Kłopoty w konstancińskim raju. Wojna w tej spółdzielni jak w soczewce skupia patologie prawa spółdzielczego w Polsce

Mieli dyskutować na ostatnim spotkaniu, a pokłócili się. W pewnym sensie – jak zwykle. W piątek przed tygodniem (30 czerwca) odbyło się walne zgromadzenie mieszkańców Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej w Konstancinie-Jeziornie. Dodajmy, że trzecie w ciągu trzech miesięcy. I zaczęło się z odpowiednią temperaturą, bo dwugodzinną awanturą. A wszystkiemu przyglądali się Bogu ducha winni pracownicy Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Zaproszeni przez prezesa Piotra Bakuna, który najpierw gorączkowo dyskutował z niezadowolonymi, a kilka godzin później stracił posadę.

Ale inaczej być nie mogło – temperatura w uzdrowisku rosła bowiem od kilku ładnych miesięcy.

Dodajmy, że konstancińskie bloki niekoniecznie swoim standardem przystają do klimatu miejscowości. Niektóre są nowsze, w niezłym stanie, bądź nawet po wspomnianej termomodernizacji, ale zdecydowana większość jest mocno nadgryziona zębem czasu. – Coś trzeba z nimi zrobić. Niektóre pochodzą nawet z lat 50., są zbudowane jeszcze z cegieł, a nie z wielkiej płyty – wyjaśnia mi jeden z mieszkańców przeciwnych projektowi. Na płytę przyszedł czas dopiero później.

Bloki w przeszłości remonty przechodziły. Ten, w którym się spotykam z mieszkańcami, został ocieplony na przełomie lat 80. i 90. Ale tamta technologia zawiodła, czego nikt nie ukrywa. Do prac nie użyto bowiem materiałów, z których korzysta się obecnie. W efekcie w niektórych mieszkaniach jest zimno, zdarza się zagrzybienie. Do programu wybrano 25 budynków z całego osiedla. Projekt podzielono na dwie części: po 12 i 13 budynków.

Termomodernizacja to polski hit ostatnich kilkunastu lat. Zresztą kilka budynków na osiedlu jest już po ociepleniu. Dlaczego mieszkańcy są więc niechętni? – My nie jesteśmy przeciwnikami programu, ale nie chcemy modernizacji na warunkach, które proponuje prezes (kiedy pierwszy raz spotykam się z mieszkańcami, prezes ciągle rządzi spółdzielnią – red.), nie przy takiej sytuacji finansowej, bo boimy się o przyszłość spółdzielni. Nie ufamy też prezesowi – przekonuje mnie mieszkanka osiedla.

– Miałem kontakt z różnymi politykami. Jak zorientowałem się, jakie interesy reprezentują, to stwierdziłem, że czas kandydować. Wymyślamy wspaniałe rzeczy, nasze rzeczy latają w kosmos, a nie pozwala się młodym w Polsce rozwinąć – mówił na antenie TVN24. Pomimo politycznej porażki przekwalifikował się bardzo szybko.

Bakun został prezesem spółdzielni w marcu 2016 roku. Według mieszkańców było mu jednak nie po drodze z radą nadzorczą spółdzielni. Rok później w atmosferze skandalu powołano nową radę, bardziej przyjazną prezesowi. Dlaczego skandalu?

Kością niezgody był jeden z bloków, który został zmodernizowany wcześniej. – Był temat, żeby ten blok podremontować i zmodernizować. Zakres prac był szeroki, a blok nie miał dość pieniędzy na swoim funduszu remontowym. Stara rada nadzorcza podpisała uchwałę, na mocy której środki z funduszów innych bloków zostały przekazane na inwestycję. To jest zgodne z prawem, kiedy trzeba wykorzystać te środki na prace, które trzeba bezwzględnie wykonać, w sytuacji zagrożenia życia – mówi mi jeden z mieszkańców.

