Sąsiad z góry remontuje łazienkę, a do jego rury da się dostać tylko przez nasz sufit. Możemy nie otworzyć drzwi, ale odmowa niewiele zmienia, bo wystarczy jeden wniosek, a starosta w 14 dni może wpuścić go do nas decyzją. Zarząd wspólnoty i spółdzielnia nie potrzebują nawet specjalnego pozwolenia.
Przy domach łatwo to sobie wyobrazić. Ściana stoi tuż przy płocie, więc ekipa stawia rusztowanie u sąsiada, o czym pisaliśmy już w naTemat przy okazji wniosku o wejście na działkę. InnPoland przypominał, że podobnie może być nawet z mieszkaniem. Tylko po co komu w czasie remontu nasz pokój?
Po co sąsiadowi nasze mieszkanie podczas remontu?
Weźmy hipotetyczny, ale konkretny przykład. Sąsiad z góry wymienia odpływ, który obsługuje tylko jego wannę. Rura schodzi przez strop i biegnie nad naszym podwieszanym sufitem, więc od góry nie da się jej wymienić. Fachowiec musi zatem wejść do nas, otworzyć sufit i po robocie go zamknąć. Mamy remont, którego nie chcemy.
Pozwala na to art. 47 Prawa budowlanego. Gdy "jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości", inwestor ma najpierw "uzyskać zgodę" właściciela lub najemcy. Inwestor brzmi dumnie i mało życiowo, ale tu to po prostu sąsiad z remontem. Razem ustalacie sposób, zakres i terminy, a także ewentualną rekompensatę.
Gdy się nie dogadacie, organ "w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia". Zwykle jest nim starosta. Inwestor składa wniosek PB-14, a opłata skarbowa wynosi 10 zł, chyba że chodzi o sprawy budownictwa mieszkaniowego, które są z niej wyłączone.
Urząd nie wpuści jednak sąsiada tylko dlatego, że tak byłoby mu łatwiej. Relacjonując wyrok WSA we Wrocławiu z grudnia 2023 r., serwis Prawo.pl pisał, że "chodzi więc wyłącznie o sytuacje, w których nie ma innej możliwości przeprowadzenia przez inwestora prac, jak tylko poprzez wejście na teren sąsiedniej nieruchomości".
Sprawa z Wrocławia dotyczyła działki, ale z mieszkaniami łączy ją ten sam przepis. Jak przytacza Dziennik Warto Wiedzieć, WSA w Gorzowie Wielkopolskim wspominał w 2019 r. także o "lokalu stanowiącym odrębną nieruchomość", a spór toczył się tam o piwnicę z instalacją wodno-kanalizacyjną.
Zobacz także
Wstęp do lokalu na żądanie zarządu i spółdzielni
Inaczej będzie, gdy zepsuje się coś wspólnego, np. pion. Wtedy do drzwi nie puka sąsiad, tylko zarząd. "Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje" – czytamy w art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Mieszkańców spółdzielni dotyczy z kolei art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Gdy lokal lub budynek wymaga przebudowy albo remontu obciążającego spółdzielnię, może ona żądać udostępnienia go "w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu". Żaden z tych fragmentów nie wspomina o decyzji starosty ani o wniosku PB-14.
Do tego dochodzi jeszcze projekt UD313, który – jak podał Portal Samorządowy – trafił do Stałego Komitetu Rady Ministrów. To prawo jednak jeszcze nie obowiązuje, ale wkrótce to się zmieni. Za odmowę wpuszczenia na kontrolę instalacji ma grozić do 5000 zł grzywny.
Rekompensata i naprawa szkód po remoncie sąsiada
Wróćmy do rury nad naszym sufitem. Słowo "rekompensata" pada w ust. 1 art. 47, który opisuje negocjacje, a w ust. 2, poświęconym decyzji urzędu, już go nie ma. Dobrze pokazuje to sprawa z Kielc, opisana w 2014 r. przez "Rzeczpospolitą". Dotyczyła ocieplenia domu i działki sąsiadki, ale przepis też jest ten sam.
"Określenie wynagrodzenia przed rozpoczęciem robót budowlanych jest możliwe, ale tylko wtedy, gdy zgodzą się na to wszystkie zainteresowane strony, w tym właściciele nieruchomości" – podkreślał WSA w Kielcach. O pieniądzach, jak dodawał, może później zdecydować "tylko sąd cywilny po zakończeniu robót budowlanych".
Inaczej jest z naprawą szkód. Inwestor "jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu". Według art. 363 Kodeksu cywilnego możemy co do zasady wybierać między "przywróceniem stanu poprzedniego" a "zapłatą odpowiedniej sumy pieniężnej". Rozebrany sufit nie powinien więc zostać naszym problemem.
Decyzję można też zaskarżyć. Na karcie usługi z Krakowa czytamy o 14 dniach na odwołanie do wojewody, a Kodeks postępowania administracyjnego wstrzymuje wtedy wykonanie decyzji.
Najtaniej wyjdzie jednak rozmowa przy kawie, zanim sąsiad sięgnie po PB-14. Najrozsądniej jest właśnie przegadać sprawę, zamiast wchodzić w spór i batalie sądowe. Przy stole ustalimy termin, sposób prac i pieniądze, a od starosty dostaniemy już tylko decyzję.
Nie przegap żadnej ważnej wiadomości i obserwuj nas w Google News!