Dom 63 m2 na start i na starość. Bez schodów, korytarzy i kredytu na 30 lat

Ceny mieszkań w blokach przestały gwałtownie rosnąć, a własny dom do 70 m2 z ogródkiem i tak bije ciasne osiedle, zwłaszcza że koszt bywa podobny. Dlatego Polacy coraz chętniej stawiają na kompaktowe parterówki, dobre na start dla młodego małżeństwa i na spokojną emeryturę.

Od 3 stycznia 2022 r. Prawo budowlane pozwala postawić na samo zgłoszenie wolno stojący dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m2, najwyżej dwukondygnacyjny i budowany na własne potrzeby mieszkaniowe. Pozwolenie na budowę odpada, ale obszar oddziaływania budynku musi zamykać się w granicach naszej działki.

Z raportu "Ruch budowlany w 2025 r." Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) wynika, że w ubiegłym roku zgłoszono budowę 2085 takich domów. W pierwszej połowie 2026 r. takich zgłoszeń było już 957, więcej niż dotyczących zwykłych domów jednorodzinnych (845). Rośnie więc popularność takiego budownictwa.

Tu czai się pułapka. Limit dotyczy powierzchni zabudowy, czyli obrysu budynku po zewnętrznej krawędzi ścian, a katalogi podają powierzchnię użytkową wnętrza. Np. dom w kruszczykach 3 (A) z pracowni ARCHON+ ma 64,61 m2 wnętrza, ale 87,01 m2 zabudowy. Kasia 3 z MG Projekt przy 63,70 m2 użytkowej zajmuje 87,98 m2. Oba wymagają więc pozwolenia.

Wymarzone 63 metry wnętrza i budowa na samo zgłoszenie prawie nigdy nie idą w parze. W limicie mieszczą się realnie domy o powierzchni użytkowej rzędu od 47 do 53 m2. "Część mniejszych budynków ma powierzchnię zabudowy poniżej 70 m2" – zauważa serwis Murator.pl.

Weźmy Z11 z pracowni Z500: na 50,6 m2 zmieściły się sień, hol, kuchnia, trzy sypialnie i łazienka, przy zabudowie 68 m2. Podobny metraż, 50,3 m2, ma C333y Miarodajny wariant XX z kolekcji Murator Projekty. Więcej pisaliśmy o tym, że dom 50 m2 to opcja na start lub emeryturę.

Za oszczędność płaci się jednak wyrzeczeniami. Architekci z pracowni Z500 podkreślają, że przy metrażu rzędu 60 m2 układ musi być otwarty, więc osobna garderoba i spiżarnia odpadają, a długie korytarze pożerają przestrzeń. Trzeba być otwartym na sprytne rozwiązania, i to dosłownie.

Zestawienia cenowe na 2026 rok dotyczą wyłącznie konstrukcji i wykończenia, bez działki, a koszty budowy domu rosną najmocniej od kilku lat. Orientacyjne kwoty brutto dla domu o powierzchni ok. 63 m2, jak w katalogach, według raportów portalu OnGeo z połowy 2026 roku:

Budżet ratuje prosta bryła: sama rezygnacja z lukarn (wystające okno na poddaszu) i załamań połaci dachu obniża koszt więźby i pokrycia nawet o 30 do 50 proc. Można też zaoszczędzić na projekcie, bo GUNB udostępnił bezpłatnie 72 projekty domów do 70 m2.

Nawet tania działka pod dom do 70 m2 niewiele da, gdy zabraknie zgody na zabudowę. Od 1 września gmina, która nie uchwaliła planu ogólnego, nie wyda już nowej decyzji o warunkach zabudowy (potoczne "wuzetki").

Dom powstanie wtedy wyłącznie w obszarze uzupełnienia zabudowy, gdzie zabudowa już stoi, a działka, na której dziś wolno budować, może być bezwartościowa. Najpierw więc sprawdźmy w gminie status planu ogólnego. Bez tego nawet dom, który idealnie mieści się w limicie, zostanie na papierze.