Obserwuj naTemat w Wiadomościach Google

• Ceny działek budowlanych stale rosną. Eksperci szacują, że na przestrzeni dwóch lat to wzrost ok. 25 proc.
• Działki budowlane można kupić nawet od 40 złotych za metr kwadratowy
• W przypadku planowania budowy domu, tania działka niekoniecznie jest najtańszym rozwiązaniem.

Zaporowe ceny mieszkań, nawet po kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy, kierują wiele osób w stronę kupna działki. To opcja dla tych, którzy chcą ulokować pieniądze, ale pomysł budowy często zastępuje ten o kupnie nieruchomości w bloku. Żeby jednak w ogóle zacząć mówić o stawianiu domu, który będzie alternatywą dla drogiego mieszkania, najpierw trzeba rozejrzeć się za tanią ziemią. Te są dostępne i można znaleźć prawdziwe perełki.

Gdzie i za ile?

Jak mówi analityczka Karolina Klimaszewska ze średnich danych za maj wynika, że najtańsza ziemia pod budowę była na Podkarpaciu, gdzie metr kwadratowy działki budowlanej kosztował średnio 100 zł. Niewiele drożej, średnio do 112 zł za metr jest w województwach: lubuskim, łódzkim, opolskim, warmińsko-mazurskim i świętokrzyskim. Najdrożej jest w Mazowieckiem - średnio 250 złotych za metr.

A gdzie konkretnie znajdziemy tanie działki budowlane? Jak tłumaczy rzeczoznawczyni majątkowa z Górnego Śląska, przede wszystkim trzeba kierować się w stronę wsi. I nie mowa tu o wsiach, sensu podmiejskich sypialni, lecz typowych wsiach gminnych, raczej z dala od wielkich aglomeracji.

- W takich miejscowościach, na przykład na Górnym Śląsku, możemy znaleźć działki po ok. 50 złotych za metr. Są to ceny bardzo okazyjne, ale często idą w parze z defektami. Na Śląsku, a także w innych miejscowościach zlokalizowanych w pobliżu kopalń, są to przede wszystkim szkody górnicze. Choć istnieje ryzyko, że z domem, po budowie coś się stanie, na przykład zacznie pękać, zainteresowanie takimi działkami jest duże. Powód - są one dużo tańsze - tłumaczy ekspertka,

Dodaje, że w takiej sytuacji trzeba sobie także zdać sprawę, że budowa domu, który będzie miał fundament zabezpieczony przed skutkami tąpnięć, kosztuje też sporo więcej. Mimo to, są chętni.

Czytaj także: "Kupię mieszkanie, ale z dala od obiektów wojskowych!" Tak wojna zmieniła preferencje Polaków

Innym czynnikiem, który wpływa na cenę działek jest wysoki poziom wód gruntowych. Zdarza się również, że tereny na mapie są zaznaczone wprost jako tereny zalewowe, ale mimo to ceny utrzymują się na wysokim poziomie, bo prędzej czy później i tak znajdzie się chętny.

Wsi spokojna, wsi wesoła

Działki, które jeszcze przed pandemią nie cieszyły się zainteresowaniem, teraz są rozchwytywane. To tereny na uboczach, blisko lasu. Wiele osób przestało jeździć do biur, więc to, co wcześniej było wadą, czyli kłopoty z komunikacją, teraz stały się atutem, jak bliskość natury. Jak mówi rzeczoznawczyni, ciągle widać także wzrost cen.

– Skoczyły ceny nawet najmniej atrakcyjnych działek, których jeszcze jakiś czas temu nikt by nie kupił. Teraz można przyjąć, że działka, która rok temu kosztowała 40 zł za metr, dziś kosztuje 50 zł i więcej. Im ładniejsze i bardziej atrakcyjne działki, tym skok jest większy - mówi.

Wzrost cen odnotował także portal zajmujący się sprzedażą nieruchomości, OtoDom. Rok do roku, ceny w kraju wzrosły o 17,6 proc, a na przestrzeni dwóch lat o 25 proc. Średnia cena działki budowlanej w maju 2022 roku wyniosła 233 zł/m2. W maju 2021 było to 198 zł a w 2020 roku 186 zł.

A co znajdziemy wśród najtańszych działek na popularnych portalach ogłoszeniowych? Jest tego sporo. Dużo działek w cenie poniżej 100 zł za metr jest w miejscowościach w centralnej Polsce. Często na terenach wsi jest sporo zabudowy po PGR-ach. Zwykle brakuje też w pobliżu nawet podstawowej infrastruktury, czyli sklepu czy szkoły. Nie ma chodników ani sensownej komunikacji. Często działki są także nieuzbrojone, a doprowadzenie prądu czy wody wiąże się z dużym kosztem.

Nadal są perełki

Zdarzają się jednak także perełki. Jeszcze kilka tygodni temu dostępne były także działki obok Obornik Śląskich, które właściciel sprzedawał w cenie 70 zł za metr kwadratowy. Malowniczo położone, nieopodal lasu. Rok temu można było je kupić po 40 zł za metr kwadratowy. Niska cena wynikała z tego, że teren był w trakcie podziału geodezyjnego, co sprawiało, że nie można było dokładnie oszacować, kiedy dojdzie do podpisania aktów kupna i sprzedaży. Dziś, kiedy podział jest już dokonany, zostały dwie.

