Obserwuj naTemat w Wiadomościach Google.

• Działki rolne zyskują na popularności nie tylko wśród rolników, ale też wśród osób fizycznych
• Budowa na działce rolnej jest możliwa nawet w przypadku osób, które nie są rolnikami
• Koszty związane z uzyskaniem możliwości wybudowania się na działce rolnej, a także to, czy ostatecznie uda się uzyskać na budowę zgodę, mogą okazać się nie do przewidzenia

Inflacja, podwyżki stóp procentowych i brak ludzi do pracy na budowach. Kiedy połączymy te składniki, wyjdzie nam gorzki koktajl o smaku rozczarowania sytuacją na rynku nieruchomości. Wizja wynajmowania M1, które miało przecież być tylko na chwilę, przeciąga się w nieskończoność, a kupno mieszkania staje się luksusem tylko dla wybranych.

Nie wszyscy jednak chcą godzić się na ciasnotę, współlokatorów za ścianą czy mieszkanie z rodzicami. Są też tacy, którzy w nieruchomości dziś kupionej za bezcen widzą potencjalną emeryturę. I to właśnie oni są klientami agencji pośredniczących w sprzedaży nieruchomości, którzy masowo pytają o działki rolne.

Ziemia po kilka złotych

Na początku roku portal rankomat.pl informował o tym, że mieszkania do 35 m2 w czterech największych miastach Polski, przekroczyły psychologiczną barierę cenową 10 tys. zł za m2. Powyżej 10 tysięcy złotych kosztował także metr średniej wielkości mieszkania (do 60 m2) w Warszawie i Krakowie, a cena we Wrocławiu balansowała na granicy. To sytuacja, która sprawia, że chcąc kupić niewielkie, dwupokojowe mieszkanie w dużym mieście musimy liczyć się z kosztem przekraczającym pół miliona złotych.

Gigantyczne spadki w liczbach udzielanych kredytów (jak podaje BIK, w maju wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe spadła o blisko 52 proc.) są dowodem na to, że mało kogo stać na kupno własnego M. Obłędne ceny sprawiły również, że Polacy, zamiast kupować mieszkania inwestycyjnie, skierowali się w stronę ziemi, w tym działek rolnych, których ceny dziś, jak przekonują pośrednicy w handlu nieruchomościami, są w wielu miejscach nadal wyjątkowo korzystne.

Jak tłumaczy Anna Kościńska z agencji Novena, nie brakuje klientów, którzy chcą kupić działki rolne. - To osoby, które albo gromadzą małe ilości ziemi, żeby zapisać się do KRUS, czyli rolniczego odpowiednika ZUS, ale też głównie tacy, którzy chcą w ten sposób zainwestować pieniądze lub ochronić się przed inflacją. Dziś ceny metra ziemi rolnej w niedalekim sąsiedztwie Wrocławia to między pięć a kilkanaście złotych za metr i choć nie ma porównania z cenami sprzed kilku lat to nadal cena atrakcyjna w porównaniu z działką budowlaną – tłumaczy pośredniczka.

Dom dla rolnika

Samo kupno niewielkiej ilości ziemi nie jest zwykle problemem. Nie będąc rolnikiem można kupić ziemię do 3 tysięcy metrów kwadratowych i wtedy nie ma żadnych ograniczeń, natomiast jeśli chce się kupić ziemię do hektara, trzeba uzyskać informację, że nikt nie ma prawa pierwokupu tej ziemi. To jednak także zwykle formalność. To takie oferty są najbardziej kuszące dla osób, które chcą zainwestować pieniądze – słyszę od pośredników.

Takie działki jednak zwykle są dużo droższe, niż duże działki rolne, bo zapłacić za nie trzeba nawet kilkadzisiąt złotych za metr. Za taką samą cenę często możemy mieć więc kilkukrotnie większą działkę rolną. Takich na portalach z ogłoszeniami nie brakuje.

Czytaj także: Zapytałem 20, 30 i 40-latków o to, ile mają oszczędności. A wy, ile trzymacie na kontach?

