Mateusz Przyborowski: Polscy kredytobiorcy płacą i przeklinają.

Bartosz Turek: Wszystko jest pochodną tego, że mamy inny punkt odniesienia. W Szwajcarii mamy pożądanego przez wielu inwestorów na świecie Franka, a w Niemczech jest strefa euro. Zarówno w Szwajcarii jak w strefie wspólnej waluty stopy procentowe są niższe niż w Polsce. Ma to też przełożenie na kredyty.

To główny, ale nie jedyny powód. Ta dysproporcja może również zależeć od marż wymaganych przez banki. W Polsce mogą być one wyższe niż w krajach zachodnich. Do tego Niemcy mają znacznie bardziej płynny rynek instrumentów finansowych, które są wykorzystywane przez banki do zabezpieczenia przed ryzykiem zmian stóp procentowych. Są one pożądane, a więc ich oprocentowanie jest relatywnie niskie – zdarzało się nawet, że było ujemne. Efekt jest taki, że w Niemczech bankom znacznie łatwiej jest pozyskać finansowanie tańsze nawet niż to, które wynika ze stóp procentowych w strefie euro. To potem przekłada się na oprocentowanie kredytów.

W Polsce jest inaczej. Problem nie tylko dotyczy poziomu stóp procentowych i marż kredytowych. U nas na przykład banki hipoteczne, w odróżnieniu od banków uniwersalnych, mają niewielką skalę prowadzonej działalności. Od dawna mówi się o tym, że powinniśmy rozwijać rynek listów zastawnych (długoterminowy papier dłużny emitowany przez banki hipoteczne, którego podstawę i zabezpieczenie stanowią wierzytelności z tytułu udzielonych przez nie kredytów – red.). Dzięki nim banki mogłyby mieć relatywnie tanie i stabilne finansowanie dla akcji kredytowej. Z jakichś powodów to się jednak nie udaje na szerszą skalę.

Ale kto miałby rozwijać ten rynek listów zastawnych? Poza tym w kwietniu 2024 KNF podała, że wynik finansowy netto polskich banków wyniósł 7,36 mld zł od stycznia do lutego. To był wzrost rzędu 19 proc. względem poprzedniego roku. Czyli banki mają się dobrze.

Moim zdaniem winne są tu regulacje i fakt, że listy zastawne nie weszły "pod strzechy". Jeśli spojrzymy na ostatnie lata, to np. wprowadzenie podatku bankowego spowodowało, że banki hipoteczne dostały po kieszeni, a relatywnie bardziej atrakcyjne zaczęło być inwestowanie w dług państwowy – obligacje skarbowe, od których posiadania banki czy ubezpieczyciele nie płacą podatku bankowego.

Innym niespodziewanym zawirowaniem były wakacje kredytowe. Ich wprowadzenie spowodowało z kolei to, że banki hipoteczne raptem nie mogły uzyskiwać przychodów, a koszty miały, ponieważ musiały płacić za finansowanie dla udzielonych kredytów. Raptem nie otrzymywały jednak spodziewanych rat od części kredytobiorców.

Różnica między bankami hipotecznymi a uniwersalnymi (hipoteczne nie prowadzą rachunków bankowych, kont czy lokat oszczędnościowych, nie oferują też kart kredytowych i pożyczek – red.) jest taka, że te drugie mogły sobie odrobić straty wynikające z wakacji kredytowych gdzieś indziej. I jak widać po wynikach finansowych, banki uniwersalne bardzo często zarobiły na innej działalności bez porównania więcej, niż były stratne na wakacjach kredytowych. Bank hipoteczny ma natomiast bardzo ograniczoną działalność. Z jednej strony ma długoterminowe kredyty, a z drugiej koszty ich finansowania. Tylko to, co będzie "górką", jest dla niego zyskiem.

Co jednak ciekawe, w sierpniu kredyty w Polsce staniały. Średnie oprocentowanie, jakie deklarowały banki jeszcze w lipcu wynosiło 7,6 proc., a teraz jest to 6,7 proc. A zmieniło się to dlatego, że rynek zaczął wierzyć, iż grozi nam recesja na świecie i że we wrześniu amerykański bank centralny zacznie ciąć stopy procentowe. A jeśli faktycznie na świecie pojawi się recesja, albo przynajmniej jeśli Amerykanie zaczną ciąć stopy procentowe, będzie to miało wpływ na politykę pieniężną prowadzoną przez inne banki.

