Ceny mieszkań przestały szaleć. Dziwne rzeczy dzieją się w Warszawie i Rzeszowie

Ceny mieszkań przez lata tylko rosły i rosły. W ostatnim czasie czuć jednak wyraźny powiew zmian. Nastroje Polaków odnośnie kupowania własnego "M" stawały się coraz bardziej pozytywne, a teraz otrzymaliśmy kolejny dobry prognostyk w postaci twardych danych rynkowych.

Najnowszy raport (stan na listopad 2025) przygotowany przez ekspertów Rankomat.pl i Rentier.io pokazuje, że średnia zmiana cen w 17 analizowanych miastach wyniosła zaledwie +1 proc. To znaczy, że rynek wyhamował, a kupujący mają w czym wybierać, bo dostępnych jest ponad 107 tys. aktywnych ofert.

"Sprzedający rzadziej próbują podnosić ceny – zmiany z miesiąca na miesiąc mieszczą się najczęściej w granicach plus minus 2 proc. Po uwzględnieniu inflacji realna cena metra kwadratowego jest dziś niższa niż przed rokiem" – podsumowuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

Ekspert zauważa też, że sytuacja na lokalnych rynkach jest coraz bardziej zróżnicowana. W jednych miastach ceny stają w miejscu lub maleją, a w innych powoli rosną. I to często w dość nieoczywistych miejscach.

Najdrożej jest oczywiście w Warszawie, ale zaskakujące może być to, że to właśnie stolica jest jednym miast, gdzie mieszkania zaczęły tanieć. Metr kwadratowy kosztuje tam blisko 17 tys. zł (i to najwyraźniej jest "cenowy sufit"), ale w ciągu roku (od października 204 do października 2025) potaniał aż o 4,6 proc.

Na drugim miejscu najdroższych miast jest Kraków (15,6 tys. zł/mkw.) oraz Gdańsk (14,5 tys. zł/mkw.). Po drugiej stronie tabeli mamy Radom, Sosnowiec i Częstochowę, gdzie za metr zapłacimy najmniej, bo około 7,5 tys. zł.

W tym roku (od grudnia 2024 do października 2025) mocno podrożał Rzeszów. Ceny skoczyły tam o 7,9 proc. (drugi najwyższy skok po Gdańsku, gdzie było to 12,2 proc.). Najbardziej atrakcyjne dla kupujących są Katowice: średnia stawka spadła tam aż o 12,5 proc. r/r. W Łodzi ceny również spadły, ale mniej, bo o ponad 4 proc.

Wraz z obniżkami stóp procentowych (w tym roku było ich już pięć) mocno spadły raty kredytów. W przypadku standardowego mieszkania o powierzchni 50 mkw. miesięczne zobowiązanie może być niższe nawet o 776 zł w porównaniu z końcem 2024 roku. Taką rekordową ulgę odczują mieszkańcy wspomnianych wyżej Katowic.

W Warszawie rata za taki sam metraż spadła średnio o 708 zł, a w Krakowie o 632 zł. W tym momencie w stolicy kredytobiorcy płacą średnio 4708 zł miesięcznie, a jeszcze pod koniec 2024 roku było to 5416 zł. Najtaniej pod tym względem jest jednak w Częstochowie, gdzie średnia rata to "tylko" 2055 zł miesięcznie.