Reklama.
Bajkę o tanich mieszkaniach dla wszystkich opowiedziała właśnie premier Beata Szydło i ministrowie A dlaczego bajkę, bo nie zgadzają się ani założenia, ani ceny, a jak pokazuje doświadczenie muszą minąć lata zanim pierwsze lokale trafią na rynek.
Ogłoszony jako nowy i rewolucyjny program tak naprawdę już istnieje. Nazywa się Fundusz Mieszkań na Wynajem, a obsługuje go państwowy Bank Gospodarstwa Krajowego. Świetnie pokazuje efektywność państwowych przedsięwzięć. Po 1,5 roku działania nie ma jeszcze ani jednego mieszkania do wynajęcia w Warszawie. Najbliższe jest w Piasecznie. Nie są też tanie, bo wynająć je można, po cenie rynkowej. Fundusz BGK Nieruchomości skupuje mieszkania od deweloperów, a ci nie są skłonni odsprzedać swoich produktów znacząco taniej niż cena rynkowa. Dlatego rynkowa jest też ceną wynajmu mieszkań, które też miały być tanie.
Państwowy budowniczy
Jednak Andrzej Adamczyk, minister infrastruktury i Budownictwa ma swój kontrpomysł. Jeszcze w tym roku powstanie Narodowy Operator Mieszkaniowy, który w oparciu o działki należące do Skarbu Państwa rozpocznie budowę domów, w całej Polsce, od Krakowa po Suwałki. Wynajem lokali "MieszkaniePlus" będzie tańszy niż ceny rynkowe, bo państwo wybuduje je kilkukrotnie taniej niż "deweloperzy-prywaciarze". Nawet w cenie 2,5 tys. złotych za metr kwadratowy. Gruba pomyłka.
Jednak Andrzej Adamczyk, minister infrastruktury i Budownictwa ma swój kontrpomysł. Jeszcze w tym roku powstanie Narodowy Operator Mieszkaniowy, który w oparciu o działki należące do Skarbu Państwa rozpocznie budowę domów, w całej Polsce, od Krakowa po Suwałki. Wynajem lokali "MieszkaniePlus" będzie tańszy niż ceny rynkowe, bo państwo wybuduje je kilkukrotnie taniej niż "deweloperzy-prywaciarze". Nawet w cenie 2,5 tys. złotych za metr kwadratowy. Gruba pomyłka.
Jak wygląda struktura kosztów inwestycji deweloperskiej? Grunt pod inwestycję (chyba że prestiżowej lokalizacji w centrum miast) nie gra już głównej roli cenach mieszkań. Największe znaczenie ma koszt budowy konstrukcji budynku oraz koszt całej infrastruktury czyli dróg, kanalizacji, sieci, mediów często budowanych nie tylko w obszarze działki, ale i na żądanie gminy w okolicy. Są też "drobniaki" jak koszt finansowania kredytem z banku, projekt architektoniczny itd.
– 2,5 tys. złotych za metr może kosztować sama konstrukcja budynku, ale bez wind i parkingów. Tak już się nie buduje. Realnie Państwo budowałoby te mieszkania w łącznych kosztach osiąganych przez wolny rynek czyli w ok. 4-6 tys. zł m2. Zatem obiecywanie cen nierynkowych, a do tego ujętych wybiórczo, nie ma żadnego pokrycia – ocenia Iwona Załuska z Upper Finance Consulting.
Kiedy powstaną mieszkania?
Zakładając, że rząd zepnie ostrogami posłów, a ci szybko uchwalą ustawy to pierwsze mieszkania zobaczymy najwcześniej w 2020 roku. Bo sam proces inwestycji trwa minimum dwa lata. Oto dowód. Fundusz BGK już na początkowym etapie budowy odkupił od dewelopera Budner Development 100 lokali w budynku niedaleko Galerii Mokotów w Warszawie. Jednak nie poganiać wykonawcy budowa rozpoczęta w 2015 roku nie zakończy się szybciej niż w drugim kwartale 2017 roku. Najszybciej, bo już w lipcu tego roku fundusz zaoferuje wynajem mieszkań na warszawskiej dzielnicy Bielany w inwestycji "Przy Agorze".
