Stało się to, na co wielu Polaków czekało od dawna: ceny mieszkań na rynku wtórnym w końcu się ustabilizowały. Największe wzrosty widać natomiast na rynku wynajmu, który przeżywa szok popytowy. Rosną również ceny domów.
Drożyzna, szalejąca inflacja, rosnące stopy procentowe, wojna w Ukrainie, niepewność gospodarcza i ostre hamowanie na rynku kredytów hipotecznych – to wszystko sprawiło, że Polacy chcieli (lub też musieli) wstrzymać się z decyzją o zakupie mieszkania. Ta sytuacja odbiła się jednak także na cenach nieruchomości, również z rynku wtórnego.
W drugim kwartale bieżącego roku zainteresowanie ofertami sprzedaży mieszkań z drugiej ręki było o ponad 30 proc. niższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Tak wynika z raportu, przeprowadzonego przez ogólnopolski portal Nieruchomosci-online.pl. Chociaż w żadnym mieście wojewódzkim stawka za metr kwadratowy jeszcze nie spadła, stabilizacja w wielu lokalizacjach jest już wyraźnie zauważalna.
– Porównując kwartał do kwartału, aż w 12 z 18 miast wojewódzkich wzrost średniej ceny ofertowej za metr kwadratowy wynosił zaledwie 1-2 proc. Można więc tam mówić o pewnym uspokojeniu nastrojów, ponieważ wcześniej ceny w wielu tych miastach rosły znacznie dynamiczniej, często o 5-8 proc. – mówi dla naTemat Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.
Wspomniana "dwunastka" to: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Lublin, Łódź, Olsztyn, Opole, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Toruń i Zielona Góra. Największy wzrost średniej ceny na rynku wtórnym zanotowano natomiast w Gdańsku (+4,8 proc. – do poziomu 11,9 tys. zł/mkw.), Gorzowie Wielkopolskim (+4,7 proc. – do poziomu 6 tys. zł) oraz Warszawie (+3,9 proc. – do poziomu 13,9 tys. zł).
W drugim kwartale tego roku mieliśmy za to niezwykłą sytuację na rynku najmu. Od kwietnia do czerwca zainteresowanie ofertami wynajmu mieszkań na Nieruchomosci-online.pl było wyższe o ponad... 90 proc. w porównaniu z tym samym okresem 2021. Tak ogromny wzrost spowodował – po pierwsze – napływ uchodźców z Ukrainy, po drugie – duża część Polaków musiała odłożyć marzenia o własnym mieszkaniu z powodu drożejących kredytów.
– W pewnym momencie ogłoszenia znikały w mgnieniu oka, przez co podaż w wielu lokalizacjach była bardzo ograniczona. W drugim kwartale 2022 użytkownicy naszego portalu mieli do dyspozycji około 7000 aktywnych ogłoszeń najmu. Dla porównania, w drugim kwartale ubiegłego roku podaż wynosiła 23 tys. ogłoszeń. Oznacza to spadek liczby ofert o około 70 proc. rok do roku – stwierdza Alicja Palińska.
Największym zainteresowaniem wśród poszukujących tradycyjnie cieszyły się województwa mazowieckie, śląskie, dolnośląskie i małopolskie. W ciągu ostatnich miesięcy stawki na wynajem mieszkań również rosły w każdym mieście wojewódzkim i praktycznie w każdej z analizowanych wielkości lokalu (1, 2 i 3 pokoje).
Na przykład w takich miastach jak Warszawa czy Szczecin średnia cena ofertowa mieszkania na wynajem rosła kwartał do kwartału maksymalnie o 6,5 proc. Z kolei w Gdańsku, Rzeszowie, Toruniu czy Białymstoku wzrost stawek wynosił już kilkanaście procent.
Rekordowym miastem pod tym względem wciąż pozostaje stolica kraju. Średnia cena wynajmu kawalerki wynosi obecnie 2400 zł, dwupokojowe mieszkanie to średni koszt 3700 zł, a trzypokojowego – uwaga – 5600 zł. Dodajmy, że jest to tylko koszt najmu, czyli bez opłat.
Widoczny w ostatnich miesiącach wzrost stawek był reakcją na duży popyt ze strony uchodźców, ale także tych Polaków, którzy mają na pewien czas zamkniętą drogę do własnego mieszkania z powodu rosnących stóp procentowych. Także właściciele często musieli przerzucać na wynajmujących rosnące koszty utrzymania nieruchomości oraz obciążenie ratami kredytów, które często przewyższały już dotychczasowy czynsz.
Jedną z takich osób jest pani Ilona, która od dwóch lat wynajmuje swoje dwupokojowe mieszkanie w 22-tysięcznym mieście niedaleko Warszawy. – Ustaliłam koszt na 1400 zł plus opłaty. W maju przeglądałam jednak oferty najmu mieszkań w moim mieście i również podniosłam cenę – o 300 zł. Nie chciałam jednak robić tego drastycznie, więc nowa stawka będzie obowiązywać od sierpnia – opowiada w rozmowie z naTemat. – Długo biłam się z myślami, czy to robić. W końcu się zdecydowałam, ceny za wynajem podnoszą chyba wszyscy – dodaje.
Zdaniem analityków, w najbliższych miesiącach trend wzrostowy za wynajem w wielu miastach zostanie prawdopodobnie utrzymany. Przede wszystkim ze względu na wyższą aktywność studentów szukających mieszkań przed nowym rokiem akademickim.
Raport Nieruchomosci-online.pl pokazuje również, że zdecydowanie bardziej od cen mieszkań rosną obecnie ceny domów. Wprawdzie w Lublinie i Łodzi średnia cena spadła w porównaniu do pierwszego kwartału, a w Krakowie, Bydgoszczy i Opolu ustabilizowała się, to jednak w wielu innych stolicach regionów wzrosty były już wyraźne.
Rekordziści? Zielona Góra (+14 proc. – do poziomu 6 tys. zł/mkw.), Toruń (+11,3 proc. – 5,6 tys. zł) i Wrocław (+12,6 proc. – 9 tys. zł). W porównaniu do tych miast 3-procentowy wzrost średniej ceny za metr kwadratowy domu w Warszawie wydaje się więc stosunkowo niewielki.
A działki? O utrzymaniu stawek z pierwszego kwartału można mówić w przypadku Warszawy, Szczecina, Zielonej Góry, Białegostoku i Bydgoszczy. W pozostałych miastach wojewódzkich ceny wciąż rosły, chociaż z różnym natężeniem. Najwięcej za metr gruntu trzeba zapłacić obecnie w Warszawie – 707 zł, Gdańsku – 515 zł, a także we Wrocławiu – 510 zł.
– Szukając działek budowlanych, trzeba mieć świadomość, że coraz trudniej znaleźć dobrą ofertę w dużym mieście. Ograniczona liczba dostępnych gruntów jest też jednym z głównych problemów, na które zwracają uwagę także deweloperzy, szukając miejsca pod nowe inwestycje – przyznaje Alicja Palińska.
Dlatego, jeśli już myślimy o gruncie pod budowę domu, bardzo często jedyną alternatywą pozostają obrzeża miast. Czasami wydają się one być nieco mniej atrakcyjne (dłuższy czas dojazdu czy gorzej rozwinięta infrastruktura), ale różnica w cenie bywa naprawdę duża. – Działki w miastach często są droższe o ponad 100 proc. od tych położonych kilka czy kilkanaście kilometrów dalej – stwierdza ekspertka.
Alicja Palińska
ekspertka działu analiz Nieruchomosci-online.pl