Kilka minut zajęło mi znalezienie kilkunastu działek rolnych znajdujących się w miarę blisko od metropolii. Jedno z pierwszych ogłoszeń, na które trafiam, to ziemia nieopodal Jelcza Laskowic – niespełna 40 km od Wrocławia. Samochodem ten dystans można pokonać w 45 minut. To tyle, ile o poranku jedzie się z południa do centrum. Cena za całość - 75 tysięcy złotych. Metr kosztuje 10 zł, a cała działka ma 7,5 tysiąca metrów. Sporo miejsca, nawet gdyby chciało się tam postawić osiedle. Z tym, że duża działka rolna to teren, który najłatwiej kupić rolnikowi. A może jest szansa?

"Zostań rolnikiem bez wychodzenia z domu"

Na stronie KOWR czytamy, że za zgodą dyrektora generalnego ośrodka wsparcia rolnictwa działkę rolną może nabyć każdy, również osoba fizyczna. Jak wygląda to w praktyce?

- Mile widziane są kwalifikacje rolnicze, wtedy bardziej przychylnie patrzy dyrekcja – dowiaduję się od miłej pani w słuchawce, którą pytam, co mam zrobić, żeby móc kupić taką działkę. - No i trzeba zagwarantować, że będzie się tam coś uprawiać albo hodować. W końcu jest się wówczas rolnikiem - dodaje miła pani. Dopytuję, jak to zrobić. - Jak pani nie ma nic wspólnego z rolnictwem, to najlepiej zrobić sobie kurs – tłumaczy miła pani i odsyła do "googla".

Sprawdzam, są kursy. "Aby stać się pełnoprawnym rolnikiem nie będziesz musiał wychodzić z domu! Na rynku pojawiło się rozwiązanie, które sprawi, że za pośrednictwem własnego komputera będziesz mógł zapoznać się z wiedzą teoretyczną oraz praktyczną w kwestii uprawiania gospodarstwa rolnego" – czytam w pierwszym zdaniu na pierwszej stronie, która wyskakuje w wyszukiwarce po wpisaniu hasła: kurs rolniczy. Nawet jest aktualnie promocja – niespełna 1300 złotych za otrzymanie kwalifikacji rolnika.

"Uzyskane w ten sposób kwalifikacje są zgodne z Rozporządzeniem MEN (...) Dokumenty dają kwalifikacje rolnicze i są uznawane w Agencji Nieruchomości Rolnej oraz Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa" - czytam na stronie organizatora.

Czytaj także: "Czy chleb będzie po 10 zł?". Wszyscy o cenach paliw i drożyźnie, ale zobaczcie, co dzieje się tu

- Mieliśmy klientów, którzy byli rolnikami, ale roli to oni nigdy nie widzieli – dowiaduję się w jednym z biur pośrednictwa handlem nieruchomościami. Jak dziś pamiętam pana, który wymyślił sobie, że na polu będzie hodował motyle, napisał to we wniosku i dostał zgodę na kupno roli. To często także weterynarze, którzy kupują działkę, żeby zrobić sobie na przykład pastwisko dla koni – słyszę od agentki pośrednictwa handlu nieruchomościami z Wrocławia.

Inny agent, który sprzedaje nieruchomości w województwie łódzkim, mówi, że uzyskanie statusu rolnika może i trochę trwa, ale gra jest warta świeczki. Sam jest rolnikiem, choć wychował się w bloku w Sieradzu, a że łącznie kupił już ponad 5 hektarów, rodzina nazywa go "posiadaczem ziemskim". - Tylko o tym trzeba pomyśleć wcześniej niż na etapie kupna. Jak się ma status rolnika i trochę wiedzy, kupowanie ziemi to inwestycja lepsza niż w złoto! - przekonuje.

Jakich ziem w takim razie najlepiej szukać? - To trudne pytanie, bo wszystko zależy od mediów, dostępu do drogi i tego, czy działka ma perspektywy, czyli czy gdzieś obok planuje się jakąś większą inwestycję. A tak o, żeby się wybudować kiedyś ewentualnie, to pastwiska i inne ziemie najniższej klasy – dodaje agent i tłumaczy, że jeśli chcemy inwestować w grunt rolny, który w przyszłości miałby służyć zabudowie, to najlepszy kierunek.

