Na twojej klatce schodowej zrobi się gorąco. Rewolucja w kosztach części wspólnych

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali może niedługo wywołać sporo zamieszania na naszych klatkach schodowych. Nie jest dzisiaj żadną nowością, że w blokach mieszkalnych funkcjonują lokale udostępniane na wynajem krótkoterminowy, napędzany chociażby przez popularną dziś usługę Airbnb. Nierzadko zdarzają się również przedsiębiorcy, którzy swoją codzienną działalność usługową prowadzą w zwyczajnym mieszkaniu.

W obu tych przypadkach pojawiają się czasem problemy natury czysto eksploatacyjnej, a więc po prostu znacznie większego zużywania części wspólnych, takich jak winda czy korytarz. Niedługo właściciele tego typu mieszkań mogą spotkać się z wyraźną podwyżką opłat na rzecz wspólnot mieszkaniowych.

Omawiana zmiana dotyczy dokumentu "Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali oraz ustawy – Prawo budowlane" (figurującego pod numerem UD312). Szczegóły na jego temat można znaleźć w oficjalnym wykazie prac legislacyjnych i programowych rządu. Jak tłumaczy Ministerstwo Finansów i Gospodarki, głównym celem nowelizacji ma być dostosowanie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych do rynkowych realiów, które zmieniły się diametralnie na przestrzeni minionych 30 lat.

W uzasadnieniu projektu zwraca się uwagę na prawną lukę, która od dawna spędza sen z powiek zarządcom nieruchomości. Chodzi o sytuację, w której sposób korzystania z danego lokalu generuje dla całego bloku dodatkowe wydatki, ale wspólnota nie ma prawnej możliwości, aby odpowiednio podwyższyć zaliczkę samemu właścicielowi. Problem ten dotyczy w głównej mierze apartamentów udostępnianych turystom czy mieszkań, z których zrobiono biura, gabinety lub salony usługowe.

Projekt nowelizacji przewiduje konkretne rozwiązanie tego problemu: znaczne rozszerzenie możliwości podniesienia zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Co ważne, nowe prawo będzie mogło objąć wszystkie lokale w budynku. Decydującym kryterium ma być tu sam fakt, że sposób użytkowania konkretnego mieszkania generuje dla wspólnoty dodatkowe, wyczuwalne koszty.

Nie będzie się to jednak działo z automatu. Cały ciężar udowodnienia wyższych wydatków spocznie bezpośrednio na wspólnocie mieszkaniowej. Będzie ona musiała każdorazowo wykazać te dodatkowe koszty i przedstawić ich dokładną kalkulację. Dopiero posiadając wyliczenia, sąsiedzi będą mogli – na drodze formalnej uchwały – podnieść wysokość comiesięcznej opłaty wybranemu właścicielowi. Oznacza to radykalną zmianę w filozofii rozliczania. Wszyscy mieszkańcy bloku nie będą już ponosić identycznych kosztów za części wspólne – wysokość rachunku zostanie uzależniona od intensywności korzystania z przestrzeni. Dla niektórych będzie to oznaczało odczuwalne podwyżki.

Nowe regulacje uderzą po kieszeni przede wszystkim tych, którzy oferują noclegi na doby oraz właścicieli małych biznesów osadzonych w blokowiskach. To właśnie tego typu działalność najmocniej daje się we znaki budynkowi. Eksperci od nieruchomości wskazują, że tam, gdzie nieustannie przewijają się nowi turyści czy interesanci, infrastruktura po prostu psuje się znacznie szybciej. Efektem są wiecznie zawieszające się windy, zużyte mechanizmy domofonów, zarysowane ściany oraz zastawione miejsca postojowe.

To wszystko pociąga za sobą konieczność organizowania częstszego sprzątania, wzywania fachowców i przeprowadzania przedwczesnych remontów. Trzeba pamiętać, że osiedlowa przestrzeń to nie tylko hol. To także rowerownie, wózkownie, place zabaw czy drogi dojazdowe – i na to wszystko solidarnie zrzucają się wszyscy lokatorzy. Skoro obcy goście eksploatują te miejsca mocniej niż stali bywalcy, naturalnym skutkiem są więc napuchnięte rachunki całego budynku (obejmujące np. naprawę elewacji czy nawet wyższe polisy ubezpieczeniowe). Niedługo może się to jednak zmienić, a odpowiedzialność za części wspólne zostanie odpowiednio rozdzielona.