Osiedle Bliska Wola, czyli warszawski koszmar na jawie wyśniony przez J.W. Construction

Tak więc Tygrys stawia. Masywne wieże, 18-metrowe schowki na rzeczy osobiste z funkcją noclegową i lodowisko za które potrąci mieszkańcom z czynszu. Na 8-hektarowym kwartale chce osiedlić 10 tysięcy osób. Dla niepoznaki nazwie swoje Chinatown "Bliską Wolą". Tyle że trudno ukryć azjatyckie inklinacje, gdy wśród niskiej zabudowy Odolanów wyrasta 92-metrowy kolos.

Mimo to, długo się udaje. Etap "A" osiedla jest gotowy w pierwszej połowie 2015 roku. Nie wyróżnia się niczym szczególnym na tle innych nowych osiedli. Położony z dala od wielkich arterii, przy kameralnej ulicy Ordona, nie rzuca się w oczy warszawiaków, którzy nie mieszkają po sąsiedzku. Za to wkrótce zacznie się wyróżniać wśród czterech kolejnych etapów "największej inwestycji w historii J.W. Construction". Będzie spośród nich nie tylko najlepiej położony, ale też najmniejszy i najstaranniej wykończony. Ma być wizytówką Bliskiej Woli i świetnie spełni swoją rolę.

O osiedlu robi się głośno jesienią tego roku. Do sieci trafiają zdjęcia, które zdziwieni przechodnie robią ostatniemu etapowi inwestycji. Wąski przesmyk między budynkami bardziej niż nowoczesne podwórko przypomina ciemną studnię przedwojennej kamienicy. Z tą drobną różnicą, że przedwojenne kamienice nie miewają 27 pięter. Nie trzeba być architektem, żeby wyobrazić sobie, jak ciemno będzie na niższych piętrach po ukończeniu budowy. Widać to już teraz. Bliska Wola zostaje z miejsca okrzyknięta "polskim Hongkongiem". Zyskuje też mniej zaszczytne miano "patodeweloperki".

Obejście całego osiedla zajmuje kwadrans. Kto jest tu pierwszy raz, może zastanawiać się "czy to już" – poszczególne etapy różnią się elewacjami i nie są to różnice kosmetyczne. Kremowy budynek z brązowymi oknami, a dalej schodzące kaskadowo dachy i szare mury przełamane żółtymi elementami.

Nie inaczej jest z podwórkami. Na jednym rachityczne kępy ozdobnych traw i plansza do gry w kółko i krzyżyk zamiast placu zabaw. Na innym (obok etapu A) duża piaskownica, całkiem wysokie już drzewa i przestrzeń.

Osiedle nie jest chaotyczne, ale poszczególne budynki współgrają ze sobą umiarkowanie. Ale może taki był zamysł? 1600 lokali mieszkalnych, bo tyle docelowo ma liczyć ostatni etap osiedla Bliska Wola, to dużo. We wrocławskim mrówkowcu, swego czasu największym – ciągnącym się przez 235 metrów – budynku mieszkalnym w Polsce jest "zaledwie" 590 mieszkań. Podobną analogię zauważa też architektka i urbanistka dr Agata Twardoch.

– W latach 2000 ostro krytykowano osiedla z wielkiej płyty. Nie chodziło nawet o jakość czy wygląd, ale przede wszystkim o dehumanizację wynikającą ze zbyt dużej liczby mieszkańców i monotonię otoczenia. Przytaczano badania pokazujące, że w naszym najbliższym otoczenim – czyli w bloku lub na osiedlu – powinno mieszkać maksymalnie 500 osób. Wtedy są szanse na wytworzenie się wspólnoty, a konflikty są łatwo rozwiązywalne. Minęło 20 lat i mamy nowoczesne budynki mieszkalne gorsze nawet od wielkiej płyty, bo i całkowicie pozbawione warunków, które umożliwią powstanie lokalnej społeczności. Coraz większe, coraz bardziej anonimowe i bezosobowe – komentuje.

