Polacy rzucili się na mieszkania jak na promocję w Lidlu. 10 lat temu też nic nie wskazywało, że nastąpi krach

Kiedy mieszkania zaczną tanieć? Na razie nic na to nie wskazuje. Ale 10 lat temu też nikt nie wspominał o krachu. Fot. Przemek Wierzchowski / Agencja Gazeta

Wielu ekspertów wieszczyło, że rok 2018 przyniesie koniec hossy w mieszkaniowej branży. Nie brakowało prognoz, że rynek już się nasycił i zaczną się kłopoty zarówno deweloperów, jak i tych, którzy chcieliby sprzedać mieszkanie używane. To z kolei byłoby dobrą wiadomością dla tych, którzy liczą na spadek cen. Dlatego w takim napięciu oczekiwano na pierwsze tegoroczne dane z rynku nieruchomości. Właśnie je otrzymaliśmy i... na krach nic nie wskazuje. Ale w 2007 raporty ekspertów nie wskazywały na to, co stało się chwilę potem. A analogii do tamtego czasu dostrzeżemy więcej.

To tylko prognoza
"Rok 2018 może przynieść widoczne schłodzenie koniunktury" – prognozowali równo rok temu analitycy Emmerson Evaluation, jednej z największych polskich firm na rynku profesjonalnych usług z zakresu wycen nieruchomości. Eksperci wskazywali na kilka czynników: koniec programu "Mieszkanie dla Młodych", spadek dostępności do kredytów czy spodziewany wzrost stóp procentowych (który nie nastąpił). Przewidywano, że jeszcze na przełomie roku 2017 i 2018 ceny mieszkań mogą rosnąć, ale już na początku tego roku nastąpi spowolnienie.

(...) w końcowej fazie cyklu, która naszym zdaniem przypadnie na przełom roku 2017 i 2018, spodziewamy się jeszcze niewielkich, kilkuprocentowych wzrostów, które są zazwyczaj charakterystyczne dla ostatnich miesięcy cyklu koniunkturalnego.

Przy dużej podaży nowoczesnych mieszkań deweloperskich, na wartości może tracić starsza tkanka mieszkaniowa w gorszym standardzie, szczególnie tzw. wielka płyta.

Za nami pierwszy kwartał roku 2018 i wiele osób z niepokojem wyczekiwało danych o tym, czy da się dostrzec objawy kryzysu. Właśnie otrzymaliśmy raport "Polski rynek nieruchomości. Kwiecień 2018" przygotowany przez Metrohouse i Expandera a w nim ani śladu spowolnienia. Ceny nieruchomości wzrosły we wszystkich dużych miastach objętych analizą. Najmocniej, licząc rok do roku, podrożały mieszkania w Poznaniu i Łodzi, choć oczywiście ceny te wciąż są sporo niższe niż w Warszawie. Zestawienie to jest wiarygodne o tyle, że zostało przygotowane na podstawie cen transakcyjnych, czyli takich, za które faktycznie sprzedano mieszkanie, a nie takich, jakich żądał sprzedający.

To zdjęcie sprzed paru lat. Dziś najlepsze mieszkania na rynku pierwotnym sprzedają się, gdy inwestycja to tylko "dziura w ziemi". Fot. Bartosz Bobkowski / Agencja Gazeta

Sztuczny popyt
Do szczegółów tego raportu przejdziemy za chwilę. Najpierw jeszcze wróćmy do tej (przynajmniej na razie) nietrafionej prognozy w sprawie spowolnienia w roku 2018. Oczywiście - to tylko prognoza, sprawdzać się nie musi. Po drugie - nie wystąpił jeden z uwzględnianych czynników, który wielu ekonomistów brało za pewnik, czyli nie wzrosły stopy procentowe, więc pozostają one na rekordowo niskim poziomie. To zaś oznacza, że kredyty nie podrożały zaś kupno nieruchomości wciąż pozostaje atrakcyjniejszą formą oszczędzania niż bankowa lokata. Wiele mieszkań sprzedawanych zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym nie trafia bowiem do właścicieli, lecz do osób, które z wynajmu uczyniły sposób na życie. Mają często po 10-20 czy jeszcze więcej mieszkań w mieście i żyją tylko z tego, że je wynajmują.

