Te przepisy mają skończyć erę patodeweloperki. Ale to nieprawda, że znikną wszystkie kruczki prawne
Kawalerki, które rozmiarem niewiele przekraczają wielkość szafy, przestają być zaskoczeniem. Kiedy pojawia się informacja, że jakiś deweloper stawia inwestycję z "mikroapartamentami", w sieci przez moment robi się szum i jest trochę śmiechu, a po chwili temat umiera.
"Jest popyt – jest podaż" – przytaczają przysłowie inwestorzy, argumentując nim, że skoro ludzie chcą kupować nawet skrajnie ciasne, ale własne mieszkania, to trzeba dać im taką możliwość. Tej lada moment ma już jednak już nie być. Polaków pozbawi jej (lub jak twierdzą inni – uratuje od niej) znowelizowane prawo. 26 października aktywista Jan Śpiewak ogłosił, że era mikrokawalerek się właśnie skończyła.
– Jestem wzruszony. Kiedy dwa-trzy lata temu wymyśliłem hasło "patodeweloperka", nie myślałem, że tak się przyjmie – napisał w swoich mediach społecznościowych aktywista.
Cieszy mnie, że wreszcie wprowadzamy minimalne standardy, jeśli chodzi o wielkość mieszkań. Dzisiaj skończyły się mikrokawalerki!
Triumf Śpiewaka wywołały zmiany wprowadzone przez resort rozwoju. Te mają wejść w życie w kwietniu 2024 roku i dotyczą właśnie mikromieszkań oraz innych patodeweloperskich zachowań.
Nowe przepisy uderzą w patodeweloperkę
Główną zmianą, którą niosą za sobą przepisy, jest wprowadzenie minimalnego metrażu dla lokali usługowych. To właśnie pod taką nazwą sprzedawane są mikroapartamenty, w których nie można mieszkać, ale tylko w teorii.
Nieformalnie inwestorzy nawet nie próbowali ukrywać, że ich obiekt (bo trudno nazwać mieszkaniem coś, co ma np. osiem metrów kwadratowych), został zaprojektowany i sprzedany z myślą o tym, żeby służyć nabywcy jako mieszkanie.
W większych miastach, w tym w Warszawie, są całe osiedla z "mikroapartamentami", a doszło nawet do tego, że koszalińska spółka "100-SIO" SYNERGIA wymyśliła sobie budowę obiektu, w którym znajdą się klitki o maksymalnym rozmiarze 13 m2 i minimalnym... 2,5 m2. (Nie, to nie żart.)
W przypadku tego ostatniego deweloper także nie krył, że obiekty sprzedaje z myślą o mieszkaniu, o czym świadczą wizualizacje.
Zgodnie z nowymi przepisami takich lokali na rynku ma już nie być. Rząd ma zamiar uregulować to zapisami, które mówią, że minimalna powierzchnia lokalu, także usługowego, będzie wynosiła 25 metrów kwadratowych. Zgłębiając przepisy łatwo dopatrzeć się jednak, że nie jest wcale tak kolorowo.
Czy to faktycznie koniec mikrokawalerek? Dyskusyjne
Faktycznie, zatwierdzony pakiet przepisów mówi o tym, że 25 metrów kwadratowych to minimum. Pojawia się jednak "ale". Tym jest fakt, że limit wielkości lokali usługowych nie dotyczy lokali na parterach i pierwszym piętrze, na co wskazuje samo ministerstwo.
To oznacza oczywiście, że budowanie wieżowców, które wypełnione są lokalami wielkości szafy, faktycznie zostanie ukrócone, ale problem nie zostanie wytępiony całkowicie.
Co więcej, z pewnością deweloperzy będą starali się obejść przepisy, nie tylko umieszczając klitki na parterach i pierwszych piętrach. Z regulacji wyłączone są bowiem takie obiekty jak hotele, motele i pensjonaty, a tzw. najem właścicielski, czyli kupowanie sobie pokoju w hotelu, stosowany jest od dawna.
Nie ma przeszkód, żeby "pokój hotelowy" służył nam jako mieszkanie na stałe. Tak funkcjonuje zresztą jeden z mikroaparamentowców w Warszawie. I to się raczej nie zmieni.
Zmiana konieczna nie tylko dla komfortu
Że wiele zmieni się w kwestii nadużyć przepisów, raczej nie ma co liczyć. Że w ogóle pojawiają się próby walki z chorym systemem trzeba się natomiast cieszyć. W końcu konsekwencje zawłaszczania rynku nieruchomości przez klitki ma znacznie poważniejsze konsekwencje niż jedynie dyskomfort ich użytkowników.
Jak mówi dla naTemat Dominik Owczarek z Instytutu Spraw Publicznych, w mikrokawalerce nie da się chociażby myśleć perspektywicznie o swojej przyszłości.
– W lokum, które ma 10 czy 15 metrów kwadratowych, nie da się założyć rodziny. Ba, tam nie da się nawet mieć psa. Tymczasem patrząc na to, jak wygląda polityka lokalowa w Polsce i jakie mamy ceny nieruchomości, pseudomieszkanie takich rozmiarów jest w zasadzie jedyną rzeczą, na jaką mogą pozwolić sobie młodzi ludzie. Gdzie więc jakakolwiek wizja planowania przyszłości? – pyta retorycznie ekspert.
To, jak zaznacza, ciągnie z kolei za sobą inne, znacznie poważniejsze konsekwencje.
– Jak mamy mówić o rozwoju demograficznym, jeśli młodzi ludzie fizycznie nie mają warunków do tego, żeby myśleć o zakładaniu rodziny. Co więcej, jeśli miasta nie będą w stanie zapewnić swoim mieszkańcom podstawowej potrzeby, jaką jest mieszkanie, ludzie będą z nich uciekać. Za tym idzie z kolei to, że aglomeracje przestaną się rozwijać – tłumaczy Dominik Owczarek.
Zdaniem eksperta Polska przestanie być także atrakcyjna dla zagranicznych inwestorów, a to zaś będzie hamowało jej wzrost gospodarczy.
Patologizacja rynku nieruchomości to nie wina deweloperów?
Dominik Owczarek wyjaśnia, że pojawienie się na rynku mikrokawalerek w zasadzie nie jest winą przedstawicieli nieruchomościowych gigantów.
– Obecność mikrokawalerek jest rezultatem patologizacji runku nieruchomości, za który odpowiada polityka prowadzona w tym zakresie – tłumaczy.
Jeśli chodzi o tę, można powoli przyjmować, że w Polsce doszliśmy do ściany. To, z czym mierzymy się dzisiaj, to skutki wieloletnich zaniedbań mieszkalnictwa komunalnego i latami prowadzona przez samorządy prywatyzacja.
Czy coś się w tej kwestii zmieni, trudno na razie wnioskować, bo choć przełom w tym zakresie zapowiada Lewica, która lada moment ma współtworzyć rząd, to do realnych działań i ich efektów jeszcze daleka droga. Te przyjęte dziś to jedynie "jedna jaskółka", która wiosny nie czyni.
Cieszyć można się jednak, że w pakiecie zmian przyjętym przez resort rozwoju są także te, które dotyczą paru innych kwestii. Uchwalone przepisy mają bowiem uniemożliwić tworzenie masowo miejsc dla osób niepełnosprawnych, które służą wyłącznie temu, by upchnąć ich na osiedlach więcej (jak tu), czy zwiększają minimalną odległość między budynkami. Od czegoś trzeba zacząć.