– Wyglądają trochę jak ten pomnik w Berlinie. No wiesz, pomordowanych Żydów – mówi fotograf, wskazując na bryły betonu, w których kryją się schody prowadzące do kolejnych klatek.

I trudno się z tym skojarzeniem nie zgodzić. Surowy beton jest w modzie, można go znaleźć na wielu nowych warszawskich osiedlach, tyle że nie w tak ograniczonej z każdej strony przestrzeni.

Jak Bliska Wola podoba się samym mieszkańcom? Wnioskując po osiedlowej grupie – jeszcze przed końcem inwestycji liczącej ponad cztery tysiące osób – umiarkowanie.

I trudno powiedzieć, czy to sąsiedzi połasili się na nieswoje sushi, czy raczej dostawcy mają problem ze znalezieniem właściwej klatki (przy wjazdach na wewnętrzne uliczki mają ponoć stanąć specjalne mapki, żeby rozwiązać ten problem).

Za to gdy ktoś krytykuje inwestycję J.W. Construction, mieszkańcy kontratakują.

– Szczekają głównie ci z wielkiej płyty lub gołodupce. Zachciało się prowincji mieszkań w trzypiętrowych bloczkach prawie w centrum stolicy. Litości – czytam pod kolejnym już artykułem krytykującym Bliską Wolę.

Mieszkający tu fotograf-amator wrzuca serię romantycznie obrobionych zdjęć, dodając, że nikt nie zna osiedla "ładniejszego, przestronniejszego, bardziej zielonego i w podobnej odległości od centrum w tej cenie". Wtóruje mu sąsiad. Jego zdaniem krytykują ci, którzy nie załapali się na korzystne oferty. Szczególnie aktywna strażniczka dobrego imienia osiedla raz po raz publikuje zdjęcia z balkonu na dowód, że jest pięknie.

Najboleśniejsze okazuje się jednak określenie "patologia". I to mimo że dotyczyło nie mieszkańców, ale praktyk dewelopera, który zdecydował się nie tylko na maksymalne wyeksploatowanie przestrzeni, ale i na budowę 18-metrowych klitek, chociaż podług prawa budowlanego mieszkanie musi mieć co najmniej 25 metrów. Manewr jest tu prosty – J.W. Construction nazwało swoje nory "miniapartamentami inwestycyjnymi" i zaklasyfikowało je jako przestrzeń użytkową, a nie mieszkalną. A że nikt tego nie sprawdza? To już nie problem dewelopera.

Po publikacji artykułu skontaktował się z nami prawnik J.W. Construction. – Lokale opisywane jako mieszkania / 18-metrowe klitki / nory nie mają statusu mieszkań, a stanowią lokalne niemieszkalne z przeznaczeniem np. do realizacji usług. Informacja ta jest jawna i powszechna. Lokale te stanowią zasadniczo odrębny od mieszkań przedmiot sprzedaży – napisał radca prawny Maciej Oborski, niejako podkreślając to, co sami napisaliśmy w tekście.

Agata Twardoch zwraca uwagę na jeszcze jeden aspekt "miniapartamentów". Jeśli dany lokal nie podlega pod definicję mieszkania, deweloper nie musi przestrzegać normy dopływ światła do jego wnętrza. I może ten kruczek prawny wyjaśnia rzucające się w oczy zaciemnienie podwórek ostatniego etapu inwestycji. Nie-mieszkańcy w nie-mieszkaniach słońca nie potrzebują.

Młoda mieszkanka: Dzięki temu pato-osiedlu mam wszędzie blisko i moje życie nie polega na staniu w korkach, ale spacerach do parku i kawiarni.

– Czyste klatki, monitoring, widoki, bliskość węzłów komunikacyjnych, naprawdę wszystkim "niepatologicznym" Karynom i Sebiksom mieszkających w domach bez łazienek życzę takich warunków – piekli się inna. Przyklaskuje jej sąsiadka, komentując, że może lepiej mieszkać na zaszczanym. Na grupie pojawia się nawet teoria spiskowa, że o Bliskiej Woli mówi się źle, bo J.W. Construction nie zapłaciło "pewnej gazecie" za reklamę. To wiedza ze "sprawdzonych źródeł".

