Na flipie mieszkaniowym w kilka miesięcy zarobisz duże pieniądze. Brzmi jak clickbait, ale z tego można żyć
Masz swoje mieszkanie? Być może zauważyłeś po latach, że jego wartość wcale nie spadła, jak używanego samochodu, a wręcz wzrosła – zwłaszcza po remoncie. Właśnie ten mechanizm wykorzystują osoby, które decydują się na tzw. flip mieszkaniowy. A jeśli będziesz wystarczająco obrotny, będziesz w stanie z flippingu utrzymać się. Z drugiej strony nie brakuje takich, którzy w ten sposób utopili swoje oszczędności.
– Zaprosiłem kumpla-fotografa, który zrobił fajne zdjęcia. Okazało się, że dosyć szybko ktoś chciał to mieszkanie kupić. A ja pomyślałem, że to niezła sprawa. Zarobiłem porządne pieniądze. Więc kupiłem kolejne mieszkanie i pomyślałem, że teraz też tak może będzie – wspomina. I tak zaczęła się jego przygoda z flippingiem.
Termin pochodzi z amerykańskiego rynku nieruchomości. Oznacza – w największym skrócie – kupowanie nieruchomości po cenie niższej niż rynkowej i odsprzedawanie ich z zyskiem. Na zachodzie jest już właściwie powszechnie znany, teraz staje się coraz popularniejszy także w Polsce.
Co przyciąga ludzi do flippingu? To nie będzie żadne zaskoczenie, bo zysk. Ale zysk rozumiany inaczej niż przy tradycyjnym zakupie mieszkania na wynajem. To znaczy – w ten sposób flipping też funkcjonuje, ale powiedzmy sobie wprost: taka tradycyjna inwestycja jest mocno dyskusyjna pod względem rentowności. Ona oczywiście nadchodzi, ale dość... późno. Z tego powodu zakup we flip pod wynajem nie jest aż tak "efektowny".
Pół biedy, jeśli mieszkanie na wynajem kupujemy za gotówkę. Wtedy możemy sobie zapewnić stały, comiesięczny dopływ funduszy, które jednak w przeważającej części przypadków nie będą żadnym game-changerem w życiu. Ot, dodatkowe dwa tysiące miesięcznie na koncie. Realnie lepiej je mieć niż nie mieć, ale w ostateczności za roczny zarobek pojedziesz na luksusowe wakacje z rodziną. Albo rata na lepszy samochód. I tyle.
Natomiast jeśli mieszkanie na wynajem kupujesz na kredyt, sytuacja robi się już beznadziejna, bo zostaje ci różnica między ratą kredytu a ratą wynajmu. Realnie masz z tego tytułu pieniądze na kino i kolację z żoną, a po 30 latach, kiedy kredyt w końcu zostanie spłacony, z tą samą żoną i tak oddajesz mieszkanie waszemu dziecku. Ustawiłeś swoją rodzinę, brawo... Ale nie siebie. I to po jakim czasie.
Szybka kasa
Michał Hoffman, CEO VV Investments, firmy, która zajmuje się remontowaniem mieszkań i ponownym wprowadzaniem ich na rynek, przyznaje, że po prostu jest kilka modeli "biznesowych".
– Są modele kupowania mieszkań na wynajem krótkoterminowy, czyli na Booking czy Airbnb. Długoterminowy dla rodzin, które tam potem mieszkają całe życie. Jest model taniego zakupu, taniego remontu i... niby jak najdroższej sprzedaży, ale to się tak nie udaje. Sprzedaje się wtedy też dość tanio. Można też kupować drogo i sprzedawać drogo. Ja się wyspecjalizowałem właśnie w tym i celuję w kamienice.
Flip (jeśli jest udany) obliczony na szybką sprzedaż zapewnia zysk natychmiastowy. To znaczy natychmiastowy w realiach mieszkaniowych: nawet po kilku miesiącach. I nie ma tutaj znaczenia (przynajmniej większego) czy masz gotówkę czy… pieniądze banku. Czy kogokolwiek innego. Bo Michał, choć zaczął bez swoich pieniędzy, w banku nie był.
– Zajmuję się tym od półtora roku. Najpierw było tak, że byłem, w sumie jestem dalej właścicielem firmy remontowo-budowlanej, więc miałem w swoim ręku siły wykonawcze. Zacząłem szukać inwestorów. Chciałem kogoś przekonać, że jestem w stanie znaleźć mieszkanie, kupić je, wyremontować, sprzedać i jeszcze wszyscy na tym zarobią – opowiada.