W efekcie, mimo że nie wydarzyło się jeszcze nic, bo ani FED nie obniżył stóp, ani tym bardziej nasza Rada Polityki Pieniężnej tego nie zrobiła, to i tak dzięki zmianie notowań kontraktów terminowych banki zyskały możliwość, żeby zaproponować tańsze kredyty, z czego zresztą skorzystały.

"Czy ten nasz rząd nie może nic zrobić z tym, żeby wziąć się za banki, które zarabiają ogromne pieniądze na odsetkach od kredytów mieszkaniowych?" – zapytała niedawno moja koleżanka.

A jak to miałoby wyglądać?

Właśnie dlatego do pana zadzwoniłem.

Czy można zmusić banki, żeby dawały tańsze kredyty? Wszystko można, patrząc na wakacje kredytowe czy wspomniany podatek bankowy. Tylko nie jest też tak, że to pozostaje bez wpływu na nas.

Jeżeli banki zostaną zmuszone do tego, żeby dawać tańsze kredyty, to część z nich może przestać ich w ogóle udzielać. Powiedzą: jeżeli mamy znacznie mniej na tym zarabiać, to biorąc pod uwagę ryzyko czy koszty finansowania, jest to dla nas nieopłacalne. I wymiksują się z tego interesu, mimo że kredyty hipoteczne są bardzo ważnym produktem dla tych instytucji.

To jedno rozwiązanie, a drugie jest takie, że banki to sobie gdzieś odbiją. Gdy został wprowadzony podatek bankowy, banki może trochę podniosły marże, ale podatek płaciło się nie tylko od kredytów udzielonych po wprowadzeniu nowej daniny, ale od wszystkich, które były spłacane.

W związku z tym trzeba było wykombinować, co zrobić, żeby dalej wychodzić "na swoje". I banki bardzo prosto wykombinowały, że skoro muszą płacić podatek od kredytów udzielonych wcześniej, to obniżą sobie koszty gdzieś indziej i zapłacą mniej posiadaczom depozytów. Efekt był taki, że od 2016 roku przez 7-8 lat realnie traciliśmy na lokatach, bo ich oprocentowanie nie pokonywało inflacji. Taka była konsekwencja wprowadzenia podatku bankowego.

Chodzi mi o to, że nawet jeśli rząd zmusiłby banki do dawania tańszych kredytów, to coś innego może w bankach zdrożeć – opłaty, prowizje, ubezpieczenia, albo instytucje te zaproponują np. gorsze warunki dla oszczędzających. Ponadto wprowadzanie danin publicznych i rozwiązań typu wakacje kredytowe powoduje, że banki takie zmiany odczytują jako nowy czynnik ryzyka. Wyższe ryzyko wkalkulowują sobie potem w cenę produktów, które sprzedają, czyli również oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.

Jest też trzecia opcja. Rządzący powiedzą: kochany banku, dawaj tańsze kredyty tym, którzy kupują pierwsze mieszkanie albo rodzinom wielodzietnym, a my jako rząd uregulujemy rachunek i dopłacimy do oprocentowania tak, abyś zarobił tyle, ile zarobiłbyś, udzielając zwykłych kredytów.

Tyle że jak Kowalski widzi, że w Niderlandach oprocentowanie kredytu hipotecznego wynosi 2,61 proc., we Francji 3,43 proc., a w Niemczech 3,95 proc., to nic dziwnego, że się denerwuje – Polska od wielu miesięcy ma jedne z najdroższych kredytów w UE.

To, dlaczego np. we Francji jest ono takie niskie, również jest ciekawe. Może rynek listów zastawnych jest lepiej rozwinięty albo łatwiej jest pozyskiwać tańsze, długoterminowe finansowanie dla udzielania kredytów, lub po prostu banki mają niższe marże, bo niżej kalkulują ryzyko niż nasze rodzime instytucje finansowe. Musi istnieć coś, co powoduje, że po zdobyciu finansowania i dodaniu marży okazuje się, że oprocentowanie jest niższe niż podstawowa stopa procentowa w strefie euro. U nas niestety tak nie jest.