W bloku podobno waliły się balkony, zresztą zrobione z azbestu. Ale zamiast wykonać tylko prace niezbędne ze względów bezpieczeństwa, "przy okazji" budynek ocieplono. – Do nas, kiedy odwoływano tamtą radę, dotarła informacja, że tamta rada nas okrada. Na walnym mówiono, że zabierają pieniądze. Dopiero po walnym się okazało, że to była forma pożyczki, nikt nam tego nie powiedział – opowiada jeden z mieszkańców. Ale to była już musztarda po obiedzie. Inna sprawa, że działania tamtej rady nadzorczej prześwietlili najpierw ludzie związani z nowym prezesem, a teraz je bada prokuratura. Żadnych zarzutów na razie jednak nikomu nie postawiono.

I spór o pieniądze był w tej kwestii wyjątkowo istotny. Bo mieszkańcom, którzy przeliczali koszty inwestycji, wychodziły zupełnie inne cyferki, niż prezesowi. Cały koszt projektu obliczono na mniej więcej 15 mln złotych. Mieszkańcom wyszło jednak, że sami będą musieli zebrać na inwestycję o milion złotych więcej, niż twierdził prezes. A to już poważna różnica przy projekcie na 25 budynków po 4-5 kondygnacji. I nie jest tak, że przeciwnicy swoje wątpliwości wzięli z kosmosu. W trakcie spotkania z mieszkańcami dokładnie przedstawili mi to na liczbach.

Szczególnie istotna jest kwestia wkładu własnego. Roczny przychód z tytułu funduszu remontowego spółdzielni to mniej więcej 1,7 mln zł. Tymczasem według mieszkańców, którzy przyjrzeli się sprawozdaniom finansowym spółdzielni za miniony rok i porównali je ze słowami prezesa, w ciągu ostatniego pół roku spółdzielnia nie oszczędziła praktycznie złotówki. Czyli żeby zdobyć wkład własny, byłby potrzebny kredyt z banku. A pamiętajmy też o zadłużeniu w NFOŚiGW, bo fundusz nie umarza całości dotacji.

W zależności od reprezentowanych racji na klatkach schodowych zaczęły pojawiać się ulotki od "zatroskanych mieszkańców", którzy domagali się modernizacji osiedli. Ale i druga strona nie była dłużna – na drzewach całego osiedla rozlepiono plakaty oczerniające prezesa i jego plany. Podpisane przez "Ruch Obrony Spółdzielni". Co istotne, plakatów na ulicach nie widziałem – rywale wyjątkowo szybko musieli je zrywać. Za to bardzo chętnie przestawiali mi je.

Katalizatorem osiedlowej afery było walne zgromadzenie zwołane 27 maja. Na którym nic nie uchwalono, za to rozwiązała się rada nadzorcza powołana trzy miesiące wcześniej, obrady zerwano bez żadnych ustaleń, a na dodatek przyjechała policja.

Motywacją do zerwania walnego było właśnie zrezygnowanie rady nadzorczej. – Zerwali, bo było głosowanie na prezydium (to jeden z pierwszych punktów każdego walnego – red.) i widzieli, jak się rozkładają głosy. Ich kandydaci dostawali po 15 proc. Wiedzieli więc, że uchwały, które zaproponowali w porządku walnego, zostaną odrzucone. To było dla nich korzystne – mówi mi mieszkaniec spółdzielni.

Oczywiście zerwanie nikomu nie przyszło tak łatwo. – Wstał jeden z członków tej rady, oddelegowany do zarządu 2 dni wcześniej i powiedział, ze on zamyka to walne. Ale to wbrew regulaminowi, co potwierdzili prawnicy. Na co wstał prezes, stwierdził, że to on jest gospodarzem i zamyka. A jak nie to wzywa policję. I policja przyjechała. Chociaż nikt nie widział fizycznie, że to on dzwonił – dodaje.

Później spółdzielcy dowiedzieli się, że walne może zamknąć jedynie prowadzący. Tak też się w końcu stało, kiedy atmosfera była zbyt gorąca. Inna sprawa, że mieszkańców wyprowadzono w pole. Idealnie wykorzystano starą, łacińską zasadę, zgodnie z którą nieznajomość prawa szkodzi. – Wprowadzono nas w błąd, powiedziano nam, że nasze uchwały byłyby nieważne, co nie jest prawdą – wyjaśnia mieszkaniec osiedla. Prawnik obecny na walnym – i wynajęty przez spółdzielnię, czyli przez prezesa – tych wątpliwości nie rozjaśnił.

