Sąsiad zrobił furtkę bez zgody. Samowolna rozbiórka może się zemścić

Sąd sam przyznał, że to nie są łatwe sprawy. W uzasadnieniu wyroku II C 177/18 z bazy SAOS napisano, że spory o ogrodzenia czy mury na granicy działek potrafią być "zarzewiem największych konfliktów między sąsiadami".

Chodzi o właścicieli domów i działek, ale też o wspólnoty, przez których teren sąsiad chce chodzić na skróty. Najczęstszy błąd to przekonanie, że skoro furtka jest w moim płocie, to mogę nią przechodzić.

Punktem wyjścia jest art. 140 Kodeksu cywilnego. Mówi, że właściciel może "korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa" z wyłączeniem innych osób. Wyjątki są nieliczne, np. przy robotach budowlanych sąsiad może wejść na działkę bez naszej zgody na podstawie decyzji urzędu.

Serwis e-prawnik.pl przypomina, że płot trwale związany z gruntem jest częścią nieruchomości. Ogrodzenie stojące w całości na czyjejś działce należy więc do jej właściciela i sąsiad nie może w nim wycinać przejścia.

Inaczej jest z płotem dokładnie na granicy. Art. 154 k.c. zakłada, że płoty, mury czy rowy na granicy "służą do wspólnego użytku sąsiadów", a koszty utrzymania sąsiedzi ponoszą razem. Serwis Prawo Dla Każdego zaznacza, że to założenie wynika z samego położenia płotu, a nie z tego, do kogo należy grunt.

Sama furtka nie daje prawa do przechodzenia. Jak wyjaśnia serwis Sluzebnosc.info, stały przechód trzeba ustanowić jako służebność (prawo korzystania z cudzego gruntu w określony sposób), odpłatnie albo za darmo, a oświadczenie właściciela gruntu wymaga aktu notarialnego.

Drogę konieczną sąd przyzna nawet wbrew właścicielowi, ale tylko działce bez odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Sama chęć skrócenia sobie trasy to za mało.

O furtkach mówią też przepisy budowlane, bo przed płotem nie wszystko wolno. Portal Prawo.pl opisywał wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z 12 listopada 2013 r. (II SA/Bk 535/13), w którym sąd przypomniał, że według § 42 rozporządzenia o warunkach technicznych z 2002 r. bramy i furtki nie mogą otwierać się na zewnątrz działki.

Sprawa zaczęła się od skargi sąsiadki do nadzoru budowlanego na bramę, która przesuwała się częściowo po jej gruncie, a sąd uznał, że zakaz obejmuje także bramy przesuwne.

Tę samą zasadę powtarza projekt nowego rozporządzenia z 9 czerwca 2025 r., które według § 389 ma wejść w życie 20 września 2026 r. i zastąpić przepisy z 2002 r. W § 37 zapisano, że brama i furtka "nie mogą otwierać się na zewnątrz działki budowlanej, na której są sytuowane". Furtka w płocie sąsiada, która otwiera się na cudzą posesję, narusza więc również przepisy budowlane.

Nowe przepisy budowlane w 2026 roku nie są jeszcze ogłoszone. 4 września 2026 r. rozporządzenie wciąż było projektem. Podpisana 28 sierpnia przez prezydenta Karola Nawrockiego ustawa pozwala z kolei w określonych przypadkach przez 18 miesięcy od 20 września stosować dotychczasowe przepisy techniczno-budowlane.

Według ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty sam załatwia tylko sprawy zwykłego zarządu, czyli bieżące. Na poważniejsze decyzje potrzebuje uchwały właścicieli lokali, która wyraża zgodę i daje mu pełnomocnictwo.

Uchwały zapadają większością głosów liczoną według udziałów, a w małych wspólnotach, do trzech lokali, obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Jednak nawet uchwała... nie zamyka sprawy.

Jak opisuje Agnieszka Żelazna w miesięczniku "Mieszkanie i Wspólnota", Sąd Najwyższy w uchwale z 5 lutego 2010 r. (III CZP 127/09) i postanowieniu z 7 października 2011 r. (II CSK 23/11) uznał, że uchwała wyraża tylko wolę większości i sama nie tworzy służebności. Potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a gdy jej brak, właściciele co najmniej połowy udziałów mogą iść do sądu.

Ten pogląd ma przeciwników. Część prawników, Sąd Okręgowy w Łodzi (wyrok z 26 marca 2019 r., III Ca 1983/18) i sama autorka uważają, że w dużej wspólnocie wystarczy uchwała zaprotokołowana przez notariusza. Kto nie zgadza się z uchwałą, ma według art. 25 ustawy 6 tygodni na pozew o jej uchylenie, ale do decyzji sądu o wstrzymaniu uchwała jest wykonywana.

Najlepiej zacząć od rozmowy lub pisma do sąsiada. Serwis PrawnyBlog.pl przypomina, że przed pozwem o ochronę własności trzeba spróbować rozwiązać spór polubownie. Drugi krok to własny płot: kancelaria Grabowicz-Gajda wyjaśnia, że ogrodzenie postawione w całości na własnej działce nie wymaga zgody sąsiada.

Siłowe rozwiązania są ryzykowne. Art. 343 § 2 k.c. pozwala samemu przywrócić stan poprzedni tylko niezwłocznie po naruszeniu i bez przemocy wobec ludzi. W sprawie opisanej przez Rzecznika Praw Obywatelskich 3 marca 2026 r. trzech obwinionych rozebrało nowy betonowy płot sąsiada tego samego dnia, w którym stanął, a sąd ukarał każdego z nich grzywną 500 zł przy szkodzie wycenionej na 677 zł.

W kasacji do Sądu Najwyższego zastępca RPO Stanisław Trociuk wskazał, że była to dozwolona samopomoc. Rzecznik podkreśla, że "nie ma żadnego znaczenia, kto jest de facto właścicielem spornej części", tylko kto ostatnio faktycznie nią władał.

To ostrzeżenie w obie strony. Także właściciel nie może samowolnie naruszać cudzego posiadania, czyli faktycznego władania gruntem. Kto latami toleruje, że sąsiad zachowuje się na spornym pasie jak właściciel, może go stracić przez zasiedzenie.

Gdy rozmowy zawodzą, zostaje sąd. Serwis Edukacja Prawnicza wyjaśnia, że żądanie zaprzestania naruszeń (tzw. roszczenie negatoryjne) przy nieruchomościach się nie przedawnia, a według serwisu prawo-cywilne.info pozew o ochronę samego posiadania trzeba złożyć w ciągu roku.

Kancelaria adwokata Piotra Dorniaka dodaje, że wdarcie się na ogrodzoną posesję to przestępstwo z art. 193 Kodeksu karnego, zagrożone karą do roku więzienia i ścigane od 1 października 2023 r. na wniosek pokrzywdzonego. Liczy się więc czas reakcji, bo samopomoc wchodzi w grę tylko tuż po naruszeniu. Na pozew o ochronę posiadania jest rok, a o ochronę własności można walczyć bez limitu