Grupa naTemat

Mieszkania w Polsce są drogie, bo deweloperzy zdzierają? To nieprawda – zobacz, ile tak naprawdę zabierają dla siebie

Mieszkania są drogie, bo deweloperzy zdzierają? To mit.
Mieszkania są drogie, bo deweloperzy zdzierają? To mit. Fot. Anna Kraśko / AG
Deweloper to krwiopijca, który z ceny mieszkania połowę zabiera dla siebie – takie przekonanie wciąż panuje wśród wielu Polaków. Deweloperzy, nie wiedzieć czemu, stali się uosobieniem chciwości i zdzierania z ludzi. Tymczasem prawda jest taka, że ostateczny zysk dewelopera rzadko kiedy przekracza 10 proc. wartości całej inwestycji. Za to ryzyko przez nich ponoszone jest bardzo duże.

W Polsce mieszkania dla większości obywateli są relatywnie drogie. Mało kto może sobie pozwolić na kupno własnego lokalu bez brania kredytu. A i na pożyczenie pieniędzy z banku wielu osób, szczególnie młodych, po prostu nie stać. Na pytanie: dlaczego jest tak drogo, kiedyś znaleziono łatwą odpowiedź: bo deweloperzy windują ceny i z ceny mieszkania kilkadziesiąt procent zabierają dla siebie. Przekonanie to pokutuje w polskim społeczeństwie od kilku lat, ale dzisiaj – nawet jeśli kilka lat temu było prawdziwe – nie znajduje odzwierciedlenia w rzeczywistości.

Jak działa deweloper
By zobaczyć, ile tak naprawdę deweloper zabiera dla siebie, trzeba zrozumieć przede wszystkim jedno: pojęcie "marży". Zazwyczaj rozumiemy je mylnie: jako to, co deweloper zabiera dla siebie z ceny mieszkania – nic takiego.

Przy omawianiu kosztów cen mieszkań trzeba zrozumieć trzy pojęcia, które stosują budowlańcy: kosztów zmiennych, marży na pokrycie i kosztów stałych. Warto poznać je wszystkie, by lepiej zrozumieć jak dokładnie działa deweloper.

Koszty zmienne to wszystkie koszty, jakie możemy przypisać do konkretnej budowy. Czyli między innymi:: koszt gruntu (działki), koszt projektu budowy, koszt samej budowy i w tym tak zwane "przyłącza" – czyli wszelkie instalacje telekomunikacyjne, elektryczne czy kanalizacyjne, do tego eksploatacja i tak zwane koszty eksploatacji po ukończeniu. Te ostatnie to pieniądze wydane na utrzymanie budynku w odpowiednim stanie w okresie od ukończenia budowy do sprzedania mieszkań – a okres taki może trwać od dwóch do nawet kilku miesięcy.

Koszty stałe to z kolei wszelkie koszty ponoszone przez firmę poza budową – czyli prowadzenie firmy, zatrudnienie pracowników, prąd, woda, herbata i tak dalej. Oczywiście koszty stałe bywają różne, ale zazwyczaj wynoszą od kilku do kilkunastu procent wartości budowy. U dużych deweloperów często się zdarza, że koszty stałe wynoszą do 10 procent.

Co to jest ta marża
W momencie gdy deweloper sprzedaje mieszkanie, ma koszty zmienne – budowy. Od nich może wprowadzić marżę. Przykład: mieszkanie kosztuje 7000 zł/metr kwadratowy – w tym mieszczą się koszty zmienne, marża i podatek VAT. Jak informuje mnie rzecznik warszawskiej firmy Tynkbud-1 Ryszard Banacki, według branżowych mediów w styczniu 2014 deweloper za wybudowanie metra mieszkania musiał zapłacić około 4000 złotych. Mowa tu o budynkach wielorodzinnych powyżej 4 kondygnacji, z garażem podziemnym i o wyższym standardzie – ale nie oznacza to bynajmniej luksusów. Do tego należy doliczyć koszt gruntu, przeciętnie 1300 zł/metr kwadratowy.
Widzimy więc, że w cenie, którą płacimy jako klient: 7000 zł/metr, aż 5300 złotych to koszty zmienne. Reszta to marża narzucona przez dewelopera oraz podatek VAT w wysokości 8%, który w tym przykładzie równa się 520 zł/metr kwadratowy. Ale czy to znaczy, że z każdych 7 tysięcy, które mu dajemy, deweloper bierze do kieszeni 1180 złotych? Nie.

