Koniec pośpiechu podczas kupowania mieszkań. Na to czekały tysiące Polaków

Choć z rynku wtórnego ubywa używanych lokali, sprzedający nie mogą już bezkarnie podnosić cen. Potężna podaż ze strony deweloperów sprawiła, że presja cenowa wyhamowała, a kupujący wreszcie zyskali czas na chłodną analizę i negocjacje.

W Krakowie, Poznaniu i Katowicach średnia cena metra kwadratowego z drugiej ręki spadła w porównaniu z ubiegłym miesiącem. We wszystkich największych miastach w Polsce podaż nowych lokali jest wyższa niż mieszkań z drugiej ręki. Zobacz, jak układ sił na rynku nieruchomości zmienia pozycję negocjacyjną kupujących.

Kluczowym czynnikiem hamującym wzrost cen na rynku wtórnym jest potężna konkurencja ze strony firm deweloperskich. We wszystkich siedmiu głównych metropoliach w Polsce wybór nowych mieszkań od dewelopera jest dziś większy niż lokali oferowanych przez osoby prywatne.

– Sierpień tradycyjnie należy do miesięcy, w których aktywność uczestników rynku mieszkaniowego słabnie. Dotyczy to zarówno osób wystawiających mieszkania na sprzedaż, jak i kupujących. Warto jednak zwrócić uwagę, że mimo wakacyjnego spowolnienia z rynku zniknęło nieco więcej mieszkań niż rok wcześniej. To sugeruje, że mamy raczej do czynienia z sezonowym spowolnieniem aktywności niż z wyraźnym osłabieniem popytu – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Sierpień przyniósł spadek liczby ofert mieszkań z rynku wtórnego we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach. W Warszawie oferta zmniejszyła się z 14,3 tys. do 13,9 tys. mieszkań (-3 proc.), w Krakowie z 8 tys. do 7,6 tys. (-5 proc.), we Wrocławiu z 7,8 tys. do 7,6 tys. (-3 proc.), w Trójmieście z 8,2 tys. do 7,7 tys. (-6 proc.), w Łodzi z 4,6 tys. do 4,5 tys. (-2 proc.), w Poznaniu z 3,8 tys. do 3,6 tys. (-5 proc.), a w Katowicach z 2,2 tys. do 2,1 tys. mieszkań (-5 proc.).

Jeszcze wyraźniej widać to w porównaniu rok do roku. We wszystkich metropoliach oferta mieszkań była mniejsza niż przed rokiem. Największe spadki odnotowano we Wrocławiu (-22 proc.), Warszawie (-20 proc.), Krakowie (-15 proc.) i Łodzi (-15 proc.). W Katowicach oferta była mniejsza o 13 proc., natomiast w Trójmieście i Poznaniu o 8 proc.

Kurczenie się oferty nie musi być trwałe. Analitycy wskazują, że rynek nieruchomości czeka szok, bo setki tysięcy mieszkań pochodzić będzie z nieoczekiwanego źródła – chodzi o lokale dziedziczone przez pokolenie wyżu, które w najbliższych latach masowo trafią na rynek wtórny.

To m.in. brak marginesu cenowego. W miastach takich jak Kraków czy Trójmiasto różnica w cenie między mieszkaniem używanym a nowym wynosi zaledwie 2 proc. Jeśli lokum z drugiej ręki wymaga dodatkowego nakładu na remont, kupujący wolą wybrać stan deweloperski.

Z drugiej strony firmy deweloperskie coraz chętniej przyciągają klientów bonifikatami, darmowymi miejscami postojowymi czy wykończeniem pod klucz, co zmusza sprzedawców prywatnych do urealnienia stawek.

Nie można też nie zauważyć, że w miastach, gdzie odnotowano wzrosty średnich cen (Wrocław, Łódź), z rynku szybciej znikały po prostu najtańsze lokale, przesuwając średnią statystyczną w stronę droższych nieruchomości.

Nowa podaż nie jest przy tym tania z przypadku. Branża wylicza, że mieszkanie jest droższe o 16,5 proc. przed budową, bo deweloperzy doliczają, gdy procedury się dłużą – ścieżka pozwoleniowa dla mieszkaniówki trwa według deweloperów 1576 dni, a każdy miesiąc zwłoki ląduje w cenie metra.

Alternatywa w postaci własnego domu również przestała być oczywistym ratunkiem dla budżetu. Koszty budowy domu wzrastają dziś najszybciej od kilku lat, głównie za sprawą stawek ekip wykończeniowych, które podrożały w skali roku o niemal 19 proc.

Skurczenie się całkowitej oferty rynku wtórnego do około 134,5 tys. mieszkań w skali kraju nie wywołało presji cenowej. Kupujący odzyskali komfort spokojnego porównywania ofert, co stabilizuje cały rynek nieruchomości.

Eksperci od miesięcy powtarzają, że to dobry moment na stawianie twardych warunków. Odpowiadając na pytanie, czy opłaca się kupić mieszkanie w 2026 r., analitycy Metrohouse wskazywali na rosnącą skłonność sprzedających do negocjacji – w skrajnych przypadkach różnica między ceną ofertową a transakcyjną sięga 10 proc.

Na razie nie widać też czynnika, który mógłby gwałtownie rozgrzać popyt. Pytanie, kiedy znów spadną stopy procentowe, pozostaje otwarte, a scenariuszem bazowym części analityków jest stabilizacja kosztu pieniądza co najmniej do końca 2026 roku.