Tego nie tłumaczy nawet inflacja. Aż trudno uwierzyć, jak drożeją mieszkania w Trójmieście
Od kilku lat można śledzić regularne wzrosty cen mieszkań w Trójmieście. W 2021 roku nie było inaczej, a ceny mieszkań znów wyznaczały nowe granice. Wartym zaznaczenia jest fakt, że był to rok, w którym zanotowano również wzrost ilości nowych mieszkań oddanych do użytku. Mimo to ceny poszły mocno w górę. Nie zraziło to jednak kupujących, gdyż w ubiegłym roku odnotowano większą sprzedaż nieruchomości. Skąd taki popyt na mieszkania nad morzem i jakie są prognozy na 2022?
Rekordowe ceny mieszkań w Trójmieście
Nie da się ukryć, że w 2021 roku ceny mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, poszybowały do góry. Opierając się na "Barometrze Cen" portalu Trójmiasto.pl widać, że średnia cen mieszkań zamieszczonych na tym portalu osiągnęła kolejny rekord.Potwierdza to również raport Narodowego Banku Polskiego, który tworzony jest na podstawie danych od pośredników mieszkaniowych i deweloperów. Wynika z nich, że porównując trzeci kwartał 2020 roku z trzecim kwartałem 2021 roku można zanotować wzrosty cen mieszkań w Gdańsku o nieco ponad 10 proc. i w Gdyni niemal o 18 proc.!
Skąd tak duże wzrosty cen mieszkań w Trójmieście?
Trójmiasto wyróżnia się na tle kraju, choć w innych dużych miastach również widać wzrosty cen, co jest spowodowane m.in. inflacją czy podnoszeniem stóp procentowych. Oczywiście inflacja dotyczy wszystkich miast w Polsce, jednak poza Trójmiastem wzrosty cen nie są aż tak drastyczne.Skąd więc bierze się taka popularność Trójmiasta? Piotr Sas-Bojarski, właściciel Noble Nieruchomości, zwraca uwagę na atrakcyjność lokalizacji. – To jest naprawdę fajne miejsce do życia – dużo zieleni, zatoka, blisko nad morze i na Kaszuby.
Rozwijający się biznes, dobra infrastruktura
– Z drugiej strony tutaj od zawsze dobrze rozwija się biznes ze względu choćby na połączenia ze światem – lotnisko, promy, dobre połączenie drogowe ze stolicą, jak również komunikacja lotnicza z zachodnimi i północnymi sąsiadami – dodaje.To głównie z tego względu tak chętnie swoje oddziały w Trójmieście otwierają kolejne polskie i zagraniczne firmy, co z kolei przyciąga też kolejnych potencjalnych chętnych na zakup mieszkania.
Nie należy zapominać, że Trójmiasto to również miejsce niezwykle popularne wśród studentów i turystów. Dagmara Lewandowska-Dziędziel, właścicielka agencji DL Estate, zwraca także uwagę na aspekty zdrowotne i fakt, że część kupujących wybiera Trójmiasto również ze względu na niski poziom stężenia smogu.
Warszawiacy chętnie kupują mieszkania nad morzem
Ze względu na atrakcyjność Trójmiasta to właśnie tu ceny idą w górę szybciej niż w pozostałych regionach. Jednak warto jest też sprawdzić, kto je kupuje? Ekspertka z DL Estate często spotyka się z klientami z Warszawy oraz zagranicznymi inwestorami. – Myślę, że ceny w stosunku do Warszawy i tak są atrakcyjne – twierdzi.Czy mieszkańcy ze stolicy się tu przeprowadzają? Zdaniem ekspertki to mały procent osób. – Dla inwestorów z Warszawy to głowinie lokata pieniędzy i drugi lub kolejny dom – twierdzi.
