Dom 63 m2 bez schodów i kredytu. Od 1 września może być za późno

Boom na rynku nieruchomości wyhamował i ceny mieszkań w blokach przestały gwałtownie rosnąć. Marzenie o własnym domu do 70 m2 z ogródkiem i tarasem i tak bije na głowę ciasne osiedle, zwłaszcza że koszt bywa podobny. Dlatego Polacy coraz chętniej stawiają na kompaktowe parterówki.

Największy plus poza ceną to mniej biurokracji. Budynki mieszkalne o powierzchni zabudowy do 70 m2, wolno stojące i najwyżej dwukondygnacyjne, można postawić na zgłoszenie. Żmudna procedura pozwolenia na budowę odpada. Warunek drugi: obszar oddziaływania budynku musi zamykać się w granicach naszej parceli.

Reszta to to już "tylko" kwestia pieniędzy. Tak mała bryła daje szansę na postawienie samych murów za gotówkę z przysłowiowej skarpety lub grubszej koperty od rodziny, bez martwienia się o zdolność kredytową. Orientacyjne kwoty brutto dla domu ok. 63 m2 według raportów portalu OnGeo z połowy tego roku:

Choć w skali kraju koszty budowy domu wzrastają, najtaniej jest na Lubelszczyźnie, gdzie stawka minimalnie przekracza 5,5 tys. zł za m2. Budżet ratuje też prosta bryła, bo rezygnacja z lukarn, czyli wystających okien na poddaszu, i z załamań połaci dachu obniża koszt więźby i pokrycia nawet o 30–50 proc. Można też zaoszczędzić na projekcie, ściągając go za darmo ze strony Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Za oszczędność płaci się niestety wyrzeczeniami. Architekci z pracowni Z500 podkreślają, że przy takim metrażu układ musi być otwarty. Osobna garderoba ani spiżarnia się nie zmieszczą, a długie korytarze pożerają przestrzeń.

"Ograniczenie powierzchni wymusza nieraz stosowanie nieszablonowych rozwiązań we wnętrzu. Warto czasem złączyć zwyczajowo podzielone pomieszczenia" – ocenia serwis Domowe Klimaty. Studio Krajobrazy tnie ciągi komunikacyjne na rzecz otwartego salonu, od kuchni oddzielonego wyłącznie wyspą.

Drugi haczyk jest formalny. Limit 70 m2 obejmuje obrys budynku na działce, a katalogi podają powierzchnię użytkową wnętrza. To dwie różne liczby. Poniżej dwa przykłady:

Oba wymagają więc pozwolenia. Wymarzone 63 metry wnętrza i budowa na samo zgłoszenie prawie nigdy nie idą w parze. W limicie mieszczą się realnie domy o powierzchni użytkowej rzędu 47–53 m2. Takie małe domy też można sprytnie wybudować bez korytarzy, które są tylko pustą przestrzenią.

Najpoważniejsza bariera nie dotyczy jednak domu, tylko gruntu pod nim. Nawet tania działka pod dom na niewiele się zda, gdy zabraknie zgody na zabudowę. 31 sierpnia (najbliższy poniedziałek) to ostatni dzień, w którym gmina może uchwalić plan ogólny.

To nowy dokument planistyczny, który zastępuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Gmina, która tego nie zrobi, od 1 września nie wyda nowej decyzji o warunkach zabudowy, czyli wuzetki.

Nowe zasady zawężają więc pole manewru. Dom powstanie wyłącznie w obszarze uzupełnienia zabudowy, czyli tam, gdzie zabudowa już stoi i da się ją dogęścić. Gminy nie mają obowiązku wyznaczać takich obszarów, więc działka, na której dziś wolno budować, po zmianie planu może trafić choćby pod zieleń i rekreację. Same wuzetki też się zmieniły: do niedawna były bezterminowe, dziś tracą ważność po pięciu latach.

Oznacza to, że 1 września twoja działka może być już bezwartościowa, a terminu nikt nie ruszy, bo reforma jest wpisana w Krajowy Plan Odbudowy, a reguły rozliczania wydatków są sztywne. "Na 25 sierpnia mieliśmy przyjętych 702 plany ogólne gmin" – wyliczał wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski w Portalu Samorządowym.

Do progu 30 proc. gmin, czyli 734 planów, brakowało parę dni 32 uchwał. Jacek Brygman, wiceprzewodniczący Związku Gmin Wiejskich RP i wójt gminy Cekcyn, szacuje, że do poniedziałku plan ogólny uchwali jedna piąta gmin.

Najpierw więc powinniśmy sprawdzić w gminie status planu ogólnego, zanim zabierzemy się szukanie wymarzonego projektu i fachowców. Bez tego wymarzone 63 metry zostaną na papierze.