Zakładając, że rząd zepnie ostrogami posłów, a ci szybko uchwalą ustawy to pierwsze mieszkania zobaczymy najwcześniej w 2020 roku. Bo sam proces inwestycji trwa minimum dwa lata. Oto dowód. Fundusz BGK już na początkowym etapie budowy odkupił od dewelopera Budner Development 100 lokali w budynku niedaleko Galerii Mokotów w Warszawie. Jednak nie poganiać wykonawcy budowa rozpoczęta w 2015 roku nie zakończy się szybciej niż w drugim kwartale 2017 roku. Najszybciej, bo już w lipcu tego roku fundusz zaoferuje wynajem mieszkań na warszawskiej dzielnicy Bielany w inwestycji "Przy Agorze".
Ale ceny wcale nie okazały się niskie. 43,5 zł miesięcznie za metr kawalerki, co daje kwotę 1600-1700 złotych plus opłaty licznikowe. Garaż, miejsce parkingowe, komórka lokatorska płatne dodatkowo. Urzędnicy przedstawiający program "MieszkaniePlus" deklarowali, że wynajęcie, metra kwadratowego w programie "Mieszkanie+" będzie kosztowało 10-20 złotych. Jakby nie liczyć, nie gra.
Kolejka do M.
Załóżmy jednak, że tanie "MieszkaniaPlus" powstaną, a cena ich najmu będzie atrakcyjna, niższa od rynkowej. Na pewno do pierwszych lokali utworzy się długa kolejka chętnych. Co wtedy? Mieszkania będzie przydzielał Narodowy Fundusz Mieszkaniowy. Urzędnicy zapowiadają stworzenie systemu punktowego, który określi pierwszeństwo w dostępnie do "MieszkaniePlus". Program dedykowany rzekomo jest dla wszystkich – także tych lepiej zarabiających, czyli tak zwanej klasy średniej. Z wypowiedzi Beaty Szydło wynika, że pierwszeństwo będą miały rodziny wielodzietne, niżej uposażone i w trudnej sytuacji życiowej.
Załóżmy jednak, że tanie "MieszkaniaPlus" powstaną, a cena ich najmu będzie atrakcyjna, niższa od rynkowej. Na pewno do pierwszych lokali utworzy się długa kolejka chętnych. Co wtedy? Mieszkania będzie przydzielał Narodowy Fundusz Mieszkaniowy. Urzędnicy zapowiadają stworzenie systemu punktowego, który określi pierwszeństwo w dostępnie do "MieszkaniePlus". Program dedykowany rzekomo jest dla wszystkich – także tych lepiej zarabiających, czyli tak zwanej klasy średniej. Z wypowiedzi Beaty Szydło wynika, że pierwszeństwo będą miały rodziny wielodzietne, niżej uposażone i w trudnej sytuacji życiowej.
Jeżeli o przydziale mieszkania decydować będzie jakaś komisja oceniająca sytuację życiową to będzie to powrót do absurdów spółdzielni PRL barwnie pokazanych z serialu Alternatywy 4. Już teraz z licznymi nadużyciami mamy do czynienia w przypadku rynku mieszkań komunalnych.
Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm DeweloperskichZostały przyznane kilka czy kilkanaście lat temu, mieszkają osoby bardzo zamożne. Dzieje się tak, ponieważ prawo najmu lokalu komunalnego nie jest uzależnione od aktualnych dochodów, tylko od tych które miał mieszkaniec w chwili wnioskowania o przydział.
Dodaje, że niepożądane jest także, a stosowane w polityce komunalnej, umieszczanie obciążonych problemami grup społecznych w tych samych budynkach czy obszarach. – Może to prowadzić do gettoizacji. System niemiecki, w którym obywatel sam wynajmuje sobie mieszkanie, a od państwa dostaje właśnie dodatek i wybiera lokum w aktualnie optymalnym dla niego miejscu pod względem kosztów, odległości od pracy, szkoły przedszkola itp. jest lepszy niż przydzielanie mieszkania na siłę w konkretnym miejscu i przywiązywanie go do niego na kilkadziesiąt lat - dodaje Płochocki.
Dzięki rządowemu programowi Mieszkanie Plus wyrolowani mogą się poczuć wszyscy ci, którzy w pocie czoła zarabiają, albo zarobili na własne M. Grunty, na których budowane będzie budownictwo czynszowe należą do państwa, to nie oznacza, jak mówił minister, że są one za darmo. Państwo to wszyscy jego obywatele, a jeśli działki w atrakcyjnych lokalizacjach, tym bardziej w centrach miast będą przeznaczane de facto za darmo to oznacza to uprzywilejowanie dla wybranej grupy osób. Szczególnie tych, którzy wynajmą mieszkania z opcją przejęcia ich po latach na własność.
Napisz do autora: tomasz.molga@natemat.pl