Dziennikarz Bartosz Józefiak wyruszył w Polskę, by zobaczyć, jak naprawdę wygląda budowanie domów i mieszkań. Pojechał incognito na zlot deweloperów, przeszedł szkolenie ze sprzedaży nieruchomości, zatrudnił się nawet na budowie jako operator dźwigu. Rozmawiał z urzędnikami, architektami, budowlańcami, klientami i samymi deweloperami. Wszystko po to, by zrozumieć, dlaczego nasze mieszkania są coraz mniejsze, coraz droższe i coraz gorszej jakości.

– Spodziewałem się, że ta branża opiera się na pieniądzach, ale nie sądziłem, że nie ma myślenia o kliencie jako o człowieku, który w takim mieszkaniu spędzi resztę życia – mówił w niedawnym wywiadzie dla naTemat.pl autor reportażu "Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania".

Na czym najbardziej oszczędzają deweloperzy, a na czym (i na kim) najwięcej zarabiają? Jakich metod używają? I co ukrywają przed klientami? W naTemat.pl publikujemy fragmenty książki, które otrzymaliśmy od wydawnictwa Znak.

Książka Bartosza Józefiaka o patodeweloperce. Mamy fragmenty reportażu

Na Dniu Dewelopera kolejny panel, który przyciąga sporo osób. Tym razem grupa doświadczonych przedsiębiorców toczy dyskusję pod tytułem: "Bądź gotów na wszystko! Relacje deweloper-klient". Paneliści zastanawiają się, jak traktować zgłoszenia usterek od niezadowolonych nabywców.

– Ja tylko tak dodam, że jestem z Pruszkowa, więc wiem, jak przemówić do klienta – żartuje Piotr, szpakowaty sześćdziesięciolatek. – A tak poważnie, to trzeba przede wszystkim ustalić, czy ten nasz klient to pieniacz, czy też faktycznie jego problem jest realny. Trzeba zrozumieć, że oni biorą kredyty na całe życie. Jeżeli klient widzi jakąś rysę, to może mu się wydawać, że ten budynek już za chwilę się zawali – wykazuje zrozumienie Piotr. – Według mnie klasycznych pieniaczy jest nie więcej niż kilka procent. Jeżeli jednak coś jest zgodne z projektem czy umową, nie wdajemy się w żadne dyskusje. Piszemy pismo: zgodnie z instrukcją miał pan regulować okna i klamki raz do roku, po trzech latach pan zgłasza, gwarancja nie obowiązuje. Koniec kropka.

Są też i tacy klienci, którzy mają czelność straszyć deweloperów sądem. Także na nich Piotr ma sposób.

– U nas sądy działają, jak działają. Nie trzeba się tego bać. Ja mam sprawy z 2010 roku, które cały czas trwają. A to pierwsza instancja, mamy jeszcze drugą – rzuca rozbawiony Piotr, a sala wybucha śmiechem.

***

– Zdarzało mi się przekazywać lokale, znam te chwyty – opowiada mi budowlaniec i ekspert od odbiorów Rafał Mikołajczyk.

– Polityka firm jest taka: wszystkie wady mechaniczne, których klient nie wyłapie na etapie odbioru, schodzą im z głowy. Porysowane okna i klamki, zbite szyby, pęknięte płytki, uszkodzenia oklein, braki zaślepek, okapników, uszczelek... to wszystko jest odrzucane przez dewelopera. Jak klient nie zobaczy porysowanych rzeczy przy odbiorze, a zgłosi się do pracowników dewelopera w okresie gwarancji, to oni jego zgłoszenie odrzucą, choćby to było dwa tygodnie później. Deweloper może wtedy powiedzieć: "Sam to zrobiłeś, kliencie".

To tak, jakbyś przyszedł z telefonem ze zbitym ekranem i chciał wymiany na gwarancji. Inaczej się załatwia wady z winy inwestora, jak odparzony tynk czy przeciek do lokalu. Gdy pracowałem dla generalnego wykonawcy, dyrektor zaprosił nas na zebranie i mówi: "W pierwszej kolejności macie postarać się skutecznie odrzucić skargę. To, co odrzucimy, mamy już z głowy. Później próbujecie zakwestionować na każdy możliwy sposób. Bo to, czego nie odrzucicie i nie zakwestionujecie, będziecie musieli naprawiać. Wy, nikt inny. Nikt inny tu nie przyjdzie tego poprawiać".

