Czy można kupić mieszkanie za pół ceny? Można. Sposobem są wierzytelności hipoteczne, czyli budząca dyskusję metoda na tanie kupowanie, a w zasadzie przejmowanie zadłużonych nieruchomości. Tylko czy jest to moralne? – Samo zjawisko handlu wierzytelnościami hipotecznymi nie może być oceniane jako dobre lub złe – komentuje w rozmowie z naTemat Łukasz Berndt, radca prawny.
Inflacja pędzi jak szalona – w czerwcu sięgnęła już 15,6 proc. Z raportu przygotowanego przez Narodowy Bank Polski wynika jednak, że szczyt nadejdzie w pierwszym kwartale 2023, kiedy wyniesie 18,8 proc. Szacuje się też, że inflacja przyspieszy w ostatnim kwartale tego roku, gdy przestanie działać tarcza antyinflacyjna, która – oficjalnie – ma funkcjonować do końca października.
Już teraz eksperci alarmują, że karuzela podwyżek dopiero się rozkręca i po wakacjach w Polaków uderzą kolejne podwyżki. Za: ogrzewanie, gaz, prąd, benzynę czy żywność, a w efekcie nawet za wizytę u fryzjera czy kosmetyczki.
Ma być jeszcze gorzej, ale już teraz wielu Polaków nie ma z czego spłacać kredytów hipotecznych. Jednak kiedy jedni ze stresu nie śpią po nocach, pojawia się szansa dla drugich. Wystarczy mieć w portfelu trochę gotówki. A sposób to inwestowanie w wierzytelność hipoteczną, czyli zarabianie na nieruchomościach.
Tanie kupowanie (a w zasadzie przejmowanie) zadłużonych mieszkań nie jest nowym zjawiskiem. Ale szeroko znanym również.
O zarabianiu na zadłużonych mieszkaniach opowiadał niedawno Marek Wiśniowski, który zarządza kancelarią prawną specjalizującą się w reprezentowaniu wszystkich stron postępowania egzekucyjnego. Wiśniowski współpracuje też z prawnikami, którzy w przeszłości byli komornikami, jest także negocjatorem pomiędzy stronami postępowań egzekucyjnych.
Jak zatem za 300 tys. zł przejąć w Warszawie mieszkanie warte 650 tys.? W momencie, kiedy kredytobiorca zaprzestał trwale spłacać kredyt, bank posiada prawo do egzekwowania z tej nieruchomości należnej kwoty udzielonego kredytu, pomniejszonego o część już spłaconą. To prawo jest zbywalne, czyli bank może je sprzedać do funduszu, a ten ma dwie opcje: zająć się sprawą samemu albo sprzedać dalej inwestorom. Zabezpieczeniem jest tutaj hipoteka.
Dlaczego bank i fundusz sprzedadzą taniej? – Dlatego, że jest sporo obciążeń, które utrudniają postępowanie egzekucyjne – tłumaczył Marek Wiśniowski w rozmowie z Filipem Korawskim, przedsiębiorcą i autorem książki "Znajdź mieszkanie poniżej wartości rynkowej".
Z drugiej strony bank chce odzyskać przynajmniej część pieniędzy, ale sam nie chce albo nie ma narzędzi, by zajmować się tymi kwestiami. Sprzedaje więc do funduszu, a ten dalej – inwestorom z gotówką, którzy kupują niespłaconą część udzielonego przez bank kredytu.
Przykład: inwestor kupił wierzytelność o wartości 670 tys. za 300 tys. i tyle wpłacił do funduszu. Co dzieje się dalej? Chcąc przejąć mieszkanie (zamieszkać w nim, wynająć itd.), zgłasza się do komornika i bierze udział w licytacji. Nie musi opłacić rękojmi i do kwoty 670 tys. zł licytuje wierzytelnością, którą już kupił – nie musi wykładać dodatkowych pieniędzy.
– Jeśli wysokość kwoty na takiej licytacji nie przekroczyła 670 tys. zł, a stanęła na około 650 tys., nie trzeba już nic dopłacać do kwoty zapłaty za nabycie tej nieruchomości podczas licytacji – wyjaśniał Wiśniowski.
Jest jeszcze druga opcja: inwestor może kupić samą wierzytelność i nie "bawić się" w licytację nieruchomości. To zarabianie wyłącznie na kupnie wierzytelności. – Jedna z moich kursantek wynegocjowała z funduszem kupno wierzytelności o wartości 165 tys. zł za 80 tys. W trakcie licytacji dłużnik był za granicą i był ustanowiony kurator – opowiadał Wiśniowski.