I dodaje: – Było trochę rozmów, w końcu jeden inwestor mi zaufał, wszedł w to. Potem pojawili się kolejni i tak się to rozkręciło. W końcu musiałem założyć spółkę celową z tym pierwszym inwestorem. Ale zasadniczo robimy to co wcześniej. Doszliśmy jednak do etapu, w którym zajmujemy się kilkoma mieszkaniami naraz.
Mechanizm jest więc (w teorii) bardzo prosty. Wygląda mniej więcej tak:
1. Kupujesz mieszkanie po okazyjnej cenie.
2. Remontujesz je.
3. Sprzedajesz po cenie rynkowej lub nawet wyższej – w zależności od stopnia remontu.
Po drodze oczywiście unikasz miliona pułapek (o których za chwilę).
Fot. Marta Błażejowska / Agencja Gazeta
Aby jednak flip się udał, trzeba zrozumieć kilka złotych zasad. Ich lektura pozwoli wam jednocześnie lepiej zrozumieć samo zjawisko flippingu – reguły, którymi się rządzi.
Nie każde mieszkanie nadaje się na flip. Co z tego, że kupisz zaniedbane mieszkanie w centrum miasta, jeśli cały blok będzie zapuszczony. Możesz wyremontować takie mieszkanie dosłownie na wysoki połysk, ale to (raczej) nic nie da, jeśli sąsiedzi będą mieli odrapane drzwi, farba olejna na ścianach klatki schodowej będzie pamiętać Gierka, a ze zsypu na półpiętrze będą wyłazić karaluchy.TRZEBA SIĘ NACHODZIĆ
– Ja się kieruję tym, co jest za oknem. W mieszkaniu mogę zmienić wszystko, ale tam już nic. Jeżeli mieszkanie znajduje się w kamienicy na pierwszym piętrze, gdzie nigdy nie dociera słońce, gdzie latem przy otwartym czujemy, że sąsiad smaży cebulę na mielone, to mamy problem. Ale jeśli mamy niebo nad nami i mieszkanie jest ciche, bo nie od ulicy, to jest fajniej – tłumaczy Marek.
Z drugiej strony to samo fajne mieszkanie na czwartym piętrze może być niesprzedawalne. Powód? Brak windy. – Jeśli ktoś ma pieniądze na mieszkanie w kamienicy w centrum Warszawy, to z pewnością nie ma ochoty wchodzić na piechotę na czwarte piętro. W takich kamienicach szukam więc mieszkań do drugiego piętra, często frontowych – dodaje. Wtedy jednak ulica musi być spokojna, najlepiej szeroka, żeby sobie nie zaglądać z sąsiadami po drugiej strony ulicy do mieszkań.
Innymi słowy zanim kupisz jakieś mieszkanie pod flip, sprawdź dziesięć innych. Albo i dwadzieścia. A najlepiej pięćdziesiąt. Marek mówi wprost: – Dzisiaj oglądam tygodniowo dwa, trzy mieszkania, ale kupuję tak naprawdę co setne obejrzane mieszkanie.
Michał Hoffman poza mieszkaniem zwraca jeszcze uwagę na stan samego budynku. – Czy jest elewacja zrobiona, jeśli nie, to kiedy będzie. Klatka, remonty pionów, które piętro. Mieszkania na parterze sprzedaje się taniej, ale i kupuje się je taniej – opowiada.
I ma te same przemyślenia w kwestii windy. – Jeżeli jej nie ma, to kupuję do trzeciego piętra. Nie kupuję powyżej. Chociaż często nie kupuję nawet na trzecim, bo po prostu nie.
Kiedy pytam Marka, jak szuka okazji na rynku mieszkaniowym, odpowiada dość zaskakująco: że dzisiaj okazji już po prostu nie ma. Z drugiej strony podkreśla, że działa tylko w warszawskim Śródmieściu, co najwyżej na pograniczu Mokotowa.TRZEBA WIEDZIEĆ, CZEGO SZUKAJĄ LUDZIE
– Podaż tych mieszkań w kamienicach w dobrych budynkach, przy dobrych ulicach, jest tak mała, a tak dużo ludzi chce kupić, że okazji już nie ma – opowiada. Teoretycznie jednak warto kupić mieszkanie w jak najgorszym stanie. Wtedy można uzyskać więcej ze sprzedaży.