Ostatni etap to przymuszenie podwykonawcy do naprawy albo zorganizowanie wykonawstwa zastępczego. Na żadnym z tych etapów za naprawy nie płaci deweloper. Na żadnym! Albo skargi są odrzucane i problem z głowy, a jak trzeba coś robić, to płaci generalny albo podwykonawca.

***

W starciu z dużym deweloperem klient ma jeszcze szanse, choć domaganie się pieniędzy z tytułu rękojmi to ciężki i kosztowny proces. Według Rafała gorsi są mali deweloperzy, rodzinne firmy spod znaku: "Janusz ze szwagrem idą w mieszkaniówkę".

– Mali nie starają się nawet, żeby to mieszkanie jakoś wyglądało. Dla nich liczy się tylko to, że przyszedł klient i kupił. Oni nie mieli jeszcze sprawy w sądzie, nie musieli zapłacić 100-120 tysięcy odszkodowania. Ostatnio idę do takiego na odbiór, opukuję płytki, słyszę, że są głuche, i wiem, że za jakiś czas odpadną. A gość mi mówi: "Moim zdaniem nie są głuche. Ja tego nie naprawię. Możemy klientowi zwrócić pieniądze". I co mu zrobisz? Mogę spisać protokół, wręczyć go klientowi, ale prawda jest taka, że jeżeli deweloper będzie szedł w zaparte, to nie ma fizycznej możliwości, żeby go do czegoś przymusić. Na końcu pozostaje sąd – mówi Rafał.

"Przestańmy traktować mieszkania jak krzesła albo jabłka"

Pomóżmy trochę rządzącym i podpowiedzmy im, od czego zacząć naprawę rynku mieszkaniowego.

Punkt numer jeden: przestańmy traktować mieszkania jak krzesła albo jabłka. To nieprawda, że skoro ludzie kupują mieszkania po 18 metrów kwadratowych albo w fatalnej lokalizacji, bez zieleni, źle zaprojektowane i słabo wykonane, to widocznie wszystko im pasuje. Kupują te koszmarki, bo po prostu muszą gdzieś mieszkać.

– Na rynku mieszkaniowym mamy cały czas do czynienia z prywatyzacją zysków i uspołecznieniem strat. Całą śmietankę spijają osoby posiadające kapitał, a my będziemy przez sto lat ponosili koszty społeczne takiej polityki. Największa pułapka, w jaką wpadliśmy, to myślenie, że wolny rynek nas uratuje. A on nas nie ratuje z dwóch powodów – tłumaczy Agata Twardoch, architektka i urbanistka, profesorka na Wydziale Architektury Politechniki Śląskiej, członkini Towarzystwa Urbanistów Polskich i Affordable Housing Forum.

– Po pierwsze: mieszkanie to nie jest zwykły towar. Zwykły towar to taki, który możemy kupić lub nie. Oraz taki, na który możemy sobie pozwolić, lub taki, na który nas nie stać. A mieszkanie ma dwie cechy jednocześnie: jest towarem pierwszej potrzeby, a w dodatku towarem wielokrotnie przewyższającym możliwości nabywcze zwykłego człowieka. Buty są niezbędne, ale możemy je zawsze kupić, lepsze lub gorsze, zawsze coś znajdziemy. Większość z nas nie jest w stanie kupić maserati, ale też nie jest ono nam niezbędne do życia. A mieszkanie jest i niezbędne, i nie jesteśmy go w stanie kupić. To jest jedyny towar tego typu. Nigdy nie przestanie być modny.

