Niektórzy czekają na krach na tym rynku jak na zbawienie. Ale w tym roku nic się nie zmieni – chyba że na gorsze

Mieszkania w Polsce powstają na potęgę. Powstaje pytanie, czy nie grozi nam kolejny krach na rynku nieruchomości. Fot. Jakub Włodek / Agencja Gazeta

Pamiętacie, jak szybowały ceny mieszkań dokładnie dekadę temu? Po wejściu Polski do Unii Europejskiej ceny mieszkań tak szybko zaczęły rosnąć, że krach był nieuchronny. Przyszedł dokładnie dziesięć lat temu. Dzisiaj ceny znowu szybko rosną, ale na podobny spadek na razie nie ma co liczyć. W 2018 roku mieszkania jeśli już zmienią ceny, to najpewniej... znowu podrożeją.

Aż trudno sobie wyobrazić dzisiaj, ale w jeszcze w 2003 roku w Warszawie można było kupić mieszkanie z dwa i pół tysiąca za metr. W tamtych czasach mieszkania Polacy kupowali głównie za oszczędności – i stąd ich niska cena. W kolejnych latach Polacy przekonali się jednak do kredytu, który dzięki spadającym stopom procentowym stał się zwyczajnie tańszy.

Zwiększenie popytu błyskawicznie wywołało wzrost cen. A ponieważ pokutowało przekonanie, że mieszkania będą drożeć już zawsze, banki chętnie udzielały kredytów. Dzisiaj, żeby kupić mieszkanie, trzeba zabezpieczyć wkład własny. Wtedy zdarzały się kredyty nawet na ponad 100 proc. wartości lokalu – bo w końcu trzeba go za coś wykończyć.

Hossa trwała do lat 2007-2008. Czyli mniej więcej do czasu, kiedy zaczął się kryzys finansowy. Banki zaczęły się bardziej przyglądać ludziom, którzy chcą kredyt. Skończyły się też kredyty na 100 proc. Albo i więcej. To spowodowało spadek popytu, który z kolei poskutkował spadkiem cen nieruchomości. Spadek cen z kolei obniżył chęć banków do udzielania kredytów, a to spowodowało… znowu spadek popytu. Spirala.

Historia lubi się powtarzać
Od tamtej pory rynek teoretycznie się ucywilizował. Funkcjonują programy wsparcia dla kupujących (Rodzina na Swoim, Mieszkanie dla Młodych, teraz Mieszkanie+), ponadto od każdego klienta wymaga się wkładu własnego w wysokości 20 proc. ceny nieruchomości. Teoretycznie ma to bronić banki przed klientami, którzy nie będą w stanie spłacić swoich zobowiązań.

Tyle tylko, że mieszkania... znowu drożeją. Systematycznie, powoli, ale od wielu lat. Sam swoje mieszkanie w Warszawie kupiłem (a raczej podpisałem umowę, z której wynikało, że fragment ówczesnej dziury w ziemi będzie mój) w 2015 roku. 52 metry, trzy niewielkie pokoje na czwartym z pięciu pięter. Za metr zapłaciłem wtedy około 7100 złotych. Tzn zapłaciłem mniej, bo miałem dopłatę z Mieszkania dla Młodych, ale tyle chciał deweloper.

I teraz, po kilku latach, mam dobre porównanie, bo na moją ulicę wprowadziło się jeszcze dwóch moich znajomych. Jeden z nich kilka miesięcy po mnie – do innej inwestycji, ale cena była praktycznie ta sama. Również zapłacił 7100 złotych za metr. Jego mieszkanie jest o kilka metrów większe, a większe mieszkania w przeliczeniu na metr zawsze są tańsze. Ale z drugiej strony mieszka też wyżej – a im wyżej tym drożej.

Teraz na mieszkanie czeka kolejny mój znajomy. Kupił je w zeszłym roku i to dość blisko mnie – bo dosłownie po... drugiej stronie ulicy. – Mamy sześćdziesiąt metrów powierzchni użytkowej. Z miejscem postojowym łączna cena to 585 tysięcy złotych – mówi mi Mateusz. I to po rabacie. – Gdybyśmy nie wzięli garażu, pewnie nie byłoby rabatu albo byłby mniejszy, więc możesz sobie policzyć, że bez garażu cena byłaby podobna – dodaje.

Za metr daje to… 9700 złotych. Raptem dwa lata później, po drugiej stronie ulicy, na szóstym piętrze. Mateusz dodaje jednak, że z racji nietypowej architektury budynku będzie miał dostępny potężny taras, bo aż sześćdziesięciometrowy. To on podbił cenę. Ale od razu wspomina kulisy negocjacji z deweloperem. – Z mniejszym balkonem zamknęlibyśmy się w okolicy 8-8,5 tysiąca za metr. Ale to przecież okazja. W Warszawie są deweloperzy, którzy twierdzą, że 13 tysięcy złotych za metr to "umiarkowana cena". "Warszawka" i tak kupi.

