Po tym tekście 10 razy zastanowisz się, zanim kupisz mieszkanie od dewelopera. "Idzie katastrofa"

Mateusz Przyborowski: Wymęczyło pana napisanie tej książki?

Bartosz Józefiak: Pisanie książek w ogóle jest męczące, bo jest dużo roboty, a mało czasu. A jeśli pyta pan, czy konkretnie ten temat mnie zmęczył, to muszę powiedzieć, że zbierałem materiał, a potem pisałem książkę z takim zaciekawieniem i poczuciem, że pokazuję, jak nie działa polskie państwo.

Na pewno nie miałem też poczucia zmęczenia moimi bohaterami, raczej im współczułem. Mówię oczywiście o ludziach, którzy zostali przez deweloperów oszukani. Obserwowanie deweloperów i całego tego biznesu było z kolei fascynujące.

A coś pana szczególnie zaskoczyło? Czegoś się pan totalnie nie spodziewał?

Kompletnie nie spodziewałem się, że tak źle jest z zawodem architekta, że to jest tak uśmieciowiony zawód, który już dawno przestał być prestiżowy, jeśli w ogóle taki był kiedykolwiek. Mówię o takim architekcie, powiedzmy, frontowym, a nie z renomowanych biur.

Spodziewałem się także, że ta branża opiera się na pieniądzach, ale nie sądziłem, że nie ma myślenia o kliencie, jako o człowieku, który w tym mieszkaniu spędzi resztę życia. To jest myślenie w kategoriach po prostu cyfr, żeby się zgadzało w Excelu.

Czy ma pan poczucie, że poszedł na wojnę z deweloperami?

Nie przyszedł jeszcze żaden pozew, więc czekam, ale deweloperzy doskonale wiedzą, że mają złą prasę. Polski Związek Firm Deweloperskich ma dobrą strategię, bo jego wiceprezes porozmawiał ze mną, poświęcił mi sporo czasu, jego wypowiedzi dałem do tekstu, więc oni chcą ten pewien kryzys PR-owy przełamać i rozmawiają z dziennikarzami.

Natomiast to nie jest pierwsza publikacja o tym, jak źle jest z polskim budownictwem mieszkaniowym, więc oni by chcieli odwrócić tę narrację na swój temat, bo są też zaskoczeni, że ludzie coraz bardziej wkurzają się na jakość dzisiejszej deweloperki i nie całują ich po rękach. Cóż, deweloperzy nie są już zbawcami narodu.

Poprosiłem wydawcę o wysłanie książki do PZFD, ale jeszcze nie dostałem feedbacku, natomiast rozmawiałem z ludźmi z branży, którzy są już po lekturze. Wśród przeważających komentarzy pojawiają się takie: "Przecież to jest wszystko prawda".

Na potrzeby książki zatrudnił się pan na budowie jako operator dźwigu, przeszedł pan szkolenie ze sprzedaży nieruchomości, podał się pan również za pracownika agencji PR-owej, nawiązał pan z firmami deweloperskimi bliskie relacje i przedstawiciele tych firm mocno się przed panem otworzyli.

Bardzo lubię formę reportażu wcieleniowego. Najciekawszy był ten zlot deweloperów, w którym brałem udział incognito. Pewnej finezji wymagało, by wejść w to środowisko, a jednak nie miałem żadnej wiedzy budowlanej czy technicznej.

Okazało się, że deweloperzy też nie mają wiedzy technicznej, bo oni są od zarządzania projektem, jak sami mówią. Choć oczywiście nie wszyscy, bo niektórzy mają wykształcenie budowlane.

Natomiast na tej konferencji deweloperów uderzyło mnie przechwalanie się zarobionymi pieniędzmi, symbolami luksusu, niebotycznie drogimi samochodami. I rozmowy toczone wokół tego, jaki będzie zwrot inwestycji, jakie są marże itd.

To był główny temat i zmartwienie deweloperów.

A był jakiś panel dotyczący tego, jak budować, by klientom mieszkało się dobrze, jakie technologie wykorzystywać, żeby dbać bardziej o nasze środowisko?

Nie, absolutnie. Jedyne co, to zdarzało się, że paneliści na koniec swojej prezentacji dodawali formułkę "No i proszę pamiętać, żeby dbać o dobro mieszkańców". Odebrałem to tak, że jakby czyszcząc trochę swoje sumienie, dodawali na końcu zdanie w nawiasie albo z gwiazdką, że oprócz kasy chodzi też o mieszkańców.