– Traktowanie mieszkań jak zwykłych obiektów sprzedaży na wolnym rynku generuje wiele problemów. Eksperci wskazują, że takie podejście obniża na przykład jakość budowanych lokali. Inwestorzy nie widzą w mieszkaniach przestrzeni do życia, tylko skarbonki dla swojego kapitału. Takich klientów nie obchodzi jakość wykonania czy przestrzeń wokoło, bo oni nie będą tam mieszkać. Jeśli deweloperzy budują głównie pod inwestorów lokujących kapitał, to wszyscy inni na tym tracą.

"Za chwilę domy będzie nam projektowała AI"

Jeśli zostawimy mieszkania na pastwę wolnego rynku, to deweloperzy będą budować tylko to, co się najbardziej opłaca – na przykład kawalerki w centrum dużego miasta, które kupią inwestorzy. A tymczasem być może najbardziej potrzebujemy czteropokojowych lokali w mieście X, bo tam brakuje mieszkań dla dużych rodzin. Z kolei w mieście Y bardziej przydadzą się mniejsze lokale dla emerytów, a w mieście Z – kawalerki dla studentów. Dzisiaj tego nie wiemy, bo ani państwo, ani samorządy takich analiz nie prowadzą.

***

Rząd Prawa i Sprawiedliwości wypowiedział wojnę patodeweloperce, próbując rozwiązać problemy kolejnymi zapisami w prawie budowlanym. Na niewiele się to zdało.

– Dzisiaj mamy tyle obostrzeń, że trudno coś wymyślić. Za chwilę domy będzie nam projektowała AI: pięć metrów odsuń się od tego, 10 od tego, tu od placu zabaw musisz mieć tyle metrów, tu zrób miejsce postojowe – opowiada menedżerka Agnieszka, która branżę deweloperską zna na wylot.

– Czy te przepisy mnie bolą? Absolutnie nie. Jak w prawie budowlanym jest zapisane, że muszę budować bloki w określonej odległości od siebie, takie balkony, a nie inne, to ja się dostosuję. Wiem, że mój konkurent nie zarobi więcej ode mnie, bo będzie musiał zrobić to samo, co ja. Deweloper zawsze te swoje 10 procent zarobi. Zawsze. Trzeba będzie najwyżej zrobić wszędzie te balkony i place zabaw, a mieszkania będą droższe o 1500 złotych od metra. My to policzyliśmy. Deweloper nie jest instytucją charytatywną i on zawsze swoje pieniądze zarobi, po prostu przerzuci koszty na klienta. Najwyżej powstanie mniej mieszkań, a ceny będą wyższe.

Nowy rząd koalicyjny KO, Trzeciej Drogi i Lewicy na razie do kwestii patodeweloperki się nie odnosi. Skoro prawo budowlane nas nie uratuje przed patodeweloperką i wzrostem cen, to co? Agata Twardoch uważa, że potrzebujemy nowego systemu planowania przestrzennego. Takiego, który będzie mniej zbiurokratyzowany, a bardziej elastyczny. Dziś urzędnicy w samorządach liczą, czy liczba papierków złożonych przez inwestora się zgadza. Nikt jednak nie sprawdza, jak dana inwestycja wpłynie na okolicę oraz czy będzie wygodnym miejscem do życia.

***

Najważniejsze rozwiązanie jest jedno. Co ciekawe, słyszę je z ust Agnieszki:

– Państwo powinno budować mieszkania – mówi weteranka branży deweloperskiej, a ja muszę się upewnić, że dobrze usłyszałem.

– Jak to? Przecież to wam zaszkodzi! Jak państwo będzie budowało lokale, to wam zabierze kasę.

– Jak byliśmy na górce, to budowaliśmy w Warszawie 26 tysięcy mieszkań rocznie. Na dwumilionowe miasto! Więcej po prostu nie byliśmy w stanie wyprodukować. Dlatego spokojnie, my swoje i tak zarobimy, bo zawsze będą ludzie, którzy będą chcieli mieć lokal na własność. Ale żeby zrównoważyć deweloperów, muszą się pojawić mieszkania samorządowe, komunalne. Inaczej do centrów miast będziemy wprowadzać tylko najbogatszych. A zwykłych ludzi nie będzie w ogóle stać na mieszkanie.