Balkon nie będzie w pełni twój. Nowe przepisy przesądzają, kto płaci za remont

Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (UD312) to odpowiedź na nawarstwiające się przez trzydzieści lat problemy zarządców i lokatorów. Dokument z 14 stycznia 2026 roku przeszedł już etap uzgodnień międzyresortowych oraz konsultacji. Obecnie znajduje się w fazie opiniowania, dlatego dokładna data wejścia w życie nowych regulacji pozostaje jeszcze niewiadomą.

Z uzasadnienia projektu dowiadujemy się, że celem rządu jest usprawnienie codziennego funkcjonowania wspólnot. Chodzi przede wszystkim o cyfryzację obiegu dokumentów, przyspieszenie głosowań nad uchwałami oraz poszerzenie uprawnień samych właścicieli mieszkań. Twórcy przepisów chcą też dać zarządcom lepsze narzędzia do dbania o bezpieczeństwo budynków.

Ważną nowością jest ukrócenie procederu omijania prawa budowlanego przez deweloperów. Zgodnie z nowymi przepisami wyodrębnianie lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego (pod tzw. mikrokawalerki) będzie mocno ograniczone.

Zmiany wymuszą na zarządach także przejrzystość finansową: każda decyzja o podwyżce zaliczek będzie musiała opierać się na kalkulacjach kosztów, a nie własnym widzimisię.

Pozostałe propozycje zmian w projekcie:

Kwestia utrzymania balkonów, tarasów i loggii to jeden z powodów konfliktów na osiedlach. W tym momencie zarządcy muszą za każdym opierać się na orzeczeniach Sądu Najwyższego. Rząd postanowił wprost zapisać w ustawie rozszerzoną definicję nieruchomości wspólnej.

Do elementów konstrukcyjnych zaliczono dźwigary, płytę balkonową wraz z izolacją, balustradę oraz fragmenty elewacji.

"Tym samym jednoznacznie przesądzone zostanie, iż składową lokalu będzie wewnętrzna przestrzeń balkonu" – czytamy w uzasadnieniu (można je pobrać stąd wraz z projektem ustawy). Pozwoli to wreszcie rozgraniczyć własność poszczególnych części.

Wprowadzenie takich sztywnych ram będzie oznaczało bardziej jasny podział kosztów. Jeśli uszkodzeniu ulegnie barierka, zacznie odpadać tynk z elewacji albo izolacja płyty przestanie spełniać swoją funkcję, ciężar sfinansowania prac spadnie na barki wszystkich sąsiadów. Pieniądze na ten cel będą pochodzić ze wspólnego funduszu remontowego, którego znaczenie rośnie.

Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w przypadku uszkodzeń na samej posadzce balkonu, która już wchodzi w skład przylegającego lokalu. Za wymianę popękanych płytek czy zniszczoną fugę zapłaci wyłącznie właściciel mieszkania. Nowelizacja zdejmie więc z lokatorów obowiązek samodzielnego dbania o bezpieczeństwo balkonów, przenosząc tę odpowiedzialność wprost na zarządców.