"Zdolność kredytowa spadła mi z 400 do 59 tys. zł". Na razie pożegnaj się z wymarzonym mieszkaniem
Jeśli liczyłeś, że czasy pandemii to idealny moment na okazyjne kupno mieszkania, mam dla ciebie złą wiadomość. Powiedzieć, że banki zaczęły ostrożnie udzielać kredytów hipotecznych, to jak nic nie powiedzieć. Przez koronawirusa zmieniły się sposoby wyliczania zdolności kredytowej do tego stopnia, że momentami nie wiadomo, czy się śmiać, czy płakać.
Przykład nr 1: Klient wyliczał sobie 1,5 roku temu zdolność kredytową w swoim banku. Wtedy wynosiła ona równo 400 tys. złotych, co pozwalało mu śmiało myśleć o kupieniu mieszkania w Warszawie, doliczając do tego wkład własny. Gdy dzisiaj poprosił o wyliczenie zdolności kredytowej w tym samym banku, przez tę samą osobę, okazało się, że spadła ona na łeb na szyję. I to delikatnie mówiąc.
Co ważne, w tym czasie nie zwiększyły się jego inne zobowiązania finansowe. Symulacja była przeprowadzana dla dochodów nawet nieco większych niż poprzednio. W teorii powinna być więc taka sama lub delikatnie większa. Realia? W banku usłyszał, że dziś jego zdolność kredytowa wynosi... 59. tysięcy złotych. Tak, dobrze widzicie. 341 tysięcy złotych mniej niż poprzednio.
Do słuchawki tylko parsknął, a w odpowiedzi od swojej opiekunki usłyszał: – Ja wiem, jak to wygląda, ale przez sytuację z koronawirusem całkowicie pozmieniały się zasady i analitycy dużo ostrożniej to wyliczają.
Przykład 2: Klient posiada już kredyt w banku, który wziął kilka lat temu. Do spłaty pozostało mu jeszcze 450 tys. złotych, ale rozważa sprzedaż tego mieszkania, bo może zrobić to w atrakcyjnej cenie i nadpłatę kredytu. Chce zrobić to po to, by to, co mu zostanie, wrzucić na wkład własny i kupić sobie większe mieszkanie. Jak myślicie, ile wynosi jego zdolność kredytowa przy praktycznie identycznych dochodach i zobowiązaniach finansowych, jak w momencie brania kredytu?
Dziś to zaledwie 350 tys. złotych. Tak, dobrze widzicie. Dzisiaj bank jest gotów mu dać o 100 tys. złotych mniej kredytu hipotecznego niż... klient jeszcze u nich zalega.
Bolesne i brutalne, ale niestety musimy się na jakiś czas do tego przyzwyczaić. Jeśli myślałeś, że w okresie pandemii masz szansę atrakcyjnie kupić mieszkanie w kredycie, swoje plany powinieneś zawiesić na kołku. Chyba że masz sporo gotówki.
Koronawirus a kredyt hipoteczny
Koronawirus zmienił podejście większości banków do polityki udzielania kredytów hipotecznych. Musicie wiedzieć, że zmieniło się praktycznie wszystko. – Banki zaczęły podnosić marże kredytowe oraz wymagać większego wkładu własnego. Dodatkowo część banków wykluczyło dochody z działalności gospodarczej i wytypowały branże podwyższonego ryzyka, które najbardziej ucierpią na aktualnej sytuacji – mówi naTemat Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Gold Finance.Nasz rozmówca woli nie oceniać tych konkretnych przypadków ze względu na ogrom czynników, które wpływają na zdolność kredytową każdego klienta. Zwraca jednak uwagę, że jak co kraj to obyczaj, tak co bank to inne kryteria, dlatego w innym banku ta zdolność może być już zupełnie inna.
Po oficjalnym ogłoszeniu pandemii i kolejnych obostrzeniach wprowadzanych w kraju Polacy odpuścili sobie myślenie o kredytach hipotecznych. Na głowie pojawiły się inne problemy, a nowe mieszkanie (zwłaszcza w kredycie) niestety nie jest pierwszą potrzebą w takiej sytuacji. Statystyki Gold Finance pokazują, że spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi nastąpił już pod koniec marca.
Andrzej Łukaszewski zwraca jednak uwagę także na inny powód tego stanu rzeczy. – Wynikało to z tego, że wszyscy pozostali w swoich domach, więc trudno było im obejrzeć nieruchomości, które by chcieli kupić. Skoro nie mogli ich kupić, to nie potrzebowali kredytu hipotecznego – tłumaczy.
Nowe kryteria do zdolności kredytowej
Udało nam się potwierdzić oficjalnie, że banki faktycznie obserwują u siebie mniejsze zainteresowanie kredytami. Potwierdzają to w rozmowie z nami zarówno przedstawiciele PKO BP, jak i Millenium. Polacy boją się podejmować tego typu decyzji w sytuacji, gdy rozwój pandemii jest nieprzewidywalny.Banki nazywają to delikatnie "dostosowaniem polityki kredytowej do sytuacji rynkowej". W praktyce na chwilę obecną nie ma mowy o niskim wkładzie własnym na poziomie 10 procent, a sama wysokość udzielonego kredytu też będzie surowo oceniana.
