Dom do 70 m2 nie ma schodów ani korytarzy. Nada się na start, ale i emeryturę

Budowa własnego domu jednorodzinnego to jak wiadomo ogromne i kosztowne wyzwanie, zwłaszcza przy planowaniu dwóch kondygnacji. Dzisiaj jednak wiele Polaków wybiera nieco mniejszą opcję, traktując mały metraż jako alternatywę dla 30 letniego kredytu. Niektórzy wolą tę alternatywę od ciasnych osiedli, a inni traktują ją jako dobry start dla młodego małżeństwa albo miejsce na spokojną emeryturę. Jakimi zasadami rządzą się kompaktowe domy parterowe do 70 m2?

Od 3 stycznia 2022 roku Prawo budowlane umożliwia postawienie wolno stojącego, jednorodzinnego budynku mieszkalnego o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 m2 na podstawie samego zgłoszenia. Obiekt może posiadać maksymalnie dwie kondygnacje i musi powstawać na własne potrzeby mieszkaniowe. Formalne pozwolenie na budowę nie jest wymagane, pod warunkiem że cały obszar oddziaływania budynku mieści się w granicach działki inwestora.

Z raportu Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) zatytułowanego "Ruch budowlany w 2025 r." wynika, że w ubiegłym roku zgłoszono budowę 2085 takich obiektów. Z kolei w pierwszej połowie 2026 roku wpłynęły 957 takie zgłoszenia, co przewyższyło liczbę wniosków dotyczących tradycyjnych domów jednorodzinnych (845). Dane pokazują więc rosnące zainteresowanie tą formą budownictwa, której wizytówką stała się m.in. nowoczesna stodoła 63 m2 bez pozwolenia.

Wybór projektu wiąże się jednak z koniecznością rozróżnienia dwóch pojęć prawnych. Ustawowy limit 70 m2 dotyczy powierzchni zabudowy, czyli obrysu zewnętrznych ścian budynku, podczas gdy katalogi podają głównie powierzchnię użytkową wnętrza. Przykładem jest projekt Dom w kruszczykach 3 (A) z pracowni ARCHON+, który oferuje 64,61 m2 powierzchni użytkowej, ale jego powierzchnia zabudowy wynosi 87,01 m2. Podobnie projekt Kasia 3 z biura MG Projekt przy 63,70 m2 powierzchni wewnętrznej zajmuje 87,98 m2 zabudowy. Obie te koncepcje wymagają uzyskania pełnego pozwolenia na budowę.

W praktyce uzyskanie około 63 m2 powierzchni użytkowej na samo zgłoszenie jest więc dość trudne. Budynki mieszczące się w ustawowym limicie oferują najczęściej od 47 do 53 m2 powierzchni wewnętrznej. "Część mniejszych budynków ma powierzchnię zabudowy poniżej 70 m2" – zauważa serwis Murator.pl.

Przykładem jest projekt Z11 opracowany przez biuro Z500, gdzie na 50,6 m2 powierzchni użytkowej rozplanowano sień, hol, kuchnię, trzy sypialnie oraz łazienkę, przy zachowaniu 68 m2 powierzchni zabudowy. Zbliżony metraż (50,3 m2) posiada model C333y Miarodajny wariant XX z oferty Murator Projekty.

Mniejszy metraż wymaga jednak odpowiedniego dostosowania układu pomieszczeń. Architekci z pracowni Z500 zaznaczają, że przy powierzchni w granicach 60 m2 konieczne jest już zastosowanie otwartej przestrzeni. Należy zapomnieć więc o długich korytarzach, spiżarni czy oddzielnej garderobie i postawić na maksymalnie sprytne rozwiązania.

Szacunki finansowe na 2026 rok obejmują wydatki na realizację konstrukcji oraz wykończenie, bez uwzględnienia ceny działki. Orientacyjne kwoty brutto dla domu o powierzchni użytkowej około 63 m2, bazujące na danych portalu OnGeo z połowy 2026 roku, wynoszą:

Ceny usług i materiałów budowlanych rosną obecnie w najszybszym tempie od lat. Koszty budowy można jednak obniżyć poprzez wybór np. prostej bryły budynku. Rezygnacja z lukarn (wystających okien na poddaszu) oraz skomplikowanych załamań dachu redukuje wydatki na więźbę i pokrycie dachowe o 30 do 50 procent. Oszczędność mogą zapewnić także bezpłatnie udostępnione przez GUNB 72 projekty domów do 70m 2.

Pamiętajmy, aby przed zakupem projektu zweryfikować najpierw status prawny działki. Nawet tania działka pod dom do 70 m2 nie pomoże, jeśli gmina nie pozwoli na jej zabudowę. Od 1 września gminy, które nie uchwaliły planu ogólnego, nie wydają nowych decyzji o warunkach zabudowy (potoczne "wuzetki"). Budowa jest w takich przypadkach możliwa wyłącznie na obszarach uzupełnienia zabudowy, gdzie znajduje się już istniejąca infrastruktura.

Dlatego przed podjęciem jakichkolwiek działań należy koniecznie sprawdzić w gminie status planu ogólnego. Bez tej wiedzy kompaktowy dom pozostanie wyłącznie mrzonką, a od 1 września twoja działka może być już bezwartościowa.