Deweloperzy twierdzą, że budowy nowych mieszkań nie blokuje żaden paragraf. Firmy zapytane o to, co zmieniłyby w pierwszej kolejności, wskazują na biurokrację, przewlekłe procedury w urzędach i brak przewidywalności. Czyli na coś, czego nie naprawi nowelizacja czy zmiana jednego przepisu.
Sondę przeprowadził serwis nieruchomości dompress.pl. Wypowiedziało się w niej jedenaścioro menedżerów ze spółek takich jak Atal, Develia, Robyg czy Ronson Development. To głos jednej strony sporu o mieszkaniówkę. Tej, która buduje i sprzedaje za grube pieniądze. Wchodzimy więc na grząski grunt.
Społecznicy, samorządowcy i sami mieszkańcy przyczyn wysokich cen szukają zwykle zupełnie gdzie indziej: w marżach, które są jedne z najwyższych w Europie, w polityce gruntowej firm czy w skali zakupów pod inwestycje. Argumenty branży warto jednak znać, bo one też wpływają na nowe ustawy i przepisy.
Przewlekłe procedury administracyjne podbijają koszty
Twarde i bardzo wymowne liczby przyniosła wypowiedź dewelopera z Krakowa. Porównał ścieżkę urzędową dla bloków i dla hal przemysłowych.
"Obecnie procesy pozwoleniowe dla mieszkaniówki, w porównaniu do budownictwa przemysłowego są dłuższe o niemal 165 proc. (566 dni vs 1576 dni). Długotrwałe procedury przekładają się bezpośrednio na wzrost kosztów inwestycji o blisko 16,5 proc." – wylicza Sebastian Matejek, wiceprezes Grupy Matejek.
Dla porównania: cały projekt deweloperski, od zakupu gruntu po przekazanie kluczy, trwa 3-4 lata. Ustawowe terminy na decyzje istnieją, ale bywają martwe. Uproszczenia idą na razie w innym kierunku. Przy drobnych obiektach na działce pozwolenie na budowę nie jest już potrzebne, ale wielorodzinnej mieszkaniówki to nie dotyczy.
Zobacz także
Ustawowe terminy na decyzje i braki kadrowe w urzędach
"Dla inwestorów najważniejsza jest przewidywalność procesu administracyjnego. Jeżeli przepisy przewidują wydanie decyzji w ciągu 60 czy 120 dni, terminy te powinny być rzeczywiście dotrzymywane" – mówi Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development.
Firmy widzą w tym nie złą wolę urzędników, lecz braki kadrowe. "Największą zmianą, jaką widzielibyśmy jako potrzebną, byłoby zapewnienie urzędom wystarczających zasobów, aby mogły dotrzymywać ustawowych terminów wydawania decyzji" – zaznacza Renata McCabe-Kudła, Country Manager Grupo Lar Polska.
Niejednolita interpretacja przepisów i wymóg schronów w nowych blokach
Drugi zarzut dotyczy sytuacji, w której ten sam przepis w dwóch miastach bywa czytany inaczej. "Dziś to nie same przepisy są największym wyzwaniem, ale ich niejednolita interpretacja oraz długotrwałe postępowania administracyjne" – ocenia Inga Pilarska, dyrektor ds. planowania strategicznego w Grupie Echo.
Rozwiązaniem mają być wspólne wytyczne, dzięki którym podobne sprawy kończyłyby się tak samo w każdym mieście. Efekt widać w liczbie mieszkań trafiających do sprzedaży.
"To one, a nie ceny gruntów czy koszt materiałów, najbardziej ograniczają dziś tempo uzupełniania oferty" – mówi o procedurach Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development, wskazując na spadek liczby nowych mieszkań w drugim kwartale.
Miejsca doraźnego schronienia jako nowy koszt inwestycji
Doszły też nowe wymogi techniczne, w tym miejsca doraźnego schronienia, czyli pomieszczenia, w których mieszkańcy mają się schronić w razie zagrożenia. To nowy obowiązek w blokach, wynikający z nowelizacji ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej.
"Już na etapie projektowania wymagają zastosowania dodatkowych rozwiązań technicznych, przekładając się na wzrost kosztów realizacji inwestycji" – tłumaczy Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.
Dochodzi tempo samych zmian prawa. Branża musiała w krótkim czasie przyswoić nowe przepisy budowlane w 2026 roku. "Często zmieniające się ustawodawstwo temu nie sprzyja" – stwierdza Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal.
Sankcje dla urzędów i przekształcanie gruntów usługowych na mieszkaniowe
Propozycje branży na obniżenie cen nowych mieszkań i przyspieszenie budów można podzielić na cztery grupy:
Ostatni punkt najmocniej byłby odczuwalny we Wrocławiu. Deweloperzy zapewniają, że stoją tam tysiące hektarów terenów usługowych bez popytu. "Nie potrzebujemy kolejnej rewolucji ustawowej. Potrzebujemy odwagi decyzyjnej samorządów" – mówi Tomasz Stoga, prezes zarządu Profit Development i wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
"Dziś czas uzyskania planu miejscowego, warunków zabudowy czy pozwolenia na budowę bywa trudniejszy do oszacowania niż sam koszt realizacji inwestycji" – dodaje Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment.
Deweloperzy zapewniają, że nie potrzeba rewolucji. "Nie chodzi o obniżanie standardów technicznych, środowiskowych czy jakościowych, lecz o wprowadzenie jasnych terminów, lepszej koordynacji instytucji oraz większej przewidywalności prawa" – podkreśla Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland.
Czy krótsza droga przez urząd faktycznie przełoży się na niższe ceny mieszkań? Sonda nie daje na to jednoznacznej odpowiedzi. Sama branża zakłada jednak, że tak, bo szybszy proces to mniejszy koszt finansowania i więcej lokali w ofercie.
Nie przegap żadnej ważnej wiadomości i obserwuj nas w Google News!