Na pewno nie był to jednak wątek przewodni. Ta konferencja trwała jeden dzień, natomiast oprócz tego rozmawiałem z przedstawicielami firm deweloperskich, menadżerami, więc praca nad książką zajęła mi jakieś dwa lata.

Co pan zauważył? Czym jeszcze kierują się deweloperzy oprócz pieniędzy, jaka logika im przyświeca, jakie mają motto?

Chciałbym pana zaskoczyć jakimś błyskotliwym bon motem, ale tam naprawdę liczy się tylko kasa. Kasa wyciągana na różnych poziomach: na poziomie projektu, budowy, na wykorzystywaniu zstępczych i jak najtańszych materiałów, ale także na poziomie odbioru – żeby odrzucać usterki zgłaszane przez mieszkańców, na poziomie samego kupowania działki i dogadywania się z samorządem.

To, co najmocniej wybrzmiewało, to frustracja deweloperów i złość na tych niewdzięcznych i roszczeniowych klientów, którzy doszukują się dziury w całym, zamiast im dziękować. W efekcie nawet ci uczciwi deweloperzy dostają niejako rykoszetem za nieswoje grzechy.

No właśnie, bo też nie można wszystkich deweloperów do jednego worka wrzucać.

Dlatego podkreślam, że jest to książka o systemie, a nie o indywidualnych przypadkach. Nawet uczciwy deweloper porusza się w jakimś środowisku, musi być konkurencyjny, a żeby być konkurencyjnym, musi też odpowiednio manewrować cenami i kosztami. I on może być uczciwy, ale system, w którym się porusza, będzie go zmuszał, żeby i tak grał w tę grę. My, jako społeczeństwo, a do tego grona zaliczają się także politycy, stworzyliśmy sytuację, w której rynek mieszkaniowy jest nastawiony wyłącznie na wyciąganie zysków, a nie na to, żeby nam się godnie żyło, a miasta fajnie wyglądały.

W tym sensie usprawiedliwiam deweloperów, bo to nie jest tylko ich indywidualny grzech. Jest to także – a może przede wszystkim – grzech polityków, którzy taki stan rzeczy wprowadzili w latach 90. i podtrzymują go do dzisiaj. Dochodzi do sytuacji, gdzie nawet deweloperzy sami mówią, że tych prezentów od rządu jest trochę za dużo. To już jest kuriozalna sytuacja.

"Prezenty od rządu"…

Mówię na przykład o Bezpiecznym Kredycie 2%, czyli wszelkiego rodzaju rządowych dopłatach i programach, które mają niby ułatwić Polakom kupno mieszkania. Jeden z menadżerów z firmy deweloperskiej powiedział mi, że on by chciał, aby to rząd budował mieszkania. Odparłem, że nie wierzę w jego słowa, a on na to: "No tak, bo my i tak nie jesteśmy w stanie zaspokoić wszystkich potrzeb, więc jeśli państwo budowałoby mieszkania, to i tak wyszlibyśmy na swoje".

Czyli doszliśmy do momentu, w którym już nikt nie jest zadowolony z tego systemu. Oczywiście może poza niektórymi deweloperami, którzy ocierają sobie łzy plikami banknotów.

Z pańskiej książki wyłania się jeden obraz: w tym systemie mieszkania są jak zegarek, telewizor czy kilogram jabłek, które kupuje się w sklepie. Tylko z drugiej strony ktoś może zapytać, czy dziwić się deweloperom, że traktują mieszkania jak towar, skoro budują po to, żeby sprzedać i zarobić?

Być może ja jestem naiwny, że jednak oczekuję od prywatnych przedsiębiorców jakiegoś etosu swojej pracy, a nie tylko nastawienia na zysk. Skoro na przykład od lekarzy wymagamy tego etosu, to dlaczego mamy nie oczekiwać tego od gości, którzy budują nam mieszkania?

Przez lata nikt jednak tego od nich nie wymagał, więc są trochę zdziwieni, że nagle ktoś ma do nich jakieś pretensje. Przez 30 lat różni publicyści i politycy powtarzali, że na biznesie trzeba zarobić, a deweloperka to biznes jak każdy inny. A ja się będę upierał, że nie jak każdy inny.

Z drugiej strony rozumiem też ich tłumaczenia, bo to generalnie nie jest łatwy biznes. To jest biznes, który się zwraca po trzech latach, bo tyle trwa proces inwestycyjny. Po drodze może się wiele rzeczy wyłożyć, mogą wzrosnąć koszty siły roboczej czy ceny materiałów, na co nie mają kompletnie wpływu.

