Pazerny jak polski deweloper? Pokazali ich marże, a my sprawdzamy, o co tu chodzi

"Polscy deweloperzy z największymi marżami na świecie!", "Rzeczpospolita Deweloperska", "Może i oni mają najwyższe marże, ale my mamy najwyższe kredyty hipoteczne". Takie emocje w serwisie X wzbudziła grafika prezentująca marże netto deweloperów.

Z analizy użytkownika "Elita na JDG" wynika, że dwie polskie firmy w ciągu ostatnich czterech kwartałów mogą pochwalić się marżą netto rzędu 50 proc. Dane pokazują, że jest to najwyższy wynik na tle Europy czy USA.

Tu od razu wyjaśnienie. Portal fxmag.pl wskazuje, że jedna ze spółek – Elkop – nie zajmuje się już mieszkaniówką i obecnie buduje tylko nieruchomości komercyjne, więc w zestawieniu nie powinna się znaleźć. Drugą spółką z 50-procentową marżą netto jest natomiast Interbud-Lublin.

I tu dziennikarz fxmag.pl również ma pewne zastrzeżenia. "To niepoprawne dane. Marża netto Interbud-Lublin jest zdecydowanie większa. Jednak z uwagi na uwzględnienie w drugiej połowie 2023 roku przychodów z tytułu umorzenia postępowania układowego o wartości około 10 mln zł, które stanowiły zdecydowaną większość przychodów, niewskazane jest uwzględnienie spółki w statystykach" – czytamy.

Sprawdził marże netto polskich deweloperów. Są jedne z najwyższych na świecie

Ale w zestawieniu "Elita na JDG" w absolutnym top plasuje się jeszcze sześć innych polskich firm deweloperskich: Robyg (28 proc.), Atal (21 proc.), Wikana (20 proc.), Archicom (19 proc.), Dom Developmnet (18 proc.) i Murapol (15 proc.).

Polska bije więc na głowę nie tylko Europę, ale i cały świat. Dla porównania, amerykańskie firmy United Homes Group (nr 3) i Legacy Housing Corporation (nr 4) "wykręciły" w czterech ostatnich kwartałach ponad 30-procentową marżę netto. Reszta firm z TOP 25 ma wynik dużo poniżej 30 proc.

Redakcja naTemat.pl poprosiła o komentarz pierwszą czwórkę z najwyższymi marżami netto z tego zestawienia: Interbud-Lublin, Robyg, Atal i spółkę Wikana. Zapytaliśmy m.in. o to, czy liczby z wykresu na X pokrywają się z ich danymi i przede wszystkim: jak odniosą się do zarzutów, że deweloperzy mają eldorado, a Polacy płacą krocie za mieszkania.

Poprosiliśmy też o komentarz do stanowiska Komisji Nadzoru Finansowego, która zwróciła uwagę deweloperom, że pole do schodzenia z cen mają duże. Chodzi o rok 2022 i ówczesny apel deweloperów do KNF o zmiany, które poprawiłyby zdolność kredytową Polaków. KNF w komunikacie podała, że "jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej".

Na nasze pytania odpowiedział tylko jeden deweloper – spółka Atal. Z przekazanych naszej redakcji danych wynika, że rentowność netto firmy w ostatnich latach wyniosła: 20,76 proc. (w całym 2017 roku), 19,6 proc. (2018 i 2019 rok), 14,3 proc. (2020 rok), 19,7 proc. (2021 rok), 22,2 proc. (2022 rok) i 22,8 proc. (2023 rok).

"W publicznej dyskusji o marżach deweloperów spotykamy się z przykładami uproszczonej narracji, w której więcej jest emocji, a mniej merytorycznych argumentów oraz znajomości realiów procesu inwestycyjnego. (...) Ciężar budownictwa mieszkaniowego spoczywa niemal w całości na prywatnych inwestorach, gdyż państwo i samorządy ustąpiły na tym polu, nie licząc niesystemowych i doraźnych rozwiązań, jakimi są dopłaty do kredytów" – komentuje Andrzej Biedronka-Tetla, członek zarządu ds. finansowych i dyrektor finansowy Atal.

Jak dodaje w przesłanym do naszej redakcji stanowisku, "często pomija się kluczową różnicę między marżą w ujęciu brutto i netto". "Atal w obliczeniach marży brutto ujmuje przede wszystkim koszt zakupu działki oraz wykonawstwa. Wynik ten w ujęciu netto dodatkowo obciążają koszty ogólne prowadzenia działalności, w tym administracji, marketingu i sprzedaży, koszty finansowe spółki oraz podatki i opłaty" – czytamy.

