Kiedy kupić mieszkanie? Sprawdziłem, czy w 2025 roku coś się zmieni na rynku i mam dobre wieści

Na razie na rynku mieszkaniowym trwa dawno niewidziana stabilizacja. Ceny nie rosną (a już na pewno nie przesadnie), program dopłat jest w dalekiej perspektywie, podobnie jak obniżka stóp procentowych. A może skończy się też wojna w Ukrainie, co "uwolni" wiele mieszkań. A im więcej wolnych lokali, tym niższe ceny.

Te na razie są stabilne. W zależności od miasta lekko rosną, lekko spadają. Nie ma się czym ekscytować. Ogląd rynku i poziom cen zaburza też różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi.

Co ciekawe, te drugie są wyższe od tych pierwszych. To sytuacja niecodzienna. Na ogół ceny ofertowe są wyższe od transakcyjnych. Ktoś, kto sprzedaje mieszkanie, po prostu schodzi z ceny w trakcie negocjacji.

Teraz jednak finalizowane są zakupy zapoczątkowane nawet kilka miesięcy wcześniej i to nieco zaburza ogląd. Uzyskanie kredytu, dokończenie budowy – to są sprawy, które po prostu opóźniają finalizację zakupu dokonanego nawet kilka miesięcy wcześniej.

Ale w końcówce roku widać, że ceny mieszkań spadają lub rosną bardzo wolno. Pod ręką mamy dane z raportu Rankomat.pl i Rentier.io. Wynika z nich, że w listopadzie (w porównaniu do października) w większości miast ceny spadały lub rosły o maksymalnie 2 proc. Wyjątki to Rzeszów i Radom, gdzie ceny mieszkań wzrosły o 5 proc. Ale dane za grudzień, które poznamy za kilka tygodni, mogą te wahania skorygować.

I podobnych ruchów możemy się spodziewać przynajmniej w pierwszej połowie 2025 roku. Oto dlaczego.

Po pierwsze: dopłaty są daleko

Poprzedni program dopłat do kredytów bardzo zachwiał rynkiem nieruchomości. Ceny mieszkań poszły ostro w górę, nawet o 20 proc. Rynek został wydrenowany z niewielkich mieszkań (bo takie spełniały warunki dopłat). Program się skończył, ceny już nie rosną.

Rząd co prawda planuje nowy projekt zwiększający dostępność mieszkań, ale na razie nie ma nawet jego założeń. Wiadomo też, że w budżecie zarezerwowano na ten cel ok. 4,2 mld zł.

Dla porównania: cały koszt programu "Bezpieczny kredyt 2%" może wynieść nawet 16 miliardów złotych. Skala nowego programu, o ile w ogóle zostanie on wdrożony, będzie więc o wiele mniejsza.

Po drugie: stopy na razie utknęły

Na wysokość rat (a więc i dostępność kredytów) wpływają stopy procentowe NBP. Na razie nic nie zapowiada ich obniżenia, raty więc nie maleją. Do obniżki może dojść najprawdopodobniej w drugiej połowie roku. Jaki będzie skutek?

Wtedy zwiększy się dostępność kredytów, więc więcej osób może być stać na mieszkanie. A skoro wzrośnie popyt, mogą wzrosnąć ceny.

Jednocześnie spadnie wysokość rat. A to będzie dobra wiadomość dla osób, które kupią mieszkanie wcześniej. Nie dotknie ich ewentualny wzrost cen, dostaną za to bonus w postaci taniejącego kredytu.

Po trzecie: koniec wojny jest blisko

Nie da się też ukryć, że ewentualny koniec wojny w Ukrainie znajdzie też przełożenie na polski rynek mieszkaniowy. Istnieje prawdopodobieństwo, że sporo naszych sąsiadów wróci do domu, by zająć się odbudową kraju z wojennej pożogi.

Z pewnością część Ukraińców już ułożyła sobie życie w Polsce i zostanie na dłużej, ale część wróci do rodzin. To oznacza, że zwolnią w Polsce sporo mieszkań, które trafią sprzedaż lub wynajem.

Reasumując: dla osób chcących kupić mieszkanie najlepszym scenariuszem byłby brak dopłat do kredytów, brak obniżki stóp procentowych oraz koniec wojny w Ukrainie. Wtedy mielibyśmy do czynienia ze znacznym spadkiem cen mieszkań.

A co z deweloperami?

Dostępne dane i analizy wskazują na to, że maleje nieco popyt na nowe mieszkania, w ślad za nim podąża spadek podaży. Musimy pamiętać, że deweloperzy mają najlepsze dane o sprzedaży, tworzą prognozy i od nich uzależniają realizację wielu inwestycji. Słowem: budują wtedy, gdy im się to opłaci.

Nie doszukujmy się tu spisku, to biznes jak każdy inny. Jeśli ceny nie rosną, opłacalność interesu spada. W takiej sytuacji branża deweloperska obniży tempo budowy i sprzedaży nowych mieszkań.

Z tego też powodu tworzenie jakichś prognoz obarczone jest ryzykiem. Ale spadek w budownictwie widać już dziś.

– W listopadzie w ramach wszystkich kategorii inwestycyjnych ruszyła budowa zaledwie 16,4 tys. mieszkań i domów, co oznacza kosmetyczny wzrost w relacji rok do roku, jednak w odniesieniu do października spadek o niemal jedną trzecią. W sumie w przeciągu jedenastu miesięcy bieżącego roku rozpoczęto budowę ponad 221 tys. lokali, co oznacza wynik lepszy od uzyskanego w analogicznym okresie ub. roku o blisko 27 proc. – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Będziemy więc mieli mniejszą liczbę nowych mieszkań na rynku. To deweloperska obrona przed znacznym spadkiem ceny, nie wiadomo jednak jak skuteczna. Z jednej strony bowiem spadające ceny mieszkań są dobre dla kupujących, z drugiej tracą jednak deweloperzy i branża budowlana, czyli koła zamachowe gospodarki.

Być może z tego powodu rząd jednak w końcu zdecyduje się na wprowadzenie jakiegoś programu dopłat. Najważniejsze, by był przemyślany i nie zdestabilizował rynku tak, jak poprzedni.