Dom 50 m2 to opcja na start lub emeryturę. Lepszy niż większe mieszkanie

Przepisy sprzyjają małym domom od stycznia 2022 roku. Budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy do 70 m2 stawia się tylko na zgłoszenie, bez pozwolenia na budowę. Unikamy więc całej papierologii i stresu.

Czym jednak dokładnie jest "zabudowa"? To obrys budynku na ziemi, a nie suma metrów w pokojach. Z parterówki mieszczącej się w tym limicie zostaje najczęściej 50–55 m2 realnej powierzchni, jak wylicza Extradom. Zatem "dom do 70 metrów" w wersji bez schodów czy korytarzy jest tak naprawdę domem pięćdziesięciometrowym.

Orientacyjnie trzeba przygotować od 250 do 450 tys. zł, bo tyle wynosi szacunek wykonawcy Energetyczny Projekt dla domu 50 m2 w stanie deweloperskim albo pod klucz. Widełki są szerokie, bo koszt budowy domu w 2026 roku zależy od technologii, regionu i sposobu ogrzewania.

Stawki za metr w 2026 roku wyglądają tak:

Dane zebrał Murator na podstawie raportu GUS o cenach robót budowlano-montażowych. Wynika z niego też, że budowa domu jednorodzinnego zdrożała o ok. 3,3 proc. rok do roku. Dobra wiadomość jest więc taka, że szaleństwo cenowe z lat 2022–2023 się skończyło.

Teraz porównanie, dla którego cały ten temat ma sens. Według zestawienia serwisu RynekPierwotny.pl za lipiec 2026 metr mieszkania od dewelopera kosztuje w Warszawie 19 804 zł, w Gdańsku 18 638 zł, a w Krakowie 17 221 zł. Najtaniej jest w Kielcach – 11 272 zł.

Przełóżmy to na nasze 50 metrów. W stolicy mieszkanie o takim metrażu to ok. 990 tys. zł, w Gdańsku ok. 932 tys. zł. Tak, prawie milion złotych. Nawet w najtańszym mieście zestawienia wychodzi ok. 564 tys. zł, czyli nadal więcej niż górna granica kosztu budowy całego domu. Do ceny mieszkania dochodzi jeszcze wykończenie i ewentualne miejsce postojowe.

Jest jednak druga strona medalu. "Dom o tak niewielkiej powierzchni ma wysoki koszt w przeliczeniu na metr kwadratowy" – czytamy w poradniku Energetycznego Projektu. Fundamenty, dach, przyłącza, kuchnia i łazienka kosztują niemal tyle samo w domu 50-metrowym co w 100-metrowym. Tylko dzieli się je na połowę mniej metrów. Do tego trzeba doliczyć działkę.

Na takiej powierzchni nie ma miejsca na przypadek czy odpięcie wrotek. Pracownie stosują kilka powtarzalnych chwytów:

Warto policzyć, ile z tych metrów jest naprawdę do użytku. Przy dachu nachylonym pod kątem 40–45 stopni z 30 m2 podłogi na poddaszu zostaje ok. 20–22 m2 powierzchni użytkowej. Resztę zabierają skosy. Same schody zjadają dodatkowo 4–5 m2 na każdej kondygnacji.

Zaoszczędzić można też na projekcie. Możemy go pobrać za darmo ze strony Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Jest tam kilkadziesiąt darmowych projektów domów do 70 m2 do pobrania w formacie PDF.

Taki metraż sprawdza się u singla, pary i pary z jednym dzieckiem. Drugą grupą są seniorzy, którzy zamieniają duży rodzinny dom na coś, co da się ogarnąć samemu i wychodzi ogólnie taniej.

Dla emerytów parterówka jest też dobra z innych powodów: bez schodów, bez progów, z wyjściem na taras prosto z salonu. Trzeba tylko pilnować szerokości przejść – poniżej 120 cm, licząc już po ustawieniu mebli, robi się ciasno przy balkoniku czy wózku.

Trzeba też uczciwie powiedzieć, czego z takiego domu świadomie się pozbywamy. Odpada garderoba, spiżarnia i osobny gabinet. Często nie ma gdzie postawić kotła ani pralki, więc pompa ciepła może wylądować w wiatrołapie. Mała kubatura szybciej się wychładza, więc na izolacji i oknach nie ma co oszczędzać.

Kto myśli o takiej budowie, ma teraz na karku dwie daty. 31 sierpnia wygasają dotychczasowe studia gminne i po tym dniu decyzję o warunkach zabudowy dostaną tylko właściciele działek w gminach z uchwalonym planem ogólnym. Stąd wziął się "zakaz budowy domów od 1 września".

Z kolei nowe przepisy na osiedlach od 20 września wyznaczają nowe warunki techniczne. W obu przypadkach liczy się data złożenia kompletnego wniosku, a nie data wydania decyzji. Kto ma działkę i plany, powinien sprawdzić w gminie, na czym stoi.