"W efekcie finalny zysk sprawnie działających firm deweloperskich nie wynosi kilkadziesiąt procent, lecz zamyka się w przedziale od kilku do kilkunastu procent. W dodatku odnosi się do całego okresu procesu inwestycyjnego danego projektu, który trwa od 3 do 6 lat. Przy ryzykach i uwarunkowaniach, jakimi obarczona jest działalność deweloperska, jest to uzasadniony poziom zysku – porównywalny z oprocentowaniem bezpieczniejszych instrumentów, np. obligacji korporacyjnych".Andrzej Biedronka-Tetlaczłonek zarządu ds. finansowych i dyrektor finansowy Atal

Biedronka-Tetla ma też zastrzeżenia do "spektakularnej marżowości", na której wielu użytkowników X nie zostawia suchej nitki. W jego ocenie ogromne zyski dotyczą "jednostkowych projektów, w dodatku deweloperów, którzy, z uwagi na znikomy udział w całym rynku, nie stanowią jego reprezentatywnej próby".

"Istotnym czynnikiem przy analizie kosztów wytworzenia oraz poziomu zysku z procesu budowlanego jest cena gruntu – wobec malejącej dostępności działek nadających się pod budowę ceny nieruchomości stale rosną. Grunt nabyty lata temu, a zabudowywany obecnie, może stanowić 5-10 proc. dzisiejszych kosztów inwestycji. Z kolei aktualne ceny nieruchomości kształtują ich udział w kosztach realizacji na poziomie 20 proc. i więcej" – stwierdza przedstawiciel spółki.

I dalej: "Dyskutowany wzrost marż przede wszystkim tłumaczy czynnik czasu: np. wspomniany wyżej zakup przed laty tańszych gruntów oraz sprzedaż wytworzonych na nich mieszkań już po współcześnie realnych cenach. Ten rachunek musi odzwierciedlać zjawiska, które miały miejsce na przestrzeni ostatnich lat, np. dynamiczny wzrost płac oraz kosztów wytworzenia i administracyjno-sprzedażowych, presję inflacyjną w otoczeniu pandemiczno-wojennym, zakłócenia łańcuchów dostaw czy zależności podażowo-popytowe".

"Wszystko to rzutuje na wynik finansowy, a w największym stopniu na ceny gruntów, które w ostatnich latach znacząco wzrosły. Jeśli więc zostały kupione korzystniej, a zbudowane na nich osiedla sprzedawane są teraz, widać to w bieżącym wyniku finansowym. Warto też wspomnieć o przeregulowaniu działalności deweloperskiej w Polsce – zarówno pod względem formalno-prawnym, jak i technicznym. Szacuje się, że regulacje wprowadzone przez państwo w ostatniej dekadzie odpowiadają za zwiększenie cen mieszkań o około 25 proc.".Andrzej Biedronka-Tetlaczłonek zarządu ds. finansowych i dyrektor finansowy Atal

Andrzej Biedronka-Tetla odnosi się także do wspomnianych uwag Komisji Nadzoru Finansowego sprzed dwóch lat. "Mam wrażenie, że KNF chciała w ten sposób odciągnąć uwagę opinii publicznej od głównego aktualnie problemu rynku mieszkaniowego, jakim jest poziom stóp procentowych – najwyższy wśród państw Unii. Trudno bowiem zakładać, że tak poważna instytucja zamierza sugerować, jaką marżę powinny osiągać firmy w wolnorynkowej gospodarce" – stwierdza.

Czy polscy deweloperzy powinni zejść z cen mieszkań?

"Dlaczego deweloperzy nie chcą obniżyć swoich marż, skoro mają z czego schodzić?" – takie pytanie cały czas przewija się jednak w komentarzach. O to samo zapytaliśmy prof. Adama Czerniaka, analityka rynku mieszkaniowego z Polityki Insight i Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

– To tak samo, jakbyśmy zapytali, dlaczego przedsiębiorstwo działające w rzeczywistości kapitalistycznej nie chce zarabiać mniej lub dlaczego ludzie nie wnioskują u swoich pracodawców o to, żeby obniżyli im płace – odpowiada ekonomista w rozmowie z naTemat.pl.

I od razu dodaje: – W realiach kapitalistycznych większość stara się zmaksymalizować swoją marzę, swój zysk, swój dochód, swoje wynagrodzenia. Staramy się tak pracować, żeby ten dochód był jak największy i to dotyczy zarówno piekarza, mnie czy pana, jak i deweloperów.

No dobrze, ale ktoś może powiedzieć, że chleb w sklepie nie kosztuje 300 zł. A jeść trzeba, podobnie jak ludzie muszą gdzieś mieszkać.