Grzesiek kupił właśnie mieszkanie na Bemowie. Czteropiętrowa zabudowa, zielona okolica, a plac zabaw na 100 mieszkań tej samej wielkości, co na 500 w "polskim Hongkongu". Bliską Wolę od początku traktował jako dobrą lokatę pieniędzy. Sprawdziło się. Pięć lat temu płacił 7 tys. złotych za metr kwadratowy – sprzeda za 11, jak nie więcej.

– Nieładnie to zabrzmi, ale oprócz kalkulujących zakup pod wynajem, na inwestycję złapali się ludzie zachłyśnięci Warszawą i nieorientujący się na rynku. Wszystko nowe, oszklony wieżowiec, widok na centrum i do tego blisko.

– Już teraz problemem są kradzieże, a osoby spoza osiedla zajmują nasze boisko i place zabaw. Kiedy skończą się budowy, kierowcy będą usiłowali uniknąć korków na Kasprzaka pakując się na drogi wewnątrzosiedlowe.

Na szczęście Grześka i jego rodziny wtedy tu już nie będzie.

Agata Twardoch: Jedno boisko, siłownia i kilka sklepów nie zaspokoją potrzeb mieszkańców. 10 tysięcy osób potrzebuje solidnej infrastruktury - tylu ludzi mieszka w średniej wielkości gminie wiejskiej. Nawet przy najlepszych chęciach nie da się zaprojektować stosownej infrastruktury dla osób przebywających na zaledwie 8 hektarach. Taka gęstość zaludnienia to ewenement na skalę kraju – komentuje urbanistka.

Jeszcze we wrześniu 2018 roku na rogu Kasprzaka i Prymasa Tysiąclecia stoi budynek dawnej fabryki urządzeń precyzyjnych im. Generała Świerczewskiego, gdzie w latach 30. opracowano model pistoletu "Vis". Trzy miesiące później J.W. Construction rozpoczyna rozbiórkę pod budowę ostatniego etapu osiedla Bliska Wola. Chociaż budynki mają sygnaturę "D", deweloper niespodziewanie zdecydował się postawić najpierw część "E".

– To raczej nie przypadek, tylko celowe zagranie J.W. – tłumaczy Michał, od dwóch lat mieszkaniec etapu "C".

Każdy etap inwestycji jest wizytówką napędzającą sprzedaż kolejnego. To, co najgorsze albo jak w tym przypadku – inne niż w pierwotnym planie – deweloper zostawia na koniec, żeby nie zniechęcać potencjalnych kupców.

Michał nie kupił pierwszego lepszego mieszkania. Porównywał wiele rozkładów, lokalizacji i cen. Sprawdzał nawet miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego w urzędzie.

Co do zasady na skrzyżowaniach dopuszcza się wyższą zabudowę. To tak zwane dominanty wysokościowe, pełniące też funkcję orientacyjną. Od ulic deweloper i tak musiał wybudować budynki chroniące wnętrze osiedla od hałasu i zanieczyszczeń. Tyle że plany zabudowy rogu Prymasa Tysiąclecia i Kasprzaka pierwotnie wyglądały zupełnie inaczej.

– Wszystkie wcześniejsze etapy były budowane zgodnie z pierwotną koncepcją dewelopera, nie zawsze wykorzystując maksymalną wysokość dominant architektonicznych. Wydawało się, że urzędnicy panują nad efektem końcowym. No a potem J.W. Construction zmieniło kolejność realizacji etapów, żeby zabudowę rogu pociągnąć do granic możliwości. Budynek w tym miejscu miał mieć zupełnie inny kształt i być znacznie niższy, a wybudowali tę koszmarną wieżę.

Kolejnym problemem jest pył i na hałas. Kobieta, która nie chce, żebym podawała nawet etap inwestycji, w którym mieszka, żali się, że rzadko korzysta z 20-metrowego tarasu, bo meble trzeba czyścić niemal codziennie.