Nasz rząd mocno teraz debatuje nad kolejnym programem dopłat, czyli "Kredytem na start", który na pewno nie sprawi, że mieszkania będą tańsze. I mówią o tym sami deweloperzy.

Myślę, że to są w pełni uzasadnione głosy, przy czym ja bym tutaj dodał jedną bardzo ważną rzecz: "Bezpieczny Kredyt 2%" i "Kredyt na start" to nie jest to samo. BK2% był wprowadzany na rynek w momencie, gdy od kilku kwartałów ludzie nie mogli kupić mieszkania, bo banki zakręciły kurki z kredytami.

Mieliśmy dziesiątki tysięcy osób, które wstrzymywały się z zakupem do momentu, w którym będzie łatwiej o zaciągnięcie kredytu. Z drugiej strony w 2022 roku deweloperzy byli na kolanach, zaczynali bardzo mało nowych budów, skupiali się na tym, żeby inwestycje dokończyć, a nie przygotowywać się na hipotetyczny wzrost popytu.

I na taki rynek wszedł najhojniejszy program mieszkaniowy, jaki kiedykolwiek w Polsce działał, połączony jeszcze z działaniami KNF-u, który ułatwił dostęp nie tylko do preferencyjnych, ale do wszystkich kredytów. Efekt był taki, że przed wejściem Bezpiecznego Kredytu 2% na zakupy ruszyli ci, którzy nie mogli skorzystać z tego programu. Potem ruszyli ci, którzy mogli z niego skorzystać i skorzystali. A jeszcze na koniec – i to już było cokolwiek nieroztropne – raptem okazało się, że pieniędzy lada moment zabraknie.

I wówczas kto mógł, ruszył na ostatnią chwilę po ten kredyt, co doprowadziło do gwałtownych wzrostów cen mieszkań.

Teraz sytuacja wygląda inaczej. Nie licząc 2021 roku, deweloperzy zaczynają obecnie najwięcej nowych inwestycji od lat. Nie mamy sytuacji, że popyt na mieszkania kumuluje się od kilku kwartałów, bo tak naprawdę dostęp do kredytów w ostatnich miesiącach powoli się poprawiał. "Kredyt na start" różni się od BK2% także tym, że jest lepiej kierowany i mniej hojny. Mają być np. limity dochodowe, a kwoty preferencyjnych długów będą znacznie niższe – single np. będą mogli wziąć tańszy kredyt na 200 tys., a nie na pół miliona.

Zostały też usunięte pola do nadużyć. W "Bezpiecznym Kredycie 2%" dwójka singli mogła przecież kupić dwa mieszkania, później po ślubie zamieszkać w jednym, a drugie wynajmować i nie tracili dopłat. Byli w pewnym sensie rentierami na koszt państwa. Przy "Kredycie na start" takie rozwiązanie nie przejdzie. Nawet jak rodzina wielodzietna dostanie finansowanie na zakup większego mieszkania, to poprzednie ma sprzedać.

Jeśli miałbym się zakładać, to w mojej ocenie szanse na wejście tego programu w życie są większe niż to, że zostanie on w ministerialnych szufladach. Jeśli tak się stanie, to jego wpływ na rynek będzie kilkukrotnie mniejszy niż w przypadku BK2%. Poza tym całe otoczenie rynkowe jest znacznie bardziej sprzyjające, żeby taki kredyt wprowadzić. Z mojej perspektywy poprzedni program był tworzony w pośpiechu niejako jako program ratunkowy i był elementem kampanii wyborczej. Jarosław Kaczyński ogłosił go na spotkaniu z wyborcami.

Dziś mamy choćby debatę na temat zasadności programu "Kredyt na start" czy jego konkretnych zapisów i ta dyskusja nie tylko jest, ale jest także żywiołowa. A warto dodać, że jeśli zgodnie z prognozami zaczną być obniżane stopy procentowe, to wpływ "Kredytu na start" na rynek będzie malał.

Program jest tak skonstruowany, że w otoczeniu tańszych kredytów powinien on przechodzić w stan uśpienia. W większej skali powinien działać w okresie dekoniunktury. To rozwiązanie jest też bardziej racjonalne niż BK2%. Przy czym – jak pan zauważył – skoro tworzymy dodatkowy popyt na rynku, możemy spodziewać się także wzrostu cen mieszkań, choć moim zdaniem byłby on niewielki.