– I tu dochodzimy do słowa "konkurencja". Gdyby któryś piekarz chciał sprzedawać chleb po 300 zł, nikt by od niego tego chleba nie kupował. Rynek deweloperski ukształtowany jest natomiast w sposób dużo mniej konkurencyjny, szczególnie w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Trójmiasto, gdzie nowych lokali w ofercie jest relatywnie niewiele w relacji do popytu. To z kolei wynika – przynajmniej w miastach, które wskazałem – z niedostatecznej podaży gruntów – stwierdza ekonomista.

– To właśnie o grunty jest bardzo duża konkurencja, ale jeśli jakiś deweloper ma już grunt, który może szybko zabudować, wtedy w zasadzie nie ma konkurencji. Ostatnio jedna z firm wybudowała nieruchomość na warszawskim "Mordorze" i próbowała znaleźć jakiś referencyjny poziom ceny, ale nie było w okolicy dewelopera, z którym mogłaby się porównać. W efekcie ta firma stała się lokalnym monopolistą.

Prof. Czerniak wskazuje też na jeszcze jedną kwestię: "deweloper ma dosyć większą przestrzeń do tego, żeby ustalić cenę nieruchomości na poziomie, który maksymalizuje jego zysk" w porównaniu na przykład ze wspomnianym już piekarzem.

– Deweloperzy są często porównywani z branżą FMCG, czyli Fast Moving Consumer Goods (towary szybko zbywalne – red.). Tyle że budowa mieszkania nie trwa od wbicia łopaty, ale zaczyna się już w momencie pozyskania gruntu za pożyczone w banku pieniądze, a nie własne dewelopera. Następnie rozpoczyna się żmudny proces przygotowania wszystkich pozwoleń na budowę, zapewnienia dostępności wodociągów, pozwoleń środowiskowych, zaprojektowania. Trwa to kilka lat i dopiero gdy zostanie to zapewnione, deweloper rozpoczyna budowę – wylicza ekonomista.

– A to powoduje, że do wyliczenia marży z mieszkania sprzedawanego dzisiaj w Warszawie trzeba uwzględnić choćby koszty materiałów budowalnych czy robocizny, które 3-4 lata temu były niższe. Trzeba też uwzględnić cały koszt pożyczki, którą deweloper musiał zaciągnąć kilka lat wcześniej na zakup ziemi – wyjaśnia nasz rozmówca.

"Najmniej deweloper powinien mieć 10 proc. marży"

Branża nieruchomości jest dzisiaj na świeczniku, ale raczej nie z powodów, z których mogłaby się cieszyć. Ludzie zarzucają polskim deweloperom, że liczy się dla nich tylko kasa, więc ceny mieszkań są kosmiczne. Skarżą się jednocześnie na jakość wykonania i liczne niedoróbki, które wychodzą dopiero po tym, jak już zamieszkają w swoim wymarzonym mieszkaniu, co skutkuje kosztownymi naprawami.

A co o marżach mówią między sobą sami deweloperzy?

Bartosz Józefiak jest dziennikarzem programu "Uwaga!" TVN i autorem głośnej książki "Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania". W trakcie pracy nad reportażem pojechał między innymi incognito na zlot deweloperów. – Uderzyło mnie przechwalanie się zarobionymi pieniędzmi, symbolami luksusu, niebotycznie drogimi samochodami. I te rozmowy toczone wokół tego, jaki będzie zwrot inwestycji, jakie są marże itd. – mówił Józefiak w naTemat.pl kilka miesięcy temu.

Jego książka ukazała się w maju 2024, pisał ją przez dwa lata. – Kiedy zbierałem materiał, marżowość w Polsce, raportowana na giełdach, wynosiła średnio 12-13 proc. Mówimy oczywiście o wartościach netto, czyli o czystym zysku. Niedawno byłem natomiast na kongresie deweloperów i oni sami mówili o 18 proc. To jest również dużo, ale słyszałem też od ekspertów, że te marże w Polsce są niewiele wyższe niż w innych krajach. Analizy były takie, że polscy deweloperzy faktycznie zarabiają więcej niż na Zachodzie, ale nie jakoś astronomicznie więcej – mówi nam dzisiaj Bartosz Józefiak.

Tu trzeba jednak postawić gwiazdkę, bo o 12 czy 18 proc. marży netto mówią oficjalne dane. – Z nieoficjalnych rozmów między deweloperami wynikało natomiast, że bardzo dużo zależy od danego okresu, ale też od konkretnych firm – precyzuje dziennikarz.

W jego książce często przewija się też zdanie: "Najmniej deweloper powinien mieć 10 proc. marży". Są też ubolewania wielu deweloperów, że to nie jest dużo. A to i tak, jak podkreśla Józefiak, są dziesiątki milionów złotych czystego zysku z jednego tylko osiedla.