Michał: Wydaliśmy oszczędności, pobraliśmy kredyty i chcielibyśmy być dumni. Jak czytamy, że wieża jest architektonicznym potworkiem, a osiedle zostało źle zaplanowane, to pierwszą reakcją nie jest namysł, po którym moglibyśmy mieć do siebie żal, tylko wyparcie. Dlatego tłumaczymy sobie, że więcej ludzi to więcej usług, że przecież wiadomo było, że osiedle nie będzie kameralne, no i że cena za metr jest wyższa niż kiedy kupowali mieszkania. Jasne, tylko że ceny nieruchomości wzrosły w całej Warszawie. A gdyby nie wieże, z których ludzie słusznie się naśmiewają, ceny pewnie wzrosłyby jeszcze bardziej. Mało kto potrafi się przyznać, że popełnił błąd – zwierza się.

On akurat przyznać się potrafi. Nie zmienia to faktu, że mieszkania na Bliskiej Woli zaczyna się wstydzić. Zwłaszcza, gdy patrzy na kolejne zdjęcia osiedla, na których widać jego blok. Mimo wszystko planuje tu zostać. Jeszcze przed pandemią dojeżdżał do pracy w 10 minut. Wrócić mógł na piechotę, a w Warszawie to luksus. Po kilku miesiącach sprzedali z żoną drugi samochód, bo nie był im już potrzebny. Mieszkań "okna w okna", gdzie integracja sąsiedzka przebiega i bez wychodzenia z domu, na niższych piętrach jest sporo. Oni nie mają co narzekać, bo to widne, 12. piętro. Na szczęście bez widoku na ostatni etap.

– Oprócz osób, które widzą, co kupują, są jeszcze mieszkańcy sąsiednich etapów. Wieże zabrały widok na centrum, ale przede wszystkim dostęp do światła. Wszyscy czujemy, że to nie w porządku, bo decydowaliśmy się na mieszkania na innym osiedlu. Część właścicieli chce wytoczyć zbiorowe powództwo przeciw J.W. Construction i ja ich popieram – zarzeka się Michał.

Deweloperzy nie stawiają dobrze zaprojektowanych osiedli z własnej woli. W większość miast Europy pozwolenia na inwestycje wydaje się dopiero, gdy powstanie plan zabudowy całej dzielnicy.

– Na Zachodzie przepisy ściśle regulują kwestie takie jak gęstość zaludnienia, liczba metrów kwadratowych terenów zieleni na osobę, wysokość budynków, a nawet to, w jakiej odległości powinny być parki, szkoły czy place zabaw – komentuje dr Agata Twardoch i dodaje, że do 1982 roku w Polsce obowiązywały tzw. normatywy urbanistyczne, ale zostały zniesione.

A że nie mamy już tego rodzaju przepisów, powstają osiedla podobne do Bliskiej Woli.

– Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, w ramach których władze mogłyby kontrolować przestrzeganie przyjętych w urbanistyce norm, w praktyce są tworzone nie pod interesy mieszkańców, ale deweloperów, byleby tylko zdecydowali się na inwestycję. Zdarza się też, że na danym terenie zaczyna się budowa, mimo że plan nie został jeszcze ustalony. Wtedy deweloper musi trzymać się jedynie bardzo ogólnych warunków zabudowy.

Nad osiedlem zapada zmrok. Dwie wieże J.W. Construction górują nad kilkupiętrową zabudową Odolanów. "Nowa wizytówka Woli" – jak tytułuje swoją inwestycję deweloper – wygląda tyle nowocześnie, co posępnie. To jednak dopiero początek. Za kilka lat oprócz nieprzystającego do otoczenia kolosa pojawią się kolejki w okolicznych sklepach, a tłok w i tak już przepełnionych autobusach odjeżdżających z "dużego węzła komunikacyjnego" zrobi się jeszcze większy. Zupełnie jak w mrówkowcach sprzed lat. Witaj nowy, wspaniały świecie.