To jest skomplikowany proces i jest z nim związane pewne ryzyko, chociaż deweloperzy rzadko kiedy je ponoszą, bo oni to ryzyko przerzucają na innych. To znaczy, jeśli nie spina im się budżet, to prędzej nie zapłacą firmie wykonawczej albo podniosą ceny mieszkańcom, niż sobie odejmą z zysku.

Mało tego, uważam za duży problem to, że wielu ludzi uważa, wchodząc w ten biznes, że jest on łatwy, że wystarczy włożyć kapitał i samo będzie rosło.

Tymczasem firm deweloperskich powstaje na pęczki.

Na przykład Robert Lewandowski również wszedł w ten biznes. Przypuszczam, że pan Robert nie ma dużego pojęcia o inwestycjach mieszkaniowych, ale ma za to bardzo dużo pieniędzy. A z drugiej strony ceny mieszkań cały czas rosną w Polsce i nie sądzę, żeby szybko zaczęły spadać. No, chyba że nadejdzie taki kryzys jak w 2008 roku, ale tego nikt nie jest w stanie przewidzieć.

Dziś – oczywiście nie chcę powiedzieć, że zaczął się rynek klienta – trochę bardziej trzeba o tego klienta jednak zabiegać, bo jeszcze naście lat temu ludzie ustawiali się w kolejkach, bo gdzieś musieli mieszkać.

Na pniu sprzedawały się same dziury w ziemi. Chociaż i obecnie jest podobnie.

Ale dwa lata temu, jak zaczynałem pisać książkę, jednak była lekka panika na rynku, bo nie sprzedawały się dziury w ziemi i trzeba było schodzić z inwestycji, które zostały wybudowane. Natomiast te wszystkie rządowe dopalacze pobudzają branżę i generują wzrost cen.

A przed nami zapowiadany przez obecny rząd program Mieszkanie na Start, ale też nie wiadomo, w jakiej formie i kiedy wejdzie on w życie, bo obecna koalicja nie jest zgodna w tej sprawie.

I widzi pan, to jest jedyny pomysł każdego nowego rządu polskiego na rozwiązanie problemu mieszkaniowego. Prosty mechanizm – szkoda, że nieskuteczny, a wręcz szkodliwy. A deweloperzy na te rządowe programy czekają, bo jest to dla nich dodatkowa kasa.

"W Barcelonie liczba mieszkań komunalnych wzrosła z 7,5 tysiąca w 2015 roku do prawie 20 tysięcy w 2022. We Francji w ostatnich dwóch dekadach zbudowano 1,8 mln mieszkań komunalnych. W Polsce prawie 98 proc. mieszkań budują prywatni deweloperzy" – to cytat z pańskiej książki.

Ceny mieszkań rosną w całej Europie, tylko pytanie, jak państwa na to odpowiadają. Jest wiele krajów, w których obywatele niekoniecznie muszą zaciągać kredyty, żeby mieć mieszkanie na własność. Są inne formy, takie jak najem instytucjonalny czy mieszkania budowane przez państwo. W Polsce przyjęło się natomiast, że każdy musi sam kupić sobie mieszkanie. Na dłuższą metę jest to droga donikąd. U naszych polityków nie widzę jednak woli, by zmienić ten stan rzeczy.

Jakie rodzaje mieszkań są dziś najbardziej hot?

Zależy, kogo o to zapytać. Z perspektywy deweloperów najlepsze są małe mieszkania, tzw. inwestycyjne, czyli pod wynajem. Po pierwsze, taki klient przychodzi z walizką pieniędzy, więc nie trzeba czekać, aż dostanie kredyt hipoteczny. Po drugie jest to niewymagający klient, bo on w tym mieszkaniu nie będzie przecież mieszkał. Dla deweloperów to najlepszy rodzaj klienta. W różnych źródłach czytałem, że mieszkania inwestycyjne stanowią ok. 40 proc. na rynku, więc całkiem sporo.

Generalnie stać nas na coraz mniej, stąd też maleje wielkość mieszkań, ale jednocześnie chcemy na przykład, żeby każdy domownik miał swój pokój, więc jest tendencja dopychania większej liczby pomieszczeń na mniejszej powierzchni. Brak wygody jest sprawą drugorzędną.

Czyli klienci są w stanie pójść na jakieś ustępstwa. Z przymusu? Konieczności?

Powiedziałbym, że musimy iść na te ustępstwa, bo po prostu musimy gdzieś mieszkać. A stać nas na to, na co nas stać, więc to się tak kończy.

Kiedyś trzypokojowe mieszkania miały 55-60 metrów kwadratowych. Dziś wystarczy 45 metrów.