Podobnego zdania jest Piotr Sas-Bojarski z Noble Nieruchomości, który mówi: – Widać, że mieszkańcy Warszawy to spora grupa kupujących nieruchomości w konkretnych, prestiżowych lokalizacjach Trójmiasta. Jednak z pewnością nie są to osoby, które by się tutaj przeprowadzały na stałe – myślę, że kierują się celami inwestycyjnymi, przy okazji traktując to jako miejsce na wypady nad morze po sezonie. Trzeba też jasno powiedzieć, że ich udział w rynku nie ma znaczącego wpływu na kształtowanie się cen nieruchomości w całym Trójmieście.
Co ciekawe, wśród Warszawiaków popularne są nie tylko mieszkania w samym Trójmieście, ale również domy na jego obrzeżach. – Mieszkańcy Warszawy również chętnie kupują domy, ale to już nie jest ścisłe Trójmiasto, a raczej jego turystyczno-sielskie okolice – mówi Piotr Sas-Bojarski.
Trójmiasto modne wśród Skandynawów
Jednak okazuje się, że Warszawiacy to nie jedyni chętni do inwestycji w Trójmieście.– Bardzo dużo jest inwestorów zagranicznych, gdzie dla nich te ceny w przeliczeniu na Euro nie są tak wysokie – mówi właścicielka DL Estate.
Temat zakupów mieszkań przez Skandynawów bardziej analizuje Marceli Szewczuk, prezes firmy CityKeys specjalizującej się w zakupach inwestycyjnych, remontach pod kątem najmu i w zarządzaniu najmem. Przypomina on sytuację, gdy szwedzki fundusz wykupił dwa całe bloki powstające na gdańskiej Zaspie jeszcze zanim te zostały wybudowane.
– Bardzo często spotykam się z historiami, w których ktoś sprzedał mieszkanie po cenie wyższej niż rynkowa np. Szwedom. Trójmiasto jest dla nich bardzo atrakcyjnym regionem, który jednocześnie leży relatywnie blisko. Ceny, nawet zawyżone, wciąż są dla nich atrakcyjne – mówi.
Czy więc Inwestycja w Trójmieście zawsze jest dobra?
Wydawać by się mogło, że jeśli ceny mieszkań w Trójmieście ciągle rosną, to taki zakup jest pewną inwestycją. Jednak warto tutaj zwrócić uwagę na kilka czynników.– Ceny aktywów (w tym mieszkań) w ostatnich latach rosną przede wszystkim ze względu na galopujący, szczególnie od początku pandemii, dodruk środka płatniczego i powodowaną tym inflację. Rynek zalewają kolejne złotówki. Im jest ich więcej, tym niższa jest ich siła nabywcza. Tym samym ceny prawdziwych aktywów, a takimi są nieruchomości, faktycznie idą w górę – ale trzeba odróżnić wzrost ceny od wzrostu wartości nieruchomości. To często dwa różne aspekty – mówi Marceli Szewczuk. .
Co to oznacza? – Żeby sprawdzić, czy faktycznie aktywo zyskało na wartości, należałoby porównać jego cenę parami ze złotem, srebrem czy surowcami, jak chociażby ropa naftowa. Dopiero takie porównanie w odpowiedniej perspektywie czasu pozwoliłyby wskazać, czy wartość nieruchomości wzrosła, czy może był to tylko efekt słabnącego środka płatniczego i wzrostu cen nominalnych wszystkich aktywów razem. Nieprecyzyjnym więc jest utarte stwierdzenie, że wartość nieruchomości w dłuższej perspektywie czasu zawsze rośnie. Najczęściej nieubłagalnie rośnie cena, ale na faktyczną wartość wpływ ma o wiele więcej czynników. Na szczęście w tak interesującym pod wieloma względami rejonie, jakim jest Trójmiasto, szansa, by prawdziwa wartość nieruchomości zmalała, jest raczej niewielka. Pod warunkiem, że zakupu dokonuje się po uprzednim zbadaniu rynku i z tzw. chłodną głową, a nie pod wpływem emocji – kontynuuje prezes CityKeys.
