Właściciele mają tylko 2 miesiące. Potem mogą stracić możliwość budowy domu

Pośpiech już od dawna widać w urzędach gmin w całej Polsce. Jak już pisaliśmy na początku tego roku, wszyscy chcą zdążyć przed końcem 2025 r. W Rzeszowie liczba wniosków w styczniu wzrosła ponad dwukrotnie w porównaniu z poprzednim rokiem. Podobnie było też w Białymstoku i Tarnobrzegu. To nie jest tylko zwykła panika, ale realne obawy związane z nowym podejściem do planowania przestrzennego.

To jedna z najważniejszych i najbardziej dotkliwych zmian w prawie budowlanym. Do tej pory uzyskana decyzja o warunkach zabudowy była bezterminowa. Można ją było "trzymać w szufladzie" przez dekady, a wartość działki w tym czasie sobie rosła. Wkrótce to się jednak skończy.

Jak wynika z Ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , wprowadzono artykuł 64c, który mówi o tym wprost: "Decyzja o warunkach zabudowy wygasa po upływie 5 lat od dnia, w którym stała się prawomocna". Ten przepis wejdzie w życie właśnie 1 stycznia 2026 roku.

Co to oznacza w praktyce? Portal Infor.pl wyjaśnia, że jeśli w ciągu 5 lat nie rozpoczniemy inwestycji (a konkretnie nie uzyskamy ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę lub nie dokonamy skutecznego zgłoszenia), decyzja wygaśnie.

Zostaje więc bardzo mało czasu, by załapać się na stare, bezterminowe zasady. W ustawie zresztą jest jasno napisane, że do decyzji, które stały się prawomocne przed dniem wejścia w życie tego przepisu (czyli przed 1 stycznia 2026 r.), zasada 5-letniej ważności nie ma zastosowania.

Druga rewolucyjna zmiana, która wpłynie na WZ-tki, to likwidacja dotychczasowych "studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego". Zostaną one zastąpione przez nowy dokument: plan ogólny. To będzie akt prawa miejscowego, a to z kolei oznacza, że jego zapisy będą wiążące.

Plan ogólny podzieli gminę na tzw. strefy planistyczne (np. strefę wielofunkcyjną z zabudową jednorodzinną, strefę zieleni i rekreacji czy strefę otwartą). I tu właśnie może pojawić się problem. Jeśli nasza działka, która dziś jest np. rolną z szansą na zabudowę, w nowym planie ogólnym trafi do "strefy otwartej" (ochrona przed zabudową), możesz zapomnieć o budowie domu.

Gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do 30 czerwca 2026 roku (termin ten został przesunięty z końca 2025 r. ). Od 1 lipca 2026 r. każda nowa "wuzetka" będzie musiała być zgodna z tym planem. Jeśli wniosek o WZ złożymy przed 1 lipca 2026 r., będzie on jeszcze rozpatrywany na starych zasadach, czyli na podstawie wygasającego "studium".

Łatwo teraz zrozumieć skąd ten nagły pośpiech i kolejki w urzędach. Właściciele działek mają dosłownie ostatnie dwa miesiące, by zapewnić sobie najlepsze warunki. Portal Infor.pl radzi, że "najlepsza z możliwych sytuacji" to uzyskanie prawomocnej decyzji WZ do 31 grudnia 2025 r. Taka decyzja będzie bezterminowa i nie "zagrożą" jej przyszłe, być może niekorzystne, ustalenia planu ogólnego.

Co jeśli spóźnimy się o kilka dni i nasza decyzja stanie się prawomocna np. w styczniu lub lutym 2026 r.? Wciąż będzie niezależna od planu ogólnego (o ile gmina go jeszcze nie uchwaliła), ale będzie już miała 5-letni termin ważności. W najgorszej sytuacji będą osoby, które złożą wniosek po 1 lipca 2026 r.. Wtedy WZ-tka nie dość że będzie 5-letnia, to do tego w pełni zależna od ustaleń nowych planów ogólnych.

Spać spokojnie mogą za to właściciele nieruchomości, których działki już dziś objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Nowe plany ogólne nie będą bowiem unieważniać obowiązujących planów miejscowych. Reszta osób ma czas do końca roku, by "zaklepać" sobie prawo do budowy na starych zasadach.