– Najwięksi gracze, choćby się waliło i paliło, poniżej tego nie zejdą. Taka jest "zasada biznesowa", tak sobie kiedyś założyli i tak ma być. Jednak mniejszy deweloper, który nie raportuje na giełdzie i ma działkę na chłonnym terenie, potrafi wyciągnąć marżę na poziomie 30 czy nawet 50 proc. – dodaje Bartosz Józefiak.

Czyli w niektórych przypadkach "sky is the limit".

– Teraz mamy stagnację i deweloperzy nie mogą może aż tak poszaleć, bo ludzi i tak nie stać na mieszkania, ale kilka lat temu, kiedy była hossa na rynku, to 30 proc. marży brali na dzień dobry. Ta złota dekada deweloperów była w latach 2009-2020, czyli po globalnym kryzysie finansowym, a przed pandemią koronawirusa. Wystarczył kawałek ziemi i przed położeniem pierwszej cegły wszystko było wyprzedane na pniu – mówi Józefiak.

– W mojej książce opisywałem trzy szkoły polskiej deweloperki. Pierwsza: jeśli wydajesz bańkę na działkę, to musisz bańkę zarobić. Druga szkoła: wchodzisz w inwestycję, jeśli za metr PUM-u (powierzchnia użytkowa mieszkalna – red.) masz 1500 zł czystego zysku. Trzecia: wchodzisz w projekt wtedy, kiedy masz 25 proc. stopy zwrotu. Część tych cwaniaków, z którymi rozmawiałem, łączyła te trzy szkoły w jedną – dodaje.

Bartosz Józefiak ma także wyrobione zdanie o deweloperskich marżach.

– Deweloperzy często podkreślają, że same ich marże nie powodują tego, że mieszkania są takie drogie, i to jest generalnie prawda. Na ceny mieszkań składa się wiele rzeczy: grunty drożeją, materiały drożeją, siła robocza drożeje, plus jeszcze dochodzą ich marże. Z drugiej strony deweloperzy de facto są bezkonkurencyjni, bo konkurują jedynie między sobą na jakimś terenie. Nie ma też budownictwa społecznego i ludzie są skazani na ich mieszkania, więc mogą narzucić takie marże, jakie chcą, bo ludzie muszą przecież gdzieś mieszkać. I to jest w tym sensie niemoralne – uważa.

Czy państwo powinno zająć się regulacją marż deweloperów?

Prof. Adam Czerniak w rozmowie z nami nie chce komentować krytycznych głosów, typu: "ludzie muszą gdzieś mieszkać, a deweloper zarabia na nich krocie". – Sprawa jest dość prosta: gdyby mieszkania były za drogie, to nikt by ich nie kupował i deweloperzy musieliby te ceny w końcu obniżyć. Z ekonomicznego punktu widzenia ceny są więc uzasadnione, bo chętnych do kupna nie brakuje. Pozostała część dyskusji dotyka aksjologii, czyli jaki poziom marży jest etycznie uzasadniony – zaznacza ekspert.

Ale też podkreśla: – A czy państwo powinno ograniczyć marże? Zwracają na to uwagę ekonomiści, ale też sami deweloperzy: gdyby tak się stało, wówczas doprowadziłoby to do jeszcze większego ograniczenia podaży mieszkań. Tutaj jest analogia na przykład do Berlina. Przeregulowanie czynszów i zablokowanie możliwości szybkiego wzrostu czynszu najmu spowodowało, że wiele mieszkań zniknęło z rynku albo ludzie w ogóle nie wypowiadali umowy z najmu, nawet jeżeli lepiej dla nich byłoby się przeprowadzić. Berlińczycy wiedzieli, że chroni ich państwo i w danym mieszkaniu mają zagwarantowaną niską cenę.

A czy jego zdaniem 30, 40 czy 50 proc. marży netto dewelopera to dużo?

– Jeśli spojrzymy na to historycznie, to w tej chwili rzeczywiście marże są wysokie. I tak jest od 2019, 2020 roku. Proszę zobaczyć, jak dużo celebrytów zaangażowało się w deweloperkę, np. Ewa Chodakowska, która zaczęła inwestować w osiedla łanowe. Innymi słowy, marże są wyższe niż w innych branżach gospodarki, bo więcej osób chce zostać deweloperami i chce na tym zarabiać. To jest naturalny proces ekonomiczny: wysokie marże przyciągają nowe podmioty i nowe przedsiębiorstwa. W rezultacie mamy także do czynienia ze wzrostem podaży, który – przynajmniej w teorii – powinien te marże obniżać – stwierdza prof. Adam Czerniak.