchomości) ratę i mniejsze koszty kredytu. – Wraz z mniejszym ryzykiem kredytowym dla banku, coraz niższa będzie stawać się też marża – przekonuje w rozmowie z naTemat Bolesław Meluch ze Związku Banków Polskich. – Tzw. klient mniejszego ryzyka z pewnością będzie mógł dostać w banku i inne preferencyjne warunki.
Jakie? To już zależy od konkretnego banku, wysokości zaciąganego długu i naszej zdolności kredytowej.
Oszczędzać. Ale jak?
Pytanie, skąd średnio zamożny Polak ma wziąć kilkadziesiąt tysięcy złotych pozostaje otwarte. Eksperci przekonują: oszczędzać. Ale jak?
Andrzej Sadowski, ekonomista z Centrum im. Adama Smitha, mówił niedawno w rozmowie z naTemat, że ciągle jesteśmy narodem na dorobku, który przez pół wieku nie mógł mieć nic. – I właściwie nadal nie może, o ile nie chce brać na siebie zobowiązań kredytowych. Ludzie chcą żyć na określonym poziomie, a rzadko kto ma tyle dobrą pracę, żeby radzić sobie bez chwilówek, kart kredytowych czy debetów – dodaje.
Z kolei z badania, jakie kilka tygodni temu opublikowało Instrum Justitia wynika, że aż co piąty Polak po opłaceniu wszystkich rachunków nie ma za co żyć.
W większych miastach często mamy też do czynienia z sytuacją, w której opłaty za wynajem M2 są równe lub nawet wyższe niż rata, jaką co miesiąc płacilibyśmy za mieszkanie o zbliżonym do wynajmowanego metrażu tyle, że kupione na kredyt. Trudno w takiej sytuacji oszczędzić rzeczone kilkadziesiąt tysięcy wkładu własnego. Ratunkiem – zdaniem Melucha – mogłyby okazać się tutaj rządowe inwestycje w rozwój powołanych do życia w połowie lat 90. towarzystw budownictwa społecznego.

Towarzystwa budownictwa społecznego to podmioty, których celem jest (...) budowa mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach dla osób o średnich dochodach, ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Czytaj więcej

Chodzi o to, by po pierwsze takich mieszkań było więcej a po drugie – by ci, których w danym momencie na kredyt nie stać, mogli wynająć lokum w TBS-ach po cenach dużo korzystniejszych niż rynkowe i tym samym łatwiej zaoszczędzić pieniądze na kupno wybranej nieruchomości.
To jeszcze nie koniec
– Być może uda się też wypracować taką formułę, żeby – gdy mowa o mieszkaniach kupowanych na rynku pierwotnym – środki, jakie klient chce przeznaczyć na wykończenie mieszkania również były traktowane jako wkład własny – przekonuje Meluch. – Posiadanie takiej kwoty kredytobiorca także musiałby jakoś udowodnić, np. umieszczając je na rachunku powierniczym, o którym mowa w artykule 59 prawa bankowego.

Prawo bankowe

Art. 59 Rachunek powierniczy

1. Na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią.

2. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik). (...)

Ratunkiem dla osób, które chcą kupić własne lokum może być też rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Tyle tylko, że o ile w mniejszych miejscowościach MdM faktycznie swoją funkcję spełnia, o tyle w samej Warszawie z jego pomocą można pozwolić sobie jedynie na kupno mieszkania na przedmieściach. Zdaniem ekspertów nie ma w tym jednak nic złego. – To w założeniu miał być program dla ludzi, których nie stać na własne mieszkanie, a tacy ludzie nie wybierają lokali na Mokotowie czy Wilanowie – przekonuje Krasoń. – Oni szukają mieszkań właśnie w nieco mniej atrakcyjnych lokalizacjach.
Deweloperzy już kombinują
10-procentowy wkład własny siłą rzeczy spowoduje, że w nadchodzących miesiącach banki udzielą mniej kredytów hipotecznych. Sytuacja nie poprawi się w kolejnych latach, bo zgodnie z zaleceniem KNF w 2016 roku wymagany wkład własny wzrośnie do 15 proc. a w 2017 roku aż do 20 proc.
Trudniejszy dostęp do kredytów oznacza z kolei kłopoty dla deweloperów. Ci więc – by nie musieć dramatycznie obniżać cen mieszkań – energicznie pracują nad własnym systemem finansowania. Takim, który miałby pomóc klientom uzbierać niezbędną do uzyskania kredytu hipotecznego kwotę. Są tacy, którzy planują udzielać interesantom pożyczek. Są też tacy, którzy formalnie nie oferują klientowi mieszkań w ofercie MdM, ale nieformalnie umawiają się z nim np. na sprzedaż lokalu w cenie mieszczącej się w limicie programu. W zamian klient ma się jedynie zobowiązać np. do kupna garażu. O sprawie pisał niedawno "Puls Biznesu". Dzięki temu klient dostaje od państwa wkład własny, od banku kredyt, a deweloper skutecznie i w dobrej cenie sprzedaje kolejne mieszkanie.
A co na to wszystko przeciętny Polak? – Jeśli się nie ma nic, co można by spieniężyć i dzięki temu zyskać wkład własny, jeśli się nie ma też pensji, która pozwala oszczędzać, to zostaje wziąć kredyt na kredyt – mówi Maciej Fałkowski, który planuje kupno mieszkania w 2015 roku.
Tyle tylko, że jeden kredyt – nawet ten w wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych – obciąża naszą zdolność i może spowodować, że nie dostaniemy potem w banku pożyczki tak dużej, na jakiej nam finalnie zależy. I błędne koło się zamyka.