Licytacja przebiegła szybko, a jego kursantka nie zamierzała przejąć mieszkania. – Czekała na plan podziału, który zrobi komornik, czyli wypłaci pieniądze uzyskane z licytacji. Nowy nabywca kupił to mieszkanie za około 400 tys. zł. W planie podziału komornik zabezpieczył siebie, wierzycieli alimentacyjnych nie było, czyli kolejny był wierzyciel hipoteczny. Za zainwestowane 80 tys. komornik wypłacił jej 165 tys. – dodał ekspert.
Czy inwestowanie w wierzytelności hipoteczne jest jednak etyczne? W końcu to zarobek na niepowodzeniu innych. A może to koło ratunkowe dla dłużnika? W końcu inwestor kupuje jego wierzytelność, której dłużnik i tak nie może spłacić.
– Samo zjawisko handlu wierzytelnościami hipotecznymi nie może być oceniane jako dobre lub złe. Nazywanie go zarabianiem na niepowodzeniu innych nie jest moim zdaniem trafne – stwierdza w rozmowie z naTemat Łukasz Berndt, radca prawny z Olsztyna.
Czytaj także: Utknęli w mieszkaniach po covidzie. "Przeprowadziłbym się, ale ceny na rynku stanęły na głowie"
I wyjaśnia: – Podstawowym obowiązkiem dłużnika jest spłata zaciągniętego długu i nie powinniśmy tracić z oczu tej kwestii. Normalnym następstwem nieregulowania zobowiązań są działania wierzyciela, zmierzające do odzyskania pożyczonych pieniędzy. Jeżeli jednak postawa dłużnika i jego majątek nie pozwalają na to, naturalnie wierzyciel będzie poszukiwał sposobu, aby odzyskać przynajmniej część niespłaconego długu.
Berndt również podkreśla, że częstą praktyką wierzycieli, na przykład banków, jest sprzedaż wierzytelności, które nie rokują na szybką i skuteczną egzekucję. – Długi są wtedy najczęściej sprzedawane funduszom sekurytyzacyjnym, które albo podejmują się egzekucji samodzielnie, albo przekazują je kolejnym podmiotom. Zdarza się, że po wielu latach dłużnik traci rozeznanie na temat tego, komu faktycznie jest winien pieniądze – zaznacza.
Oczywiście dla dłużnika najważniejsze jest to, jakie działania podejmuje wierzyciel, który ostatecznie przystępuje do egzekucji z nieruchomości. Można powiedzieć, że to loteria i nigdy nie wiemy, na kogo trafimy. Tak samo jest w sytuacji, gdy to pierwotny wierzyciel zgłasza się do komornika.
Dlatego, jak podkreśla Łukasz Berndt, najważniejsze jest to, aby nie zaniedbywać swoich spraw związanych z zadłużeniem. – Faktem jest, że będąc w pozycji dłużnika mamy bardzo duży wpływ na swoją sytuację finansową i prawną. Jeżeli sami nie radzimy sobie z tymi sprawami, zawsze warto zgłosić się po pomoc do radcy prawnego, który w sposób rzetelny przeanalizuje sprawę i zaproponuje konkretne działania – stwierdza.
Radczyni prawna Olga Malinowska zauważa dodatkowo, że handel wierzytelnościami hipotecznymi jest "naturalnym elementem obrotu". – Banki niejednokrotnie, w sytuacjach, gdy pierwsza egzekucja okazuje się bezskuteczna lub jest utrudniona, decydują się na sprzedaż wierzytelności. Bardziej opłacalnym jest bowiem odzyskanie choćby ułamka kapitału, niż brnięcie w wieloletnie i kosztowne postępowania egzekucyjne – mówi.
A co z moralnym aspektem takiego zarabiania? Jej zdaniem "problem etyczności" może pojawić się w stosunku do działań nabywcy takiej wierzytelności.
Olga Malinowska przypomina, że dłużnik ma jednak możliwość obrony swoich praw. –Najważniejsze, aby nie przyjmował biernej postawy, a podjął czynną obronę i ustalił, ile rzeczywiście, zgodnie z prawem, jest winny i z czego komornik może prowadzić egzekucję. W pierwszej kolejności należy ustalić, czy roszczenie nie jest przedawnione – precyzuje.
I dodaje: – Często jest również tak, że nabywca długu zabezpieczonego hipoteką może prowadzić egzekucję tylko z nieruchomości zabezpieczonej hipoteką. Dłużnik powinien więc ustalić, jak wygląda jego rzeczywista sytuacja – aby nie zawrzeć pozornie zadowalającej ugody, która w rzeczywistości może okazać się skrajnie niekorzystna.
Łukasz Berndt
radca prawny
Olga Malinowska
radczyni prawna