Ale to nie jest do końca normalna sytuacja. Zwolenników teorii, że za rogiem czai się kryzys, jest o wiele więcej niż jedna firma zajmująca się wyceną nieruchomości. Architekt Zbigniew Maćków przyznawał w ubiegłym roku, że jego zdaniem sytuacja jest niemal identyczna jak 10 lat temu tuż przed krachem. – Wydaje mi się, że rynek się przegrzewa, bo popyt jest generowany sztucznie. Nie przez prawdziwe zapotrzebowanie na mieszkania, ale z przyczyn inwestycyjnych – tłumaczył. Sytuacja wygląda więc tak, że bardziej się opłaca wziąć tani kredyt na kupno nowego mieszkania i je wynająć, niż oszczędzać, wpłacając pieniądze do banku.

Zupełnie jak wtedy
I tu wracamy do najnowszego raportu, bowiem zaczyna się on od rozdziału poświęconego właśnie kredytom bankowym. "W ostatnim czasie zainteresowanie kredytami hipotecznymi jest ogromne. W I kwartale wypłacona kwota wyniesie ok. 12 mld zł. Będzie to więc jeden z najlepszych pierwszych kwartałów w historii" – stwierdza Jarosław Sadowski z Expander Advisors. Kiedy jeszcze odnotowano owe najlepsze pierwsze kwartały? "Podobny wynik dotychczas udało się osiągnąć tylko trzy razy – w 2007 r., 2008 r. i 2011 r." – odnotowuje ekspert. Rok 2007 i 2008 – te daty powinny zapalić w głowie czerwoną lampkę.

Protest frankowiczów w Łodzi w styczniu 2015 r., gdy frank szwajcarski kosztował ponad 4 zł. Gdy brali kredyt, CHF kosztował często poniżej 2 zł. Fot. Małgorzata Kujawka / Agencja Gazeta

To wtedy panował ogromny boom na nieruchomości. Frank szwajcarski był śmiesznie tani, wiele osób uważało, że jest to okazja, z której należy skorzystać, a skończyło się fatalnie – często dramatami związanymi z eksmisją z kupionych mieszkań. Więc jeśli banki w 2018 r. dają tyle samo kredytów, co wtedy, to musi to napawać strachem.

Na tak duże zainteresowanie kredytami hipotecznymi składa się kilka czynników. Z jednej strony mamy rekordowo niskie stopy procentowe, które zgodnie z zapowiedziami prezesa NBP nie wzrosną w najbliższych latach. Kredyty są więc tanie i dość łatwo dostępne. Jednocześnie Polacy nie boją się zadłużać. Dobra sytuacja gospodarcza bezpośrednio przekłada się bowiem na wyższe wynagrodzenia i niskie bezrobocie, co daje poczucie bezpieczeństwa.

Co nas czeka w przyszłości

Przyszłość w dużej mierze zależy od tego, czy podobnie jak w 2008 r. nie pojawi się jakieś zagrożenie zewnętrzne, które zepsuje dobrą koniunkturę. Jeśli się utrzyma, to coraz więcej osób będzie decydowało się na zakup mieszkania lub budowę domu.

