Jeśli chcesz kupić mieszkanie, to wszelkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że pierwsza połowa 2025 roku będzie dla ciebie bardzo dobra. O ile oczywiście kupujesz lokum dla siebie, a nie na wynajem lub w tzw. celach inwestycyjnych. Wybór rośnie, ceny spadają, kredyty nie drożeją. A może być jeszcze lepiej, ale to zależy m.in. od... Władimira Putina.
Reklama.
Podobają Ci się moje artykuły? Możesz zostawić napiwek
Teraz możesz docenić pracę dziennikarzy i dziennikarek. Cała kwota trafi do nich. Wraz z napiwkiem możesz przekazać też krótką wiadomość.
Początek roku może być świetnym momentem na kupno mieszkania Fot. Wojciech Strozyk/REPORTER
Reklama.
Na razie na rynku mieszkaniowym trwa dawno niewidziana stabilizacja. Ceny nie rosną (a już na pewno nie przesadnie), program dopłat jest w dalekiej perspektywie, podobnie jak obniżka stóp procentowych. A może skończy się też wojna w Ukrainie, co "uwolni" wiele mieszkań. A im więcej wolnych lokali, tym niższe ceny.
Te na razie są stabilne. W zależności od miasta lekko rosną, lekko spadają. Nie ma się czym ekscytować. Ogląd rynku i poziom cen zaburza też różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi.
Co ciekawe, te drugie są wyższe od tych pierwszych. To sytuacja niecodzienna. Na ogół ceny ofertowe są wyższe od transakcyjnych. Ktoś, kto sprzedaje mieszkanie, po prostu schodzi z ceny w trakcie negocjacji.
Teraz jednak finalizowane są zakupy zapoczątkowane nawet kilka miesięcy wcześniej i to nieco zaburza ogląd. Uzyskanie kredytu, dokończenie budowy – to są sprawy, które po prostu opóźniają finalizację zakupu dokonanego nawet kilka miesięcy wcześniej.
Ale w końcówce roku widać, że ceny mieszkań spadają lub rosną bardzo wolno. Pod ręką mamy dane z raportu Rankomat.pl i Rentier.io. Wynika z nich, że w listopadzie (w porównaniu do października) w większości miast ceny spadały lub rosły o maksymalnie 2 proc. Wyjątki to Rzeszów i Radom, gdzie ceny mieszkań wzrosły o 5 proc. Ale dane za grudzień, które poznamy za kilka tygodni, mogą te wahania skorygować.
I podobnych ruchów możemy się spodziewać przynajmniej w pierwszej połowie 2025 roku. Oto dlaczego.
Po pierwsze: dopłaty są daleko
Poprzedni program dopłat do kredytów bardzo zachwiał rynkiem nieruchomości. Ceny mieszkań poszły ostro w górę, nawet o 20 proc. Rynek został wydrenowany z niewielkich mieszkań (bo takie spełniały warunki dopłat). Program się skończył, ceny już nie rosną.
Dla porównania: cały koszt programu "Bezpieczny kredyt 2%" może wynieść nawet 16 miliardów złotych. Skala nowego programu, o ile w ogóle zostanie on wdrożony, będzie więc o wiele mniejsza.
Po drugie: stopy na razie utknęły
Na wysokość rat (a więc i dostępność kredytów) wpływają stopy procentowe NBP. Na razie nic nie zapowiada ich obniżenia, raty więc nie maleją. Do obniżki może dojść najprawdopodobniej w drugiej połowie roku. Jaki będzie skutek?
Wtedy zwiększy się dostępność kredytów, więc więcej osób może być stać na mieszkanie. A skoro wzrośnie popyt, mogą wzrosnąć ceny.
Jednocześnie spadnie wysokość rat. A to będzie dobra wiadomość dla osób, które kupią mieszkanie wcześniej. Nie dotknie ich ewentualny wzrost cen, dostaną za to bonus w postaci taniejącego kredytu.
Po trzecie: koniec wojny jest blisko
Nie da się też ukryć, że ewentualny koniec wojny w Ukrainieznajdzie też przełożenie na polski rynek mieszkaniowy. Istnieje prawdopodobieństwo, że sporo naszych sąsiadów wróci do domu, by zająć się odbudową kraju z wojennej pożogi.
Z pewnością część Ukraińców już ułożyła sobie życie w Polsce i zostanie na dłużej, ale część wróci do rodzin. To oznacza, że zwolnią w Polsce sporo mieszkań, które trafią sprzedaż lub wynajem.
Reasumując: dla osób chcących kupić mieszkanie najlepszym scenariuszem byłby brak dopłat do kredytów, brak obniżki stóp procentowych oraz koniec wojny w Ukrainie. Wtedy mielibyśmy do czynienia ze znacznym spadkiem cen mieszkań.
A co z deweloperami?
Dostępne dane i analizy wskazują na to, że maleje nieco popyt na nowe mieszkania, w ślad za nim podąża spadek podaży. Musimy pamiętać, że deweloperzy mają najlepsze dane o sprzedaży, tworzą prognozy i od nich uzależniają realizację wielu inwestycji. Słowem: budują wtedy, gdy im się to opłaci.
Nie doszukujmy się tu spisku, to biznes jak każdy inny. Jeśli ceny nie rosną, opłacalność interesu spada. W takiej sytuacji branża deweloperska obniży tempo budowy i sprzedaży nowych mieszkań.
Z tego też powodu tworzenie jakichś prognoz obarczone jest ryzykiem. Ale spadek w budownictwie widać już dziś.
– W listopadzie w ramach wszystkich kategorii inwestycyjnych ruszyła budowa zaledwie 16,4 tys. mieszkań i domów, co oznacza kosmetyczny wzrost w relacji rok do roku, jednak w odniesieniu do października spadek o niemal jedną trzecią. W sumie w przeciągu jedenastu miesięcy bieżącego roku rozpoczęto budowę ponad 221 tys. lokali, co oznacza wynik lepszy od uzyskanego w analogicznym okresie ub. roku o blisko 27 proc. – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Będziemy więc mieli mniejszą liczbę nowych mieszkań na rynku. To deweloperska obrona przed znacznym spadkiem ceny, nie wiadomo jednak jak skuteczna. Z jednej strony bowiem spadające ceny mieszkań są dobre dla kupujących, z drugiej tracą jednak deweloperzy i branża budowlana, czyli koła zamachowe gospodarki.
Być może z tego powodu rząd jednak w końcu zdecyduje się na wprowadzenie jakiegoś programu dopłat. Najważniejsze, by był przemyślany i nie zdestabilizował rynku tak, jak poprzedni.
MSN zaoferuje bezpłatny dostęp na wiele wydarzeń