Popyt na ugór i siedliska

Od kupna działki do budowy na polu nieruchomości nadal jest jednak długa droga, o czym przekonuję się dzwoniąc do urzędu miasta i gminy w Jelczu Laskowicach. Tam sympatyczna pani tłumaczy mi, że wszystko zależy od tego, czy działka ma miejscowy plan zagospodarowania. Jeśli ma i w przyszłości przewidziano tam zabudowę, to w dwa tygodnie dostaniemy dokumenty, z którymi udamy się do starostwa powiatowego. Dalej już działają oni.

Czytaj także: Miliony ton zboża zablokowane w Ukrainie. Wołodymyr Zełenski zaproponował rozwiązanie problemu

- Ile to trwa? – pytam. - To wszystko zależy od miejsca... Nie powiem pani - tłumaczy urzędniczka. - A jak nie ma miejscowego planu? - dopytuję. - Wtedy to my wydajemy decyzję o warunkach zabudowy. Gwarancji, że taka decyzja będzie pozytywna pani nie ma, ale procedura trwa ze 3 miesiące – mówi pani w słuchawce i zachęca mnie do przedstawienia jej konkretnych działek, to sprawdzi mi dokładniej, a nie wyłącznie hipotetycznie.

Dość szybko, przeglądając dziesiątki ogłoszeń, przekonuję się także, że w cenie jest ugór. A to przez to, że uzyskanie warunków zabudowy, to nie wszystko. Żeby wybudować się na polu musimy jeszcze zawnioskować o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. To, jak tłumaczą agenci, sporo trwa i sporo kosztuje. Im bardziej żyzna ziemia, tym drożej, dowiadujemy się z dokładnych liczb opublikowanych na rządowej platformie. Najtańsze są łąki i pastwiska – cena za wyłączenie hektara to niecałe 90 tysięcy złotych.

Oferta tylko dla rolnika

Alternatywą jest działka siedliskowa, gdzie rolnik może wybudować swój dom wraz z gospodarstwem, na przykład agroturystycznym. Takie ogłoszenia też się pojawiają, ale równie szybko znikają. Z kilku numerów, pod które dzwonię, aktualne jest jedno - 30 arów koło Sobótki, ok. 25 km od Wrocławia – niespełna 27 złotych za metr. Cena za całość to 80 tysięcy złotych.

- A pani jest rolnikiem? - słyszę w słuchawce. - Nie, ale starałabym się o pozwolenie. - To ja się w to nie pakuję, bo to za długo trwa. Sprzedam tylko rolnikowi – słyszę, po czym numer się rozłącza.

- Sporo mamy osób, które sprzedają grunty rolne, ale szukają wyłącznie klientów, którzy są rolnikami. Z doświadczenia wiem, że procedury są tak długie, często niejasne i nie każdy ma ochotę żeby czekać na uzyskiwanie zgód – tłumaczy pośredniczka Anna Kościńska. Dodaje, że inwestowanie w duże działki rolne jest także zwyczajnie ryzykowne:

- Sporo klientów jest takich, którzy początkowo chcą kupić dużą i tanią działkę rolną, a kończą na kupowaniu małej i taniej działki budowlanej. Czują się pewniej, bo o ile na działce budowlanej, w ciągu paru lat może zmienić się wszystko i jej cena może drastycznie skończyć, o tyle na polu przez całe lata może nie zmienić się nic. Kupując pole 2 km od ostatnich zabudowań nie wiem, czy moje dzieci dożyją tego, że tam będzie możliwość swobodnego wybudowania się. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, co idzie w parze z samą procedurą kupna działki rolnej, a także ile zachodu to kosztuje - mówi pośredniczka i tłumaczy: - Oczywiście, to da się zrobić i można się na tym dorobić, ale trzeba sobie zadać pytanie, czy gra jest warta świeczki.