Właśnie – kluczowe wydają się słowa o "zagrożeniu zewnętrznym". Na razie rynek - tak jak i 10 lat temu - zdaje się nie dostrzegać żadnych zagrożeń. Wszystko jest rozpędzone. Ba, wygląda na to, że zamiast spowolnienia, koniunktura nakręca się jeszcze silniej. "Oprócz tego, że bardzo szybko rośnie wartość udzielanych kredytów, to jednocześnie w styczniu i lutym rozpoczęto aż o 20 proc. więcej budów niż przed rokiem" – zauważa analityk Expandera. Przedstawia przy tym listę 9 dużych banków, które udzielają kredytów hipotecznych także przy 10 proc. wkładu własnego, choć od roku obowiązuje wymagany wkład własny w wysokości 20 proc. (wtedy opłaca się stosowne ubezpieczenie z tytułu niższego wkładu).

Spadku cen nie widać
Budynków powstaje coraz więcej, kupujących zaś nie odstraszają wciąż rosnące ceny. Na rynku wtórnym ten wzrost, zdaniem Marcina Jańczuka z Metrohouse Franchise, dziwić nie powinien. On wskazuje na dwa czynniki, które sprawiają, że ceny transakcyjne mieszkań idą w górę: "utrzymujący się na wysokim poziomie popyt na mieszkania generowany przez inwestorów" (tak, tych wspomnianych na początku, którzy mieszkań nie kupują dla siebie) oraz "perturbacje związane z wdrożeniem programu Mieszkanie Plus". Na portalach ogłoszeniowych cały czas widać ruch. Gdy na gumtree.pl wejdzie się w kategorię mieszkań sprzedawanych w Warszawie, łatwo dostrzec, że nowe anonse pojawiają nieraz częściej niż co minutę.

Ogłoszenia z ofertą sprzedaży mieszkania w Warszawie pojawiają się co minutę lub nawet częściej. Fot. screen ze strony gumtree.pl

W każdym spośród dużych miast ceny poszły w górę. Najsilniejszy wzrost odnotowano w Poznaniu – tam ceny skoczyły o ponad 9 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem. Mocno drgnęło także w Łodzi, gdzie jeszcze niedawno dało się na rynku wtórnym kupić mieszkanie za cenę poniżej 3 tys. zł za m kw. Dziś, jak wynika z raportu "Polski rynek nieruchomości", jest to już nierealne. W porównaniu z 2017 r. ceny używanych mieszkań w Łodzi poszły w górę o 8 proc. W Warszawie nastąpił wzrost o niecałe 5 proc., ale oczywiście ceny w stolicy niezmiennie pozostają najwyższe.

W dużych miastach średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym waha się od niecałych 4 tys. zł w Łodzi do niemal 8 tys. zł w Warszawie. Fot. "Polski Rynek Nieruchomości. Kwiecień 2018"

"Stołeczne ceny ponownie powoli zbliżają się do pułapu 8000 zł za m kw. Wprawdzie znajdziemy w ofercie mieszkania w cenie niższej niż 6000 zł za m kw., jednak specyfika lokalnego rynku w Warszawie powoduje, że w transakcjach znajdują się też oferty w cenie kilkunastu tysięcy za m kw., co ma istotny wpływ na ostateczną średnią cenę przedstawianą w zestawieniu" – czytamy w analizie Marcina Jańczuka.

Złowieszcze proroctwo
O ile na rynku wtórnym ceny rosną we wszystkich miastach, to na rynku pierwotnym sytuacja jest bardziej zróżnicowana. W dwóch miastach - w Poznaniu i Gdańsku - odnotowano całkiem spory spadek cen nowych mieszkań w porównaniu z ostatnim kwartałem 2017 r. Nieduży wzrost natomiast nastąpił w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu (Łódź - bez zmian).

Na rynku pierwotnym nie wszędzie drożeje - w Poznaniu i Gdańsku pojawili się deweloperzy oferujący mieszkania za cenę poniżej 4 tys. zł za m kw., stąd ten spadek cen. Fot. "Polski Rynek Nieruchomości. Kwiecień 2018"

Nie ma wątpliwości, że sytuacja na rynku pierwotnym zaczęła się robić ciekawa – z jednej strony wzrosły koszty budowy mieszkań, z drugiej coraz trudniej o atrakcyjny grunt, a z trzeciej - buduje się tego tyle, że ustalając cenę, trzeba się mocno liczyć z konkurencją. Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl mówi o "kosztowej presji", pod jaką znaleźli się deweloperzy.