Sam remont też nie może być zrobiony na odwal się – przynajmniej w przypadku mieszkań w centrum stolicy. Bo jak pisałem wcześneij, flipperzy dzielą się na dwie grupy: tych, którzy tanio kupują i tanio sprzedają. I tych, którzy drogo kupują i drogo sprzedają. Bo nawet zrujnowane mieszkanie w centrum Warszawy będzie drogie. Klient na takie mieszkanie jest jednak kapryśny.
Marek jest w tej drugiej grupie. Na remoncie nigdy nie oszczędza. – Są oczywiście pokusy, ale ja się nimi nie kieruję. Ludzie, którzy chcą kupić mieszkanie w centrum Warszawy, mają pieniądze. Oni szukają czegoś unikalnego, najlepiej z epoki. Jeżeli nie ma przesłanek, żeby koniecznie wymieniać podłogę, to ja jej nie zmieniam. To że skrzypi, że jest nierówna, to nawet jest zaleta. Bo ta podłoga ma cechę dawnej kamienicy. Im więcej można zachować starych rzeczy, tym lepiej – opowiada.
Michał Hoffman też ma swoje triki. – Lubię kamienice na Muranowie, bo są powojenne. Nie dotyczą ich problemy z aferą reprywatyzacyjną, z roszczeniami. I jednak preferuję remonty w wysokim standardzie. Są lepsze materiały, drewniana podłoga, elementy sztukateryjne, lepsza kuchnia, fajniejsza łazienka. Przychodzi klient i jest efekt wow. Średnio sprzedaję mieszkania za 12,5-13 tysiąca za metr – przyznaje. Choć mieszkania też kupuje w cenie około 10 tysięcy za metr. Czasem uda mu się zejść niżej.Nie można oszczędzać na płytkach ceramicznych, na sprzętach kuchennych. To musi być dobre, bo później te mieszkania sprzedajesz po 15-16 tys. za metr. Klient nie wybaczy ci kafelków z Castoramy. Klient nie wybaczy kuchennych sprzętów najtańszej firmy. To się nie udaje.
– W tańszych mieszkaniach nie można zbytnio czarować. Łączyć pomieszczeń, przenosić ścian. Kiedy wchodzę do mieszkania sprawdzam, czy układ mieszkania pozwala na jego całkowitą zmianę. Ja stawiam na otwarte przestrzenie. Z trzech pokojów lubię zrobić dwa. Większy salon, większa sypialnia. Przestrzeń – dodaje.
Zanim kupisz mieszkanie na pierwszy flip (czytaj nie masz o tym zielonego pojęcia), umów się z rzeczoznawcą. Niech wyceni tę nieruchomość: przed remontem (abstrahując od ceny zakupu), i po remoncie. Przy okazji koszt samego remontu również. Będziesz wiedział, czego się spodziewać.NIE ZNASZ SIĘ SAM NA WSZYSTKIM
Takie mieszkanie jest w sam raz pod flip.•Fot. Cezary Aszkiełowicz / Agencja Gazeta
– Ludzie kompletnie nie wiedzą, a często robią to pierwszy raz, bo normalny człowiek kupuje mieszkanie może raz, może dwa, może trzy razy w życiu, jak ważny jest status prawny mieszkań w Warszawie. Wszystkie roszczenia to rzecz obłędnie istotna, a z której ludzie w ogóle nie zdają sobie sprawy. I to są trudne rzeczy. Czy dana kamienica figuruje w tym zestawieniu roszczeń czy nie – wyjaśnia Marek.
– Mam już na tyle wiedzę, że wiem gdzie zadzwonić, gdzie się dowiedzieć. Jeżeli figuruje taka nieruchomość na liście roszczeniowej, to trzeba się udać do ratusza albo do wspólnoty i zobaczyć, co oni na to mówią – dodaje.
Michał Hoffman: – Raz oglądałem kamienicę przy pl. Unii Lubelskiej. Miałem kupić tam aż siedem mieszkań, włożyłem w to mnóstwo pracy. W przeddzień ostatecznej decyzji sprawdziłem jednak stan prawny. Okazało się, że jest wpis komisji reprywatyzacyjnej. Kupić to można, ale sprzedać takich mieszkań już łatwo nie jest. Gdybym w to wszedł, dzisiaj miałbym problem.