W tej sytuacji mieszkańcy bardzo szybko złożyli wniosek o kolejne walne (choć nie bez kłopotów, bo spółdzielnia nie chciała go przyjąć na dziennik podawczy), z przygotowanym przez siebie harmonogramem. I spółdzielnia walne rzeczywiście zaplanowała, ale... z zupełnie innym porządkiem obrad.

- W trakcie walnego można tylko zmieniać kolejność punktów. Nie można dodawać nowych. Zniknął choćby punkt dotyczący odwołania prezesa - mówią mi mieszkańcy. Zamiast tego zaproszono wszystkich na walne przypominające harmonogramem to zerwane.

Mieszkańcy przekonują również, że prezes ma konflikt interesów. Jest bowiem prokurentem w firmie Neohouse. Spółka ma siedzibę na warszawskim Mokotowie, zajmuje się m.in. skupem zadłużonych lokali. Według mieszkańców na stronie internetowej firmy wcześniej było zapisane, że chodzi również o zadłużone nieruchomości. Jeśli więc mieszkańcy przekonują, że projekt może wpędzić spółdzielnię w zadłużenie, nietrudno połączyć fakty.

W jego ocenie problem zwyczajnie wynika z niewiedzy. – Problem z tymi niechętnymi jest taki, że część z nich nigdy nie uczestniczyła w spotkaniach z NFOŚiGW, gdzie były tłumaczone zasady projektu, a program jest bardzo trudny i skomplikowany. Ponadto był to bardzo dobry argument do ataku przez odwołaną radę: przestraszyć wszystkich, że to niby kredyt na 15 milionów – przekonuje. A jak dowiaduję się w spółdzielni, takie spotkania były we wszystkich blokach, które miały być termomodernizowane. Ale na 30 lokali najczęściej frekwencja wynosiła 4,5 osób.

Pytam prezesa o wkład własny i problemy z jego zebraniem, ale on osobiście problemu nie widzi. – Wkład własny fizycznie mamy mieć w trakcie inwestycji. Jeśli przemnoży wpływy na fundusz remontowy budynków biorący udział w dotacji, jasno wychodzi, że ten wkład własny będzie. Jednak w program wymaga posiadania obecnie gwarancji i ją mamy w postaci promesy – uważa. Kiedy jednak pytam go, dlaczego spółdzielnia od początku roku według mieszkańców nie odłożyła ani złotówki, zmienia temat.

Zamiast tego dalej skarży się na mieszkańców. – Nikomu nie przyszło do głowy, że będziemy ocieplali budynki we wrześniu czy w ogóle zimą tego roku. To jest absurd – opowiada. Ale jak dodaje, spółdzielnia chce ruszyć z inwestycją jeszcze w tym roku, ponieważ pilnego remontu wymaga kotłownia. Jeśli ona nie będzie sprawna, zimą mieszkańcom nie pomoże żadna modernizacja.

Prezes chętnie odpowiada za to na inne pytanie: dotyczące zwołania walnego 30 czerwca, z innym porządkiem niż chcieli mieszkańcy. – Projekt zawiadomienia był na 5 lipca. Ale niedostarczony do mieszkańców. Ktoś jednak udostępnił ten porządek . W wyniku wewnętrznych rozmów zostało ta data cofnięta na 30 czerwca w tym samym dniu. Ale ta informacja i ten dokument krążą – tłumaczy.

Ponadto wyjaśnia również, dlaczego nie zaplanował porządku obrad, którego chcieli podpisani mieszkańcy. – Ich wniosek był nieformalny, my na posiedzeniu zarządu stwierdziliśmy nieprawidłowości. Wniosek jest z 1 czerwca, a podpisy były zbierane w innym terminie i nie pod takim wnioskiem, jaki został przedstawiony. Część mieszkańców twierdzi, że została wprowadzona w błąd. My jako zarząd poprosiliśmy te osoby, które się poczuły wprowadzone w błąd, o złożenie stosownych oświadczeń. Że te osoby się podpisywały się pod porządkiem spotkania poprzedniego, które się nie odbyło – odpowiada. Poza tym podkreśla, że wszystkie postulaty protestujących mają odzwierciedlenie i w jego harmonogramie. – Jeśli chodzi o mnie, to pomimo najlepszego wyniku finansowego od 5 lat oraz najbardziej skutecznej windykacji w ostatnich 10 latach, mieszkańcy mogą nie udzielić absolutorium, a następnie odwołać – mówi. A punkt dotyczący absolutorium rzeczywiście w harmonogramie był.