Są dane, które pokazują, że Polska jest w gronie krajów z najmniejszą przestrzenią mieszkalną na osobę w całej Unii Europejskiej. Nie bez przyczyny mówi się, że Polacy żyją w klitkach. Odsetek młodych ludzi, którzy mieszkają z rodzicami, również mamy jeden z najwyższych.

Proszę też zauważyć, że na rysunkach te 45-metrowe mieszkania trzypokojowe wydają się mocno przestrzenne. Architekt wie, że wszystkie meble tam nie wejdą, ale często taka jest wola dewelopera, aby tak robić rzuty, żeby wyglądało, że wszystko w tym mieszkaniu się zmieści. A to, że klient już po zakupie mieszkania zorientuje się, że nie do końca tak będzie, to już trochę musztarda po obiedzie. Umowa podpisana, kot w worku kupiony.

Na pewno słyszał pan o osiedlu Villa Campina w Ożarowie Mazowieckim pod Warszawą. Podobne domy – jak mrowisko – opisuje pan w książce. Np. osiedle łanowe w miejscowości Szyce pod Krakowem, gdzie jest 29 jednakowych domów jednorodzinnych. Dla pana jest to przykład patodeweloperki, czyli określenia, które działa na deweloperów jak czerwona płachta na byka?

Ja rozumiem pojęcie patodeweloperki szeroko. Zarówno osiedle łanowe jest jej przykładem, jak i 18-metrowe klitki sprzedawane jako mieszkania. Ale też nieukładne i źle zaprojektowane mieszkania czy odpadające tynki ze ścian.

Dla mnie patologiczny jest cały rynek mieszkaniowy w Polsce. Wszystko jest pato, bo system jest patologiczny.

Ludzie gdzieś muszą mieszkać i kalkulują: mieszkanie w centrum miasta czy nieco droższy dom poza miastem, z ogródkiem na osiedlu łanowym, które nie jest supermiejscem do życia, bo generuje duże koszty społeczne. Do takich osiedli trzeba pociągnąć drogę, puścić autobus komunikacji miejskiej, a za to wszystko płaci gmina. Mieszkańcy tych osiedli korkują z kolei drogi dojazdowe do miasta.

Inny opisywany w książce przypadek – osiedle Trzy Słońca w Stargardzie, gdzie w nowym budynku zaczęły pękać ściany – może już natomiast przerażać. Na miejsce przyjechali strażacy i w kilkadziesiąt minut ewakuowali z bloku mieszkańców.

Stargard jest przykładem skrajnym – tam budynek groził zawaleniem i ludzie uciekali, chwytając tylko to, co mieli pod ręką. Jeden z mieszkańców był w takim szoku i stresie, że zabrał z domu słoik ogórków. Ludzie pokupowali mieszkania za oszczędności życia i nie mogą w nich mieszkać.

Na szczęście nie ma w Polsce wielu katastrof budowlanych, które wymagają wyprowadzki mieszkańców. Aż tak źle u nas jeszcze nie jest, natomiast drobniejsze usterki: zalane piwnice, wilgoć, pękające ściany to właściwie jest codzienność na polskich osiedlach deweloperskich.

Na czym deweloperzy najczęściej oszczędzają?

To jest ciekawe pytanie, bo najlepiej oszczędzać na wszystkim po trochu. Jeśli miałbym wskazać konkretnie, to przede wszystkim są to dwie kategorie. Po pierwsze, materiały najgorszej jakości, oszczędności na grubości ścian, ilości stali, zbrojeń, betonu, bo to wszystko można – jak to się ładnie mówi – zoptymalizować w projekcie.

A druga kategoria związana jest z dobrym – w rozumieniu dewelopera – architektem. Taki, który wyciśnie maksymalną powierzchnię użytkową, jest na wagę złota. Projekty są mega ważne w tej branży. Zawsze można przecież zrezygnować np. z kotłowni, bo w jej miejsce wejdzie jakieś mieszkanie.

A udało się panu wyłapać, co deweloperzy najczęściej ukrywają przed klientami?

Powiedziałbym, że nie ma jednej rzeczy, bo dużo wychodzi dopiero przy odbiorach albo jeszcze później. Na pewno najłatwiej jest ukryć wszystko to, co znajduje się wewnątrz konstrukcji, czyli materiały, z których wykonane są ściany, piwnica czy fundamenty. To jest nie do zbadania, jeśli budynek już stoi i bez specjalistycznych badań się nie obejdzie, ale nikt ich nie robi, ponieważ są kosztowne.