Na trzech największych oraz najstabilniejszych podażowo rynkach pierwotnych (Warszawa, Kraków, Wrocław), w I kw. 2018 r. prawdopodobnie były już widoczne skutki presji cenowej, która coraz mocniej wpływa na działalność deweloperów. Firmy budujące mieszkania, sygnalizują wzrost kosztów dotyczących m.in. materiałów budowlanych oraz robocizny.

Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują również, że problemem staje się coraz mniejszy bank ziemi. W III kw. 2017 r. duże firmy deweloperskie zatrudniające ponad 49 osób, posiadały grunty wystarczające na jeden rok budowy nowych mieszkań. Na początku 2016 r. analogiczny wynik był trzy razy wyższy.

A zatem i tu można odnaleźć sygnały, że spowolnienie jest realne. Dziś deweloperzy w dużych miastach stawiają budynki niemal na każdym wolnym skrawku ziemi. Między zabytkowymi kamienicami, na terenach przemysłowych lub pośród bloków z wielkiej płyty powstają nowe inwestycje. Robi się coraz ciaśniej i ciaśniej... Gdzieś ta granica istnieje. Tak jak i hossa zawsze kiedyś ma swój finał. Może nie stanie się to - wbrew wcześniejszym przewidywaniom - w 2018 r., ale horyzont już widać.

Kraków, budowa mieszkań przy ul. Romanowicza, w miejscu dawnej fabryki. Raport "Polski Rynek Nieruchomości" wskazuje, że w dużych miastach jest coraz mniej gruntów pod budowę mieszkań. Fot. Łukasz Krajewski / Agencja Gazeta

Złowieszczo brzmi tutaj prognoza Cezarego Grafa, prawnika specjalizującego się w nieruchomościach, inwestycjach oraz kryptowalutach. W rozmowie z portalem INNPoland ekspert mówił o swoich przewidywaniach, że kryzys z roku 2008 to i tak nic w porównaniu z tym, co czeka nas mniej więcej za dwa lata. Jego zdaniem wynika to z faktu, iż znacząco rośnie liczba seniorów, zaś wśród młodych ludzi wielu jest bezproduktywnych, którzy nawet jeśli coś robią, to nie jest to nic co przysparzałoby wartości. No i najistotniejsze - potężny dług, jaki mają zarówno osoby prywatne, firmy, jak i instytucje publiczne. Dziś jeszcze z tym zadłużeniem wszyscy dają sobie jakoś radę, bo utrzymywane są niskie stopy procentowe. Ale gdy wzrosną...

Cezary Graf

prawnik specjalizujący się w nieruchomościach, inwestycjach oraz kryptowalutach

Dojdzie nie tyle do sprzężenia, co do finansowej "apokalipsy zombie". Korporacje, państwa oraz obywatele z powodu wieloletniego, sztucznego utrzymywania stóp procentowych na niskim poziomie nie są w stanie ocenić, czy są rentowne i wypłacalne. Gdy tylko stopy wzrosną, okaże się kto jest finansowym zombie. A mało kto nim nie jest. (...)

Kryzys wystąpi do końca 2020 roku. Medialnie może nie być określony ‘kryzysem finansowym', tylko inną oryginalną nazwą.

Symptomem tego nadciągającego kryzysu, według eksperta, będzie to, że znaczna część naszej emerytury po prostu zniknie a podatki od nieruchomości czy dochodów wzrosną do niebotycznych poziomów. To oczywiście prognoza. Tylko prognoza. Ale warto o niej pamiętać, ulegając bankowym zachętom do zadłużania się i kupowania nieruchomości ponad swoje możliwości finansowe.