Za nietrafiony uważa także argument dotyczący konfliktu interesów. - Ja tam nie pracuję (jest prokurentem - red.), nie mam stosunku pracy. Konflikt nie występuje, bo spółka nie prowadzi działalności w tym obszarze i identycznym zakresie. Jednak celem całkowitego wyeliminowania (takich zarzutów - red.) celowo wybrałem spółdzielnię w Konstancinie, żeby nie było tego konfliktu. Dlatego nie wybrałem sobie np. w Warszawie. Jest orzecznictwo sądowe w tej kwestii mocno ugruntowane.

Spotkanie, które zaplanowano na 17:30, zaczęło się oczywiście od długiej awantury. Po jednej stronie prezes i jego zwolennicy, po drugiej - najbardziej krewcy przeciwnicy projektu oraz... burmistrz Kazimierz Jańczuk. Także mieszkaniec spółdzielni, zdecydowanie bardziej wyważony w swoich osądach, ale ewidentnie przeciwny projektowi.

Pierwsza godzina spotkania składała się głównie z wyrywania sobie mikrofonu i przerzucania się oskarżeniami. O projekt, o plakaty na drzewach, o wszystko. Jeden z bardziej krewkich mieszkańców po wzięciu mikrofonu pożalił się nawet, że prezes powiedział do niego po cichu "spieprzaj dziadu"., co w zasadzie chyba bardziej rozbawiło obecnych, niż oburzyło. Główna oś konfliktu była jednak mimo wszystko skoncentrowana na osi prezes-burmistrz.

Burmistrz Jańczuk na spotkanie przyszedł zresztą przygotowany. Kiedy bowiem prezes Bakun pochwalił się, że dzwonił do burmistrza położonej nieopodal Góry Kalwarii, gdzie bloki zmodernizowano w ten sam sposób, a ponadto zaoferowano pomoc przy składaniu wniosku, burmistrz szybko go wypunktował. - Do mnie również ta informacja dotarła, ale tam wniosek był składany w innym programie, dotyczącym wody i kanalizacji, a nie w tym z NFOŚiGW - stwierdził. Bakun nie miał na to odpowiedzi.

I to właśnie burmistrz pogrążył prezesa. Bo kiedy minęło kilka ładnych godzin - tyle trwała najpierw kłótnia, a później sprawy organizacyjne, takie jak wybór wszystkich komisji - i spółdzielcy w końcu dotarli do punktu siódmego porządku dotyczącego zgody na termomodernizację, burmistrz wytoczył najcięższe działa.

Szybko okazało się, że sytuacja finansowa spółdzielni nie jest taka wspaniała, jaką przedstawiał prezes. Skąd wiedział o tym burmistrz? Choćby stąd, że jest ona zadłużona w gminie na prawie 200 tys. zł. Ale to pikuś przy zobowiązaniach długoterminowych - a spółdzielnia obecnie jest winna ok. 2,5 mln zł bankowi. To kredyt zaciągnięty na budowę osiedla "Bielawska".

- Tak naprawdę tylko głos burmistrza był merytoryczny. Przedstawiał wyliczenia, które uzyskał u księgowej w obecności prezesa i cały czas je potwierdzał pytając prezesa - mówi mi jedna z mieszkanek. - Przedstawiał stan zadłużenia spółdzielni. Podsumował koszty pensji prezesa i wiceprezesa i to chyba był przekonujący argument dla mieszkańców - dodaje.

W tej sytuacji zaskoczeni mieszkańcy najpierw ucięli projekt, a później głowę prezesa. Całość przeciągnęła się do późnych godzin nocnych. Mieszkańcy zrezygnowali z termomodernizacji około jedenastej w nocy, a prezes został odwołany już grubo po północy. - Pytaliśmy obecnego prawnika, czy powinniśmy wpisać przy tej uchwale datę 30 czerwca czy 1 lipca - dodaje mieszkanka. Warto podkreślić, że do odwołania prezesa "dotrwało" około 120 osób, czyli niemal dwa razy mniej, niż przybyło na walne.