– Od 1 kwietnia wprowadziliśmy zmiany polegające na odstąpieniu od finansowania transakcji, w których występować będzie konieczność kredytowania wkładu własnego. W rezultacie maksymalny dopuszczalny poziom wskaźnika LTV zostaje obniżony z 90 proc. do 80 proc. Oznacza to, że minimalny, obligatoryjny wkład własny zostaje podwyższony z 10 do 20 proc.. Bank zwiększył wymagania co do wkładu własnego również z uwagi na występującą niepewność co do wpływu aktualnej sytuacji na rynek nieruchomości – mówi Iwona Radomska, ekspertka PKO BP.
– Banki zmieniają już wymagania w zakresie potwierdzenia stabilności źródeł dochodu, obniżają też wskaźnik maksymalnego LTV. Bank Millennium dostosował już swoje podejście dla wybranych grup kredytów. Na bieżąco reagujemy na zmiany, a każda aplikacja analizowana jest indywidualnie – wyjaśnia Tomasz Pol, dyrektor Departamentu Marketingu Bankowości Detalicznej w Banku Millennium.
Co po pandemii?
Zmiany wynikają także z faktu, że w dłuższej perspektywie trudno przewidzieć sytuację gospodarczą w kraju, a w konsekwencji sytuację ekonomiczno-finansową klientów. Między innymi dlatego dziś trudniej dostać także kredyt na przysłowiową "dziurę w ziemi" ze względu na to ryzyko i niepewność. Bezpieczniej (i dla klienta, i dla banku) będzie po prostu z mieszkaniami, które już fizycznie stoją.
Sytuacja jest jednak dynamiczna. Tomasz Pol wskazuje czynniki, które będą istotne w kolejnych miesiącach. To sytuacja na rynku pracy (rosnące bezrobocie, zmiana wynagrodzeń, przejściowe problemy wybranych branż), sytuacja na rynku nieruchomości (możliwy spadek cen nieruchomości), ogólna sytuacja gospodarcza, a także oczekiwania w stosunku do tempa powrotu do sytuacji gospodarczej sprzed pandemii.Dlatego też bank zdecydował się na niezbędne zmiany w prowadzonej polityce kredytowej zmierzające do ograniczenia potencjalnego ryzyka. Bank ocenia zdolność kredytową indywidualnie, uwzględniając sytuacje: finansową klienta i gospodarczą w kraju. Ocena ryzyka kredytowego jest spersonalizowana, niezależna dla każdego wniosku kredytowego.
Czy mieszkania będą tańsze?
Skoro dużo trudniej dostać dziś kredyt, mieszkań będzie sprzedawało się mniej. Czy to znaczy, że za jakiś czas czeka nas spadek cen, które dziś są rekordowo wysokie? Deweloperzy będą musieli pozbywać się tego, co już powstało. A mają z czego ciąć, średnia marża na mieszkaniu wynosi u nich ok. 25 procent.
Nie możemy wykluczyć takiej sytuacji. Ekspert finansowy Andrzej Łukaszewski zwraca uwagę, że równie prawdopodobny scenariusz jest taki, że ceny nieruchomości spadną i nagle wszyscy zabiorą się za ich kupowanie. Pytanie, jak wtedy będzie wyglądało podejście banków. Nikt nie wie jak długo aktualna sytuacja będzie się utrzymywać i jak długo banki będą prowadziły taką politykę kredytową jak dzisiaj.
– Zauważmy, że okresowe korekty cen na rynku nieruchomości są nieodłącznym elementem cyklu koniunkturalnego. Gdyby nie było koronawirusa, to nie możemy wykluczyć, że korekta cen nieruchomości i tak by nastąpiła. Na razie nie obserwujemy wyraźnego spadku cen i to w szczególności na rynku pierwotnym – kwituje.
Z analiz Metrohouse i Gold Finance wynika, że średnia kwota udzielanego kredytu hipotecznego rośnie z kwartału na kwartał. Aktualna średnia wielkość kredytu w Warszawie to ok. 411 tys. zł., w pięciu największych miastach to ok. 355 tys., a w pozostałych miastach to 270 tys. zł.
Wnioski? Niestety smutne. Jeśli do tej pory nie było stać cię na mieszkanie, teraz na pewno nie stać cię na nie jeszcze bardziej. Uzyskanie kredytu nie jest niemożliwe, ale stało się dużo trudniejsze. Niezależnie od tego, czy swoje "M" chcecie kupić za gotówkę lub w kredycie, warto obserwować sytuację, bo na przestrzeni miesięcy może się wyraźnie zmienić.