Pewne rzeczy wyjdą przy odbiorze i to można reklamować. I tu zależy, bo są deweloperzy, którzy stoją frontem do klienta, ale jest też mnóstwo takich ze strategią mieszaną, czyli część usterek uznają i poprawią, a część nie. Są też i takie firmy, które odrzucają wszystko jak leci i czekają, czy ktoś będzie coś z tym dalej robił.

Jednym z wniosków z pańskiej książki jest to, że deweloperzy pozwalają sobie na ignorowanie uwag, bo nawet jak ktoś pójdzie do sądu, to i tak nie wszyscy, więc jest to opłacalna strategia.

Każda taka sprawa będzie sporo kosztowała nabywcę mieszkania, a przecież nie ma gwarancji, że sąd poprze nasze argumenty. Pojawia się też pytanie, czy mamy lepszych prawników niż duża spółka deweloperska.

Trudno jest na przykład wywalczyć wymianę nieszczelnych okien, bo są na to sztuczki. Jest coś takiego jak instrukcja użytkowania i jeśli mieszkaniec twierdzi, że coś z oknami nie gra, można łatwo to zwalić na złe użytkowanie i "brak przestrzegania podpunktu 137". Są to praktyki zakazane i UOKiK często na to wskazuje, ale i tak nie brakuje deweloperów, którzy grają w tę grę.

Podobnie jest z "uszkodzeniem mechanicznym" butów.

Tylko na kupno butów nie wydajemy oszczędności życia. Co ciekawe, deweloperzy prowadzą badania zadowolenia klientów i wynika z nich, że klienci są raczej zadowoleni czy nawet w przeważającej większości są zadowoleni. Ja jestem sceptyczny – jasne, wierzę w to, że są zadowoleni, ale chyba trochę trudno jest im wyobrazić sobie, że może być lepiej. Bo jeśli generalnie poziom jest niski, to cieszymy się, że mamy nie najgorzej. Tego typu badania wcale nie oznaczają, że poziom polskich mieszkań jest wysoki.

Dzisiaj inwestycją premium określane są rozwiązania, które do tej pory były standardem, a i tak, moim zdaniem, jakość tych mieszkań się obniża. Idzie za tym powszechna intuicja społeczna, to znaczy ludzie wolą kupić mieszkanie na rynku wtórnym, bo boją się, że kupując w nowym budownictwie, kupią kota w worku. To sroga recenzja pracy deweloperów.

Nie twierdzę oczywiście, że każdy deweloper jest nieuczciwy i nie w każdej inwestycji występują te najbardziej skrajne sytuacje jak odpadający tynk, natomiast pewne elementy systemu, czyli coraz mniejsze mieszkania, wciskanie aneksów kuchennych, osiedla z małą ilością zieleni, właściwie prawie na każdej inwestycji się zdarzają. Różne jest tylko ich natężenie. Są osiedla dobrze zaprojektowane i ładnie wyglądające, będę się jednak upierał, że jest to mniejszość, a nie norma.

Ale patodeweloperka ma się dobrze: ludzie kupują mikrokawalerki czy dziury w ziemi. Rozumiem, gdzieś trzeba mieszkać, ale czy nie jest to też wina również klientów?

Odpowiedź jest bardzo prosta: ludzie potrzebują mieszkań, a deweloperzy mają monopol. Nie ma kooperatyw, praktycznie nie istnieją TBS-y, samorządy i państwo prawie niczego nie budują.

Ludzie są skazani na deweloperów. Ich dominująca pozycja i fakt, że dostarczają tak rzadkie dobro, sprawia, że mogą sobie pozwolić na rzeczy, na które sobie pozwalają.

Czemu ten system nadal działa? Bo godzimy się na niego wszyscy, nie wymagamy od polityków zmian i chyba też nie wierzymy w to, że państwo jest w stanie zapewnić na przyzwoitym poziomie dobro, jakim jest mieszkanie. W efekcie kapitulujemy przed wolnym rynkiem.

A ponoć mieszkanie jest prawem dla każdego.

W Polsce jest zdecydowanie towarem.

"To nie jest kraj do mieszkania" – widnieje na okładce pana książki.

To hasło jest alarmistyczne, ale moim zdaniem jesteśmy w przededniu katastrofy mieszkaniowej. To, jaką część kosztów naszego życia zjada mieszkanie, jest chore. A najgorsze jest to – i dlatego to nie jest kraj do mieszkania – że nie widzę na horyzoncie niczego, co mogłoby tę sytuację poprawić. Nie widzę siły politycznej, która chciałaby to zrobić. Nie będzie w tym kraju lepiej, jeśli chodzi o mieszkania, choć bardzo chciałbym się mylić.