Warto też zwrócić uwagę na to, jak duży jest trójmiejski rynek. – Rynek w Trójmieście nie jest jednolity i o ile nieruchomości w tzw. dobrych lokalizacjach zyskały więcej na cenie, to są dzielnice w Trójmieście, gdzie na fali entuzjazmu związanego z doniesieniami medialnymi właścicielom trudno znaleźć nabywców chętnych płacić wygórowane kwoty – dodaje Piotr Sas-Bojarski z Noble Nieruchomości.
Co przyniesie 2022?
– Bez wątpienia to będzie bardzo ciekawy rok na rynku nieruchomości – mówi Piotr Sas-Bojarski. Wyrokowanie jednak, co może się wydarzyć w 2022, przyrównuje do wróżenia ze szklanej kuli.– W tej chwili na rynek wpływa bardzo dużo elementów: inflacja (wzrost cen materiałów i kosztów pracy), stopy procentowe, które pociągają za sobą obniżenie zdolności kredytowych, ilość pieniądza w bankach, których właściciele będą chętni zainwestować w tej chwili w nieruchomości, a nie np. w złoto lub walutę – tłumaczy, jednak wypowiedź kończy jednak optymistycznym stwierdzeniem, że "na ilość pracy nie będziemy narzekać".
Dagmara Lewandowska-Dziędziel również uważa, że zainteresowanie mieszkaniami w Trójmieście raczej nie powinno zmaleć. – Warto dodać, że duża część klientów w Trójmieście jest gotówkowa – podkreśla.
Właścicielka DL Estate zwraca jednak uwagę, iż wzrost stóp procentowych może być problematyczny dla tych, którzy wspomagają się kredytem przy kupnie. Mogą oni chwilowo wstrzymać się z decyzją o zakupie z uwagi brak zdolności kredytowej lub zbyt wysokimi kosztami kredytu, co może oznaczać, że rynek najmu nieco się ożywi.
Czy to wciąż dobry moment na zakup mieszkania?
Marceli z CityKeys wspomina stare branżowe porzekadło, że "najlepszy moment na zakup nieruchomości był wczoraj". Jest w tym stwierdzeniu jednak sporo racji, bo wiele wskazuje na to, że ceny (szczególnie w dobrych lokalizacjach) nie będą maleć.– Uważam, że zawsze jest dobry moment na kupowanie nieruchomości, trzeba tylko znaleźć odpowiednią nieruchomość i wynegocjować odpowiednie warunki zakupu – komentuje Piotr Sas-Bojarski z Noble Nieruchomości.
Dla siebie, czy pod inwestycję?
Warto tu jednak rozróżnić kwestię przeznaczenia kupowanej nieruchomości.– Zupełnie inaczej podchodzimy do zakupu nieruchomości na cele mieszkaniowe, a inaczej przy nieruchomościach kupowanych na cele inwestycyjne – mówi właściciel Noble Nieruchomości. – Kupując mieszkanie dla siebie nie patrzymy na ceny nieruchomości, tzn. na to, czy one urosną, czy spadną, bo dla kupującego zyskiem jest zmiana nieruchomości i realizacja marzeń, a przecież nie chcemy, żeby upatrzona nieruchomość nam uciekła.
Inaczej sprawa ma się jednak przy zakupie mieszkań jako inwestycji, bo tu zdaniem właściciela Noble Nieruchomości nie marzenia, a właśnie cyfry będą odgrywać najważniejszą rolę.
– Poza ceną, kosztami remontu analizujemy takie elementy jak dochód, który możemy uzyskać np. z najmu, ale też należy patrzeć, jaka jest alternatywa dla gotówki, którą chcemy zainwestować, bo jeśli pieniądze mają leżeć na koncie, to będą w najbliższym czasie tracić na wartości, jeśli nie znajdziemy alternatywnego sposobu inwestycji – kończy.