Jak tłumaczyła wówczas pośredniczka, nie bez znaczenia była także niewielka odległość od kolei - ok. 200 metrów, a także podwyższony poziom wód gruntowych.

Czytaj także: Utknęli w mieszkaniach po covidzie. "Przeprowadziłbym się, ale ceny na rynku stanęły na głowie"

To jednak nadal było ceną wyjątkowo atrakcyjną, zwłaszcza dla kogoś, kto chce ulokować pieniądze. Sprzedawane działki docelowo mają tworzyć osiedle, więc najwięcej pracy i pieniędzy będą musieli włożyć wszyscy, którzy będą chcieli wybudować się jako pierwsi. To oni będą musieli pociągnąć media z drogi głównej, czy doprowadzić wodę. Im dłużej poczeka się z inwestycją w takim miejscu, tym korzystniej ona wyjdzie.

Ukryte (pod ziemią) koszty

Na portalach nie brakuje także dziwnych ofert, w tym wiele wyjątkowych. Sporo jest na przykład działek mikroskopijnych. Działkę budowlaną wielkości 21 m2, w cenie 71 zł za m2 możemy kupić w Krośnie Odrzańskim, a za jedyne 25 zł za metr kwadratowy, znajdziemy na przykład 216-metrową działkę w miejscowości Łukawiec, która ma kształt bardzo wąskiego prostokąta. Działkę, dodatkowo, przecinają także instalacje.

Jak mówi rzeczoznawczyni, na to również warto zwrócić uwagę.

- Z doświadczenia wiem, że na wartość działki zwykle nie wpływają takie kwestie, jak na przykład położenie na działce rowów melioracyjnych, chyba że przebiegają one przez działkę w sposób, który uniemożliwia zabudowę. To jednak częściej tyczy się instalacji. Jeśli więc znajdziemy tanią działkę, zdecydowanie trzeba sprawdzić takie kwestie, jak co jest pod powierzchnią, to czy kamienie graniczne, które są wkopane, pokrywają się z tym co na mapie, a także czy pod zmienią nie mamy zbiornika wód podziemnych - słyszymy.

Czytaj także: Mają ponad 30 lat i mówią, że są oszukanym pokoleniem. "Dostaliśmy mniej szans od innych"

Ekspertyza geologiczna pomoże też w sprawdzeniu jaki faktycznie jest poziom wód gruntowych i czy pod powierzchnią nie znajdziemy na przykład piasku, który utrudni budowę. To jedna z rzeczy, na której klienci zwykle chcą zaoszczędzić, tymczasem to ona może uchronić przed dodatkowymi kosztami, które będziemy musieli ponieść, jeśli będziemy chcieli się wybudować.

Miejscowy plan to podstawa

Eksperci zaznaczają – jeśli w ogłoszeniu działka figuruje jako działka budowlana, niekoniecznie musi oznaczać to w praktyce. Pierwsze zatem, co należy sprawdzić, jeśli już znaleźliśmy ziemię, to to, co mamy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy faktycznie jest to zabudowa jedno lub wielorodzinna i co zaplanowano na działkach sąsiednich.

To szczególnie ważne w przypadku kupna działek w szczerym polu, a to właśnie takie, zwykle są najtańsze. Może się zdarzyć, że działka budowlana sąsiaduje, na przykład ze strefą przemysłową, a za kilka lat, za płotem naszego jednorodzinnego domku, stanie fabryka.

Pomijając duże miasta, w których sytuacja z MPZP może radykalnie się zmienić, raz uchwalone miejscowe plany w małych miejscowościach, zwykle się nie zmieniają. Również wnioski o ewentualne korekty są zwykle nieuznawane. Jeśli więc komuś przytrafi się przypadkowe kupienie działki pod usługi, prawdopodobieństwo, że będzie można zmienić jej przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, raczej będzie niewielkie.

Inaczej ma się sytuacja, gdy dla danej działki nie uchwalono miejscowego planu. Wówczas o tym, czy na danym terenie może zostać zbudowany dom, decyduje gmina. Z takim pytaniem jednak należy również zgłosić się do gminy wcześniej, jeszcze zanim podejmiemy decyzję o kupnie.

Czytaj także: "Włożyłam wszystkie oszczędności życia". Opozda pochwaliła się kupnem mieszkania

Kosztów, paradoksalnie, oszczędzić może także pomoc sprawdzonego i doświadczonego pośrednika w sprzedaży nieruchomościami. Choć zwykle korzystają z nich ci, którzy nieruchomość chcą sprzedać, to ich pomoc podczas kupna może być nieoceniona.

To oni wiedzą co, jak i gdzie sprawdzić, znają procedury i mogą polecić rozwiązania, których nie biorą pod uwagę osoby spoza branży.

I jeśli faktycznie myślimy o budowie, warto wziąć pod uwagę także ciągle rosnące ceny materiałów i koszty oraz dostępność ekip. Oczekiwanie na fachowców to często już nie miesiące, a lata, a wielotygodniowe opóźnienia podczas stawiania domu, są normą. To także generuje dodatkowe koszty, na przykład związane z wynajmem mieszkania w okresie trwania budowy.

Może się więc ostatecznie okazać, że kupno drogiego mieszkania, wyjdzie taniej, niż budowa taniego domu na taniej działce.