Biznes kręci się w najlepsze
Ten wzrost cen bardzo dobrze widać w danych Narodowego Banku Polskiego. W największych polskich miastach – a szczególnie w Warszawie – deweloperzy powoli, ale konsekwentnie zbliżają się do poziomu cen z 2007 roku. Później ceny spadały do 2012 roku, a od tamtej pory konsekwentnie rosną. Choć nie tak szybko, jak w latach 2006-2007, co także widać na poniższym wykresie:

Fot. NBP

Co ciekawe, na razie nikogo te ceny specjalnie nie zniechęcają. To efekt w dużej mierze bardzo drugiego wynajmu, ale to inna historia. W każdym razie w 2017 roku ruszyła budowa aż 206 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych. To nowy rekord i do tego nie pobity o włos, a o aż 18,4 proc. W tym samym roku padł też inny rekord – jak wynika deweloperzy sprzedali (nie mylić z oddaniem klientowi) o 22 proc. więcej mieszkań rok do roku. Czyli prawie 80 tys. lokali. To podwojenie sprzedaży w ciągu ostatnich 4 lat – wynika z danych serwisu RynekPierwotny.pl. Już ponad rok temu pisaliśmy, że u deweloperów panuje rekordowy ruch, a niektórzy rezerwują po kilka mieszkań naraz.

Oczy otwiera też ten wykres. Według danych NBP obecnie mieszkania, które trafiają na rynek w największych polskich miastach, wyprzedają się w całości w trzy kwartały. Dlatego deweloperzy tak usilnie dostarczają na rynek coraz więcej lokali.

Fot. NBP

Żeby było zabawniej, najprawdopodobniej nieuchronny jest dalszy wzrost cen mieszkań, ponieważ coraz droższe są grunty, na których osiedla powstają. Co zresztą jest nieuniknione, bo w centrach miast i w ich pobliżu wolnych działek gwałtownie ubywa. Te, które są, muszą drożeć.

Według analityka Jarosława Jędrzyńskiego z RynekPierwotny.pl mieszkania w krótkim czasie mogą zdrożeń o 10-15 proc. A przecież już są drogie. W pewnym momencie mogą w końcu stać się po prostu za drogie. A kiedy spada popyt, a podaż jest gigantyczna, każdy wie, co może się stać z cenami.

Krach? Może za rok
Ale według specjalistów w tym roku nie ma co oczekiwać, że rynek się załamie – choć są i tacy, którzy wieszczą kolejny krach od lat. I co roku. – Istnieje duże prawdopodobieństwo, że w bieżącym roku zostanie odnotowany niewielki wzrost ofertowych i transakcyjnych cen nowych lokali. Będą temu sprzyjać dwa czynniki. Po pierwsze, wiele "tanich" ofert zostało wyprzedanych na początku roku w ramach finiszu programu MdM. Po drugie, można zauważyć zmianę polityki deweloperów, którzy w miejsce wyprzedanych mieszkań, wprowadzają do oferty nieco "droższe" propozycje – mówi w rozmowie z naTemat Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Z kolei sam program Mieszkanie+ rzeczywiście może wywrzeć wpływ na ceny mieszkań, ale dopiero… kiedyś. I to wcale nie jest pewne. – Krajowy Zasób Nieruchomości jako podmiot prowadzący regulowaną część programu Mieszkanie Plus na razie uzyskał wstępne porozumienie z samorządami w sprawie budowy około 5600 lokali. Te mieszkania powstaną w lokalizacjach, które nie są atrakcyjne dla deweloperów oraz większości nabywców lokali – zwraca uwagę Prajsnar. Więc po pierwsze złe lokalizacje, a po drugie 5600 mieszkań to kropla w morzu potrzeb.

Andrzej Prajsnar

Stosunek wielkości popytu i podaży na rynku pierwotnym można mierzyć przy pomocy czasu wyprzedaży oferty. To wskaźnik, który informuje, jak długo trwałaby wyprzedaż oferty deweloperów przy obecnym poziomie popytu i braku nowych inwestycji. Wskaźnik czasu wyprzedaży dotyczący sześciu największych rynków obecnie jest nieco niższy od optimum, które wynosi 4-5 kwartałów. Taka sytuacja wynika przede wszystkim z bardzo dobrej sprzedaży nowych lokali.

Tymczasem w tym roku mieszkania nadal będą się rozchodzić jak ciepłe bułeczki i to nawet jeśli jest ich bardzo dużo. – Jeżeli nie dojdzie do gwałtownego obniżenia popytu, np. w związku z jakimś szokiem gospodarczym, to nadwyżka podaży z pewnością nie będzie problemem deweloperów – kończy Prajsnar. Cytując klasyka: taniej to już było.