Od marży bowiem trzeba jeszcze odliczyć potem koszty stałe. Czyli marża to NIE zysk, a dochód, jaki przy danej budowie osiąga deweloper. Od owego dochodu trzeba jeszcze odliczyć kolejne od kilku do kilkunastu procent. W efekcie, patrząc na nasz przykład, okazuje się, że z marży wynoszącej 18,2 proc., zysku tak naprawdę zostaje do kilkunastu procent. Z tych 1180 złotych, które od metra bierze dla siebie deweloper, przy kosztach stałych rzędu 8 proc., w kieszeni zostaje mu ostatecznie 662 złote.

Marże nie takie wysokie
Niezbyt dużo, prawda? A i tak przykład ten jest bardzo optymistyczny. Dlaczego? Bo dzisiaj marże – przyznają to zarówno deweloperzy, jak i analitycy rynku mieszkań – rzadko kiedy wynoszą aż 30 proc., w naszym przykładzie było to 18,2 proc.

W przypadku najlepszych i najbardziej rentownych inwestycji marża to około 30 proc. - Średnia marża w branży to mniej więcej 20 proc. - mówi nam analityk Home Broker Marcin Krasoń. Jak podkreśla, zdarza się co prawda, że dochodzi ona nawet do 40 proc., ale to bardzo rzadkie i jednostkowe przypadki.

U deweloperów notowanych na GPW w pierwszych trzech kwartałach 2013 roku średnia marża nie przekroczyła nawet 25 proc. (dane za "Dziennikiem Gazetą Prawną"). Zazwyczaj oscylowała wokół 20-22 proc.

Oczywiście bywa i tak, że deweloperzy sprzedają z marżą rzędu np. 10 proc. To wcale jednak nie oznacza, że deweloper jest tak bogaty, że może sobie pozwolić na obniżenie cen. Zazwyczaj jest wręcz przeciwnie: mieszkania się nie sprzedają, więc trzeba opuścić cenę. Tym bardziej, co podkreśla Ryszard Banacki z Tynkbud-1, że na rynku mieszkań mamy do czynienia z nadpodażą.

Kosmiczne ceny... gruntu
Skąd więc czasem kosmiczne ceny mieszkań? Czy jeśli metr kwadratowy kosztuje 8 tysięcy to znaczy, że ktoś próbuje z nas zedrzeć? Nie. Raczej jest to spowodowane na przykład wysokimi cenami gruntu w danym miejscu. Im bardziej atrakcyjna i dogodna lokalizacja, i im mniej działek w okolicy do kupienia, tym cena gruntu będzie wyższa. Na warszawskim Mokotowie czy Saskiej Kępie będzie zdecydowanie drożej niż w Wawrze czy nawet na Białołęce.

Wysoka cena mieszkania może też być spowodowana na przykład jego standardem – im lepsze materiały budowlane, tym cena będzie odpowiednio wyższa. Wydaje się to oczywiste, ale myśląc o budynkach zazwyczaj o tym zapominamy – bo dla zwykłego klienta rzadko kiedy jedna betonowa ściana będzie się różnić od drugiej. Ale czasem różnica bywa i za jakość trzeba dopłacić.

Milion zysku z 12 mln inwestycji
Nie zdarza się jednak już, że deweloperzy narzucają bardzo wysokie marże, po czym idą kupić nowy samolot. Owszem, wciąż zarabiają dobrze – ale czy ktoś zakłada biznes po to, by na nim nie zarabiać? Jak podaje mi przykład jeden z deweloperów, jest w trakcie budowy wartej 12 milionów zł, w tym ponad 3 mln kosztowała sama działka. Szacowany zysk netto tego dewelopera po sprzedaniu wszystkich mieszkań to... niewiele ponad milion złotych.

Zapomina się przy tym, że deweloper często ponosi spore ryzyko przy takich inwestycjach. Chociażby kupując działkę, nie może być pewny, że dostanie pozwolenie na budowę. Nigdy też nie ma pewności, że sprzeda wszystkie mieszkania lub sprzeda je po założonych cenach. I chociaż rzecznik Tynkbud-1 przyznaje, że był okres, gdy branża deweloperska się "rozbujała" – m.in. dzięki inwestycjom zagranicznych firm – to dzisiaj już nie można mówić, by deweloperzy byli nieuczciwi w stosunku do klientów.

W zasadzie, jeśli chodzi o relacje deweloper-klient, może być już tylko lepiej. Powód: internet. Jak wskazuje Marcin Krasoń z Home Broker, deweloperzy, którzy poważnie traktują swój biznes, nie mogą sobie już pozwalać na oszustwa, niedociągnięcia i podbijanie cen. Każda opinia o nich jest bowiem dostępna w internecie i klienci nierzadko sprawdzają taką firmę, zanim w ogóle podejmą z nią rozmowy. Dlatego, na szczęście, można śmiało już powiedzieć: zdzieranie przez deweloperów to po prostu mit.

ZOBACZ TAKŻE:
WIĘCEJ NA TEMAT:
Mieszkania
Skomentuj