Można przez lata mieszkać w cudzym domu lub korzystać z działki, aż w końcu… stać się jej właścicielem. Polskie prawo przewiduje taką możliwość, ale samo odczekanie 20 czy 30 lat nie wystarczy. O zasiedzeniu przesądza kilka warunków, a kluczowe może być to, czy przez cały ten czas zachowywaliśmy się jak prawdziwy właściciel.
Kodeks cywilny przewiduje możliwość "nabycia" nieruchomości jako posiadacz samoistny (do tego, co to oznacza, jeszcze przejdziemy). Mowa tu o zasiedzeniu. We wspomnianym kodeksie jest cały rozdział poświęcony tej kwestii.
Najważniejszy przepis to art. 172: "Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie". Głosi on, że posiadacz nieruchomości, niebędący jej właścicielem, nabywa własność, jeśli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.
Co w sytuacji, gdy dana osoba działała w złej wierze? W § 2 czytamy: "Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze".
Kolejne przepisy doprecyzowują kwestię zasiedzenia
Art. 173 Kodeksu cywilnego przewiduje także dodatkową ochronę dla dzieci. Załóżmy, że osoba niepełnoletnia odziedziczyła działkę po rodzicach. W takim przypadku czas zasiedzenia nie może się skończyć, dopóki nie miną co najmniej 2 lata od momentu, gdy taki właściciel osiągnie pełnoletność (czyli ukończy 20 lat).
Przepisy precyzują też kwestię przerwania lub zawieszenia biegu zasiedzenia. Art. 175 nakazuje odpowiednio stosować do zasiedzenia przepisy dotyczące biegu przedawnienia roszczeń. W praktyce oznacza to m.in., że bieg zasiedzenia może zostać przerwany przez odpowiednie działanie właściciela przed sądem, zmierzające bezpośrednio do odzyskania nieruchomości. Okres 20 lub 30 lat może zostać zawieszony także w przypadku, gdy właściciel nie może dochodzić swoich praw przed sądem, np. z powodu siły wyższej.
Co ciekawe, władanie rzeczą może zostać przejęte od poprzedniego posiadacza. "Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika" – czytamy w § 1 art. 176. Przepis mówi również, że jeżeli poprzednik uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, jego okres można doliczyć tylko wtedy, gdy łącznie z okresem obecnego posiadacza wynosi co najmniej 30 lat.
To tyle z teorii – jak sądy widzą kwestię zasiedzenia w praktyce?
Przepisy głoszą jedno, ale rzeczywistość prawna jest znacznie bardziej skomplikowana. Po pierwsze – czym tak w zasadzie jest działanie w złej wierze? Mówiąc najprościej, posiadacz działa w złej wierze, gdy w chwili objęcia nieruchomości w posiadanie wie albo powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo własności. Dobra wiara to przekonanie błędne, ale usprawiedliwione. Co ważne, w domniemaniu orzecznictwo cywilne z góry zakłada, że dana osoba działa w ramach dobrej wiary. Precyzuje to art. 7 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim domniemywa się istnienie dobrej wiary. Oznacza to, że to osoba, która twierdzi, że posiadacz był w złej wierze, powinna obalić to domniemanie.
Z dobrą wiarą możemy mieć do czynienia na przykład w sytuacji, w której ktoś wszedł w posiadanie nieruchomości na podstawie aktu notarialnego, który później okazał się nieważny (z przyczyny niezależnej od danej osoby). Zupełnie bezpodstawne zajęcie ziemi może być potraktowane jako działanie w złej wierze.
Sądy oceniają nie tylko okres posiadania oraz dobrą lub złą wiarę posiadacza. W praktyce kluczowe jest ustalenie, czy przez wymagany okres dana osoba rzeczywiście władała nieruchomością jak właściciel, w sposób ciągły, oraz czy dysponowała nią zupełnie niezależnie od prawowitego właściciela. To właśnie to jest "władaniem jak właściciel (posiadacz samoistny)", co precyzuje art. 336 Kodeksu cywilnego.
Dalsza część artykułu poniżej.
Zobacz także
Osoba, która chce nabyć nieruchomość w wyniku zasiedzenia, powinna dokumentować, w jaki sposób nią włada – mowa tu o rachunkach, opłatach za remonty, dokumentach dotyczących modernizacji, potwierdzeniach zapłaty podatków, umowach dotyczących mediów i zeznaniach świadków.
Warto jednak zaznaczyć, że nie ma tu zamkniętego katalogu dowodów – to w gestii sądu będzie ustalenie, czy dowody potwierdzają spełnienie przesłanek zasiedzenia. Sąd bierze więc pod uwagę całokształt okoliczności i ustala, czy dana osoba rzeczywiście władała nieruchomością jak właściciel.
Jednocześnie po upływie 20 lat posiadania samoistnego w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze dochodzi do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie z mocy prawa, ale nie oznacza to, że nowy właściciel może pominąć sąd. I tak musi złożyć do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. W postępowaniu sąd ustala, czy zostały spełnione wszystkie przesłanki zasiedzenia, a jeżeli tak – stwierdza nabycie własności.
Nie przegap żadnej ważnej wiadomości i obserwuj nas w Google News!