Powołana został także nowa rada nadzorcza, już trzecia w tym roku. - Połowa rady to ludzie, którzy się angażowali na poziomie, bez pieniactwa. Ale pojawiło się też kilka osób, o których myślimy, że mogą budzić różne emocje mieszkańców. Nie zdziwię się, jak mieszkańcy za miesiąc będą nadawać na tę radę tak samo jak na poprzednią - dodaje moja rozmówczyni.

- Mam telefony od mieszkańców, którzy chcieli być, ale ne mogli. Przegraliśmy chyba 36 głosami. Przegłosowali to mieszkańcy o średniej wieku 70+. Oni nie rozumieli projektu, dla nich pomoc zwrotna czy bezwrotna, NPV, IRR czy WIBOR to mało zrozumiałe pojęcia. Dlatego rozumiem ich. Jeśli czegoś nie rozumieją, to się boją, upraszczają pojęcia i głosują na nie lub się wstrzymują - kontynuuje.

Dla Bakuna cała sprawa może mieć kontekst polityczny. - Jestem zawiedziony postawą burmistrza, który był jednym z przeciwników projektu. Na marginesie były burmistrz Konstancina i członek spółdzielni nie tylko był na tak, ale i pomagał w pracach związanych z dotacją. Był członkiem zarządu i razem ze mną pracował nad projektem - mówi. W jego ocenie gdyby projekt wypalił, byłby sukcesem poprzedniego burmistrza. I dlatego obecny nie chciał się na to zgodzić. - Może rzeczywiście w tej sprawie jest drugie dno? - podsumowuje.

Ten problem dotyczy oczywiście nie tylko Konstancina, ale i całej Polski. Niemniej jednak w takich warunkach mała, zainteresowana grupa decyduje o losach całej spółdzielni. W Konstancinie–Jeziornie doszło do zmian, których domagali się najbardziej aktywni. Być może racja była po ich stronie, bo byli żywo zainteresowani sprawami swojej okolicy. Ale nie da się uciec od spostrzeżenia, że decyzje zapadły przy milczeniu zdecydowanej większości mieszkańców, których po prostu nie było. Tak naprawdę mało który mieszkaniec tej spółdzielni tak naprawdę powiedział, czy termomodernizacji chce, czy nie.

Druga kwestia to prawo spółdzielcze. To przepisy prawa, zakorzenionego jeszcze w PRL i wielokrotnie krytykowanego, rodzą istniejące patologie. Zgodnie z prawem osoba z zewnątrz, za duże pieniądze, może w ramach pracy zarządzać spółdzielnią jak własnym królestwem. A są w Polsce takie spółdzielnie, którymi rządzi jedna osoba od wielu, wielu lat. Albo "opiekują się" nią całe rodziny, praktycznie nieusuwalne ze stanowisk. W Konstancinie-Jeziornie mogłoby być podobnie, gdyby nie świadomość części mieszkańców.

To szczególnie istotne w kontekście trwających prac nad nowym prawem – bo takie się toczą. Nad nowelą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pracuje bowiem resort infrastruktury. Teoretycznie ministerstwo chce przede wszystkim zrealizować wyroki Trybunału Konstytucyjnego, które dotyczą wykupu mieszkań zakładowych, członkostwa w spółdzielni, mieszkań lokatorskich oraz rozliczeń miedzy spółdzielnią a nowo powstała wspólnotą mieszkaniową. Gdzieś w tle pojawiła się propozycja, na której eksperci nie zostawiają suchej nitki.

Otóż zgodnie z propozycją ministerstwa spółdzielcy będą mogli ustanawiać swoich pełnomocników, co jeszcze nie dziwi. Ale projekt zakłada, że jeden pełnomocnik będzie mógł podczas walnego zgromadzenia reprezentować więcej niż jednego członka spółdzielni. Jak nietrudno się domyślić, takie rozwiązanie jest skrajnie korupcjogenne. A na dodatek w skrajnym przypadku umożliwi grupie osób (lub nawet jednej) przejęcia całkowitej kontroli nad walnym zgromadzeniem. Co w przypadku takich problemów, jak w Konstancinie, mogłoby się różnie skończyć.