Rynek nieruchomości powariował. I to tak poważnie. O ile do absuradalnie rosnących cen kupna mieszkania jako tako zdążyliśmy się przyzwyczaić, wynajem zawsze był tą względnie bezpieczną przystanią. Niby nie swoje, ale osiągalne finansowo. Do czasu.

W pandemii było jeszcze nieźle, praca i nauka zdalna sprawiły, że sporo mieszkań się pozwalniało, właściciele przyciśnięci koniecznością wynajmu obniżali ceny i można było znaleźć mieszkania w dużo atrakcyjniejszej cenie i lokalizacji niż przed pandemią.

Wszystko co dobre szybko się kończy.

Maleje liczba mieszkań na wynajem

I widać to w liczbach. Statystyki firmy Metrohouse pokazują, że liczba uniklanych mieszkań na wynajem w kwietniu 2020 wynosiła 102 tysiące, w kwietniu 2021 już 113 tysięcy, a w lutym 2022 (ostatni zliczony miesiąc) było ich tylko 71 tysięcy. Blisko połowę mniej.

Dorzućmy do tego wojnę i falę uchodźców, których trzeba gdzieś rozlokować, kosmicznie rosnące stopy procentowe, obniżenie zdolności kredytowej i mamy przepis na mieszkanowy armagedon. Przynajmniej w Warszawie, bo ten rynek obserwuję na żywo.

Dziś wynajęcie kawalerki za 2 tysiące złotych wydaje się być niesamowitą okazją, którą trzeba łapać, póki nie ucieknie. Na dwupokojowe mieszkanie w sensownej lokalizacji i standardzie trzeba liczyć się z trójką z przodu, a trzy pokoje to już kolejna zmiana kodu z przodu na czwórkę.

Oczywiście można czasami znaleźc taniej, ale umówmy się, nie wszyscy chcą mieszkać w standardzie "studenckim" i mieszkaniach "po babci", które może i były fajne oraz nowoczesne, ale 40 lat temu, gdy dzisiejszych lokatorów jeszcze na świecie nie było.

Ceny wynajmu rosną

Znajomy wynajmował ostatnio swoje mieszkanie w Warszawie. 3 pokoje, ponad 60 metrów, nowoczesne, ładne. Pół roku temu planował wynająć je za 3500 i byłby zadowolony. Przez te sześć miesięcy jednak sporo się pozmieniało. Finalnie udało się za... 5000 złotych. Choć słowo udało się jest pewnym nadużyciem, odzew był tak ogromny, że gdyby jeszcze podbił cenę to też nie byłoby problemu z wynajmem, a niektórzy byli i tak gotowi się nawet przelicytowywać.

Znamienne było jednak to, że 80 proc. zgłaszających się to obcokrajowcy. Ukraińcy, Rosjanie, Hindusi, Białorusini czy inne nacje. Wyjątkowo dużo było Białorusinów, co potwierdza tezę, że przez wojnę masa programistów ze Wschodu uciekła do Polski.

Generalnie sporo było programistów w ogóle. Dla nich taki czynsz to jak mgrunięcie okiem. Dwie osoby z branży na kontrakcie, często zagranicznym, lekką ręką mogą zarabiać 20 tysięcy złotych. Każda. Nierzadko to także firma płaci za mieszkanie. Obcokrajowcy wiedzą, że są trochę na straconej pozycji, bo wśród Polaków wciąż pokutuje strach przed wynajem osobom spoza Polski, wiec zachęcają właścicieli np. czynszem płaconym z góry za pół roku lub zatrudniają pośredników, którzy szukają za nich.

Polak vs obcokrajowiec

W takim scenariuszu "przeciętny Polak" jest skazany na porażkę. Ile musi zarabiać 3-4-osobowa rodzina, by stać ich było na płacenie takich pieniędzy za wynajem mieszkania i względnie normalne życie?

Jak 25 latek po studiach ma wynająć mieszkanie? Jak młode małżeństwo z jednym dzieckiem może układać sobie życie w czymś większym niż 30-metrowa kawalerka z jednym pokojem? Jak ma poradzić sobie 30-letni singiel, który nie chce już dzielić mieszkania ze znajomymi?

Ta historia tchnęła mnie, by przejrzeć ogłoszenia o wynajem mieszań. Wniosek? Wygląda na to, że oferta znajomego była... atrakcyjna. Jeśli udało się znaleźć coś tańszego, to mina szybko rzedła, bo już w ogłoszeniu okazywało się, że trzeba doliczyć czynsz, rachunki, garaż, telewizje, internet i pozornie atrakcyjna cena bardzo szybko przestawała być atrakcyjna.

Patologią jest np. dwumiesięczna kaucja. W efekcie, żeby tylko zacząć wynajmować mieszkanie w praktyce trzeba mieć kilka tysięcy na pierwszy czynsz plus kolejne 8-10 na kaucję. To daje niemal 15 tysięcy złotych bariery wejścia, by w ogóle zacząć coś wynajmować. To jak wkład własny do kredytu.

Błędne koło

Hitem było ładne i nowoczesne, ale wciąż zwykłe i normalne mieszkanie z czynszem na poziomie 7000 złotych miesięcznie i koniecznością... opłaty z góry za cały rok! 84 tysiące w gotówce plus kaucja i mamy blisko 100 tysięcy złotych. Najgorsze, że czuję, że i tak znajdzie się na to chętny. A takie 6-7 tysięcy za trzy pokoje na Woli wcale nie jest czymś niespotykanym. 70 metrów, Odolany, 6700 + 750 czynszu + 500 za dwa miejsca parkingowe + prąd. 7950 zł i to jeszcze bez internetu. Chryste.

Widziałem też "mieszkanie dla menadżera". Absolutnie zwykłe, dwupokojowe w nowym budownictwie. To "dla menadżera" w tytule miało chyba uzasadnić wyższą cenę. O "luksusowych apratamentach" i "prestiżowych mieszkaniach" już nie wspomnę, bo z luksusem, apartamentem i prestiżem mają wspólnego tyle, co TVP z rzetelnością.

Ci, którzy załapali się do szczęśliwego pociągu pt. mam własne mieszkanie albo chociaż dostałem na nie kredyt, mogą się cieszyć, że popytu na ich lokale nie zabraknie i będą mogli wynając je za niezłe pieniądze. To jednak radość tylko pozorna, bo równolegle będą rosły im raty kredytów, by te mieszkania spłacać. Więc będą podwyższczać czynsze. I koło się zamyka. Trudno winić właścicieli, bo swoje kredyty musza płacić i grają w grę według odgórnie ustalonych zasad, a w tej grze finalnie przegrywają wszyscy, którzy mieszkania kupić nie dali rady.