A czy w Polsce możliwe jest wprowadzenie tzw. modelu singapurskiego, o którym ostatnio jest głośno w mediach? Chodzi m.in. wyższe podatki dla inwestorów, którzy kupują drugą i kolejne nieruchomości.

To nie jest idealne rozwiązanie. Wyobraźmy sobie sytuację, że ktoś ma mieszkanie i chciałby mieć też dom na wsi – czyli co, od tego domu już ma płacić wyższy podatek? Idźmy dalej: co z rodzicami, którzy mają mieszkanie i chcieliby kupić drugie swojemu dziecku? Albo chcieliby kupić drugie mieszkanie blisko swojego, aby zająć się starszymi rodzicami.

Nawet ci znienawidzeni inwestorzy mogliby dojść do wniosku, że kupno mieszkań pod wynajem im się nie opłaca. Zawsze jest druga strona medalu. Jeśli wprowadzimy regulacje, które spowodują, że będzie mniejsza presja na wzrost cen, to najprawdopodobniej będzie miało to konsekwencje również gdzie indziej. I okaże się, że mieszkań na wynajem zacznie wolniej przybywać, spadnie konkurencja pomiędzy właścicielami albo co gorsze – lokali takich zacznie brakować. Przerabialiśmy to w wersji skrajnej w 2022 roku – mieszkań ewidentnie na rynku zabrakło i wtedy czynsze gwałtownie wzrosły. Ten epizod pokazał, jak płytki jest nasz rynek najmu.

To co innego można byłoby rozważyć?

Może lepszym rozwiązaniem jest opodatkowanie pustostanów – tak, aby mieszkania trafiały na rynek, a nie były "świnkami skarbonkami". Przy tym też problem pustostanów jest w Polsce wyolbrzymiany na podstawie błędnie interpretowanych wyników ostatniego spisu powszechnego, ale to już zupełnie inny temat.

Jeśli natomiast mówimy o podatkach, to swego czasu liczyłem, ile jest przeróżnych danin, które wywołuje zakup mieszkania na kredyt. Oczywiście na rynku wtórnym jest ich mniej, ale jeśli chodzi o rynek pierwotny, byłem wręcz w szoku: około jedna trzecia ceny płaconej za mieszkanie trafia później do budżetu państwa. Z różnych tytułów: PIT, VAT, CIT, podatek bankowy, opłaty sądowe. Do tego podatki płacą pośrednicy, notariusze, firmy wykończeniowe czy producenci materiałów i wyposażenia. Paradoksalnie zakup mieszkania może się budżetowi państwa opłacać, nawet jeśli transakcję taką wywołają hojne budżetowe dopłaty.

Wywołam pewnie oburzenie wśród wielu obywateli, ale może gdybyśmy przyjęli euro, to oprocentowanie kredytów byłoby niższe?

To na pewno. Uzyskalibyśmy tańsze finansowanie i faktycznie banki mogłyby zaproponować tańsze kredyty niż te, które mamy teraz. Czy to dobrze, czy źle? Jak zwykle racje byłyby podzielone.

Jeśli szukalibyśmy argumentów przeciw przyjęciu wspólnej waluty, to spojrzałbym na Estonię, która też przyjęła euro. Tanie kredyty spowodowały, że ceny nieruchomości poszybowały tam w kosmos i Estończycy z tego powodu chyba nie są do końca zadowoleni. U nich też – tak jak i u nas – była ostatnio wyższa inflacja, a Europejski Bank Centralny utrzymywał przez dłuższy czas ekstremalnie niskie stopy procentowe, co powodowało, że walka z inflacją była niemal niemożliwa.

To, że Rada Polityki Pieniężnej ustala nam stopy procentowe i naszą walutą jest polski złoty, wiąże się z tym, że mamy znacznie droższe kredyty niż Niemcy czy Francuzi. Z drugiej strony mamy walutę, która w gorszych czasach może nas ochronić przed większymi zawirowaniami gospodarczymi. To znowu jest tylko garść argumentów podnoszonych przed ekonomistów w debacie, która trwa już wiele lat i każdy ma w niej swoje racje.