Należy dokonać analizy prawnej, sprawdzić księgi budynku i gruntu. Dostaje się je od wspólnoty, nawet można z urzędu miasta. Trzeba zobaczyć, co jest w tych księgach. Jest też strona wszystkich adresów objętych działalnością komisji reprywatyzacyjnej.
Kwestia szczególnie istotna. Jeśli nie będziesz miał dobrej ekipy, to dużej kariery nie zrobisz. Skończy się tak, ze będziesz musiał po nich poprawiać inną ekipą albo na własną rękę. A we flippingu czas to pieniądz.ZADBAJ O EKIPĘ REMONTOWĄ
Zresztą zdobycie dobrej i zaufanej ekipy to w ogóle już niemal mission impossible. – Dzisiaj jest już trudno. Dla kogoś, kto wchodzi w ten biznes, albo chciałby działać z doskoku, to najtrudniejsza sfera. Dzisiaj generalnie ekip nie ma. Ja mam kontakt z ludźmi, którzy robią podobną robotę co ja. Dzwonimy do siebie, jak komuś zbraknie glazurnika czy kogoś. Jest pytanie, czy mam kogoś takiego wolnego na dwa czy trzy dni. Ja mówię że nie, ale w odpowiedzi słyszę, że cena nie gra roli – mówi Marek.
On sam na swoje szczęście ma już ekipy, z którymi współpracuje od lat. – Są sprawdzeni w boju. Oczywiście zawsze była ta pierwsza robota, ale dla nich ważna jest ciągłość pracy i żeby nie mieli dni wolnych. Przestojów. Ja im tak układam robotę, że jedną kończą, a zaczynaja drugą. Dla nich to jest wygodne – opowiada. No i w razie czego sam potrafi dużo. Z początku przecież sam remontował.
Fot. Rafał Mielnik / AG
– Są niedobory, ja też się z tym borykam. Jest dużo Ukraińców. Teraz Niemcy otwierają dla nich swój rynek. Spodziewamy się, że jakoś w przyszłym roku Ukraińcy tam pojadą. Jeśli dobrze pamiętam, to teraz brakuje ogólnie około dwustu tysięcy pracowników. A jak Niemcy uruchomią swój program, to będzie brakowało 700 tysięcy. No i wtedy będzie ciężko – przyznaje.
Flip mieszkaniowy stosuje się z rozmaitych pobudek. Niektórzy kupują mieszkania i sprzedają je tylko po to, żeby... uzbierać na własne wymarzone mieszkanie. Dla takich osób często jest to dodatkowy zarobek, swoista działalność "po godzinach".NIE MYŚL, ŻE TO PEWNY PIENIĄDZ
Biorąc pod uwagę, że na jednym mieszkaniu można zarobić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych (od tego jeszcze trzeba odprowadzić podatek), "wystarczy" sprzedać dwa-trzy mieszkania w roku, żeby spokojnie żyć na nienajgorszym jak na polskie realia poziomie. Brzmi bardzo łatwo, ale... wcale tak nie musi być.
– Ja dla siebie widzę to (dalsze flipowanie – red.) optymistycznie. Zawsze znajdzie się ktoś, kto będzie chciał mieszkanie w centrum stolicy, żeby pójść na piechotę do ulubionej restauracji. Ale rynek według mnie będzie się zwijał – mówię o entuzjastach, którzy zobaczyli, że pieniądze, które mają na lokatach, im nie pracują, a gdzieś usłyszeli, że najlepiej zainwestować w nieruchomości i zdecydowali się na taki ruch. Część z nich na pewno zyskała, ale większość pewnie straciła. Według mnie ta górka zainteresowania jest już za nami – twierdzi Marek.
– Podaż tego typu mieszkań jest coraz większa, ceny oszalały. Nikt już nie bierze pod uwagę tego, czy to mieszkanie ma jakąś wartość poza ilością metrów kwadratowych, czy ma jakieś argumenty typu piękny widok za oknem – wymienia rynkowe problemy. Jak zwraca uwagę, często pod flip kupuje się nawet mieszkania nowe, w stanie deweloperskim.
Ale potem wychodzą z tego kuriozalne historie. – Sam widziałem takie budynki, gdzie jest na piętrze osiem mieszkań, z czego pięć do wynajęcia. I możesz sobie wybierać czy z białą kuchnią, czy z zieloną. Według mnie